Tribunal judiciaire de Marseille, le 24 juin 2025, n°23/09702
Le Tribunal judiciaire de Marseille, troisième chambre civile, section A, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Il statue sur une action en paiement de charges de copropriété et sur une demande d’indemnisation pour retard. Le propriétaire d’un lot contestait l’exigibilité des sommes réclamées par le syndicat. Les juges ont partiellement accueilli la demande du syndicat. Ils ont ordonné le paiement des charges dues à partir du 1er janvier 2020 et alloué des dommages-intérêts. La décision précise les conditions de preuve nécessaires pour fonder une telle créance. Elle rappelle les obligations respectives des parties dans le contentieux des charges. La question était de savoir quelles pièces le syndicat doit produire pour établir l’exigibilité légale des charges courantes et exceptionnelles. Le tribunal a jugé que l’approbation des budgets prévisionnels suffit pour les charges courantes. Il a estimé que l’approbation des comptes annuels est nécessaire pour les charges définitives et les travaux.
**La consécration d’un formalisme probatoire rigoureux pour le syndicat**
Le jugement impose au syndicat un formalisme probatoire précis. Il délimite strictement les documents nécessaires pour établir la créance. Le tribunal exige la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels. Il considère que ces seuls documents fondent l’exigibilité des charges courantes. La décision écarte cependant la reconnaissance de dette alléguée. Elle souligne qu’un courriel du copropriétaire « ne chiffre pas le montant » que ce dernier « indique reconnaître ». Cette exigence de précision protège le débiteur contre des affirmations trop générales. Le syndicat ne peut se prévaloir d’une reconnaissance implicite des sommes anciennes. La charge de la preuve lui incombe intégralement.
Le tribunal opère une distinction nette entre les charges courantes et exceptionnelles. Pour les premières, le budget prévisionnel approuvé constitue un titre exécutoire. Pour les secondes, une approbation spécifique est requise. Les juges relèvent que « sans approbation des comptes pour ces années-là, il y a lieu de soustraire les éventuels appels pour les charges exceptionnelles ». Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle garantit que les dépenses importantes soient expressément validées par l’assemblée. Le formalisme assure la sécurité juridique des copropriétaires. Il prévient les contestations sur la régularité des décisions collectives.
**La sanction des carences probatoires et la reconnaissance d’un préjudice autonome**
La décision sanctionne les carences du syndicat dans l’administration de la preuve. Elle écarte toute créance antérieure au 1er janvier 2020. Le syndicat n’a pas produit l’approbation des comptes pour cette période. Les juges estiment que cette omission est rédhibitoire. Ils soustraient donc la somme correspondante du montant réclamé. Cette rigueur procédurale rappelle que le syndicat agit en tant que gestionnaire d’un intérêt collectif. Il doit conserver et produire les justificatifs nécessaires. Sa négligence peut priver la copropriété du recouvrement de sommes pourtant dues. La solution incite à une gestion rigoureuse et documentée.
Le jugement admet parallèlement l’existence d’un préjudice autonome lié au défaut de paiement. Il condamne le copropriétaire défaillant à payer des dommages-intérêts. Le tribunal retient que le « retard cause nécessairement un préjudice à la copropriété, qui est privée de trésorerie ». Cette indemnisation est distincte des intérêts moratoires. Elle répare le trouble certain dans la gestion. La décision valide ainsi une pratique courante des syndicats. Elle reconnaît la réalité économique d’un préjudice de trésorerie. Cette analyse peut encourager le recours à cette action complémentaire. Elle renforce la protection des intérêts financiers de la collectivité copropriétaire.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, troisième chambre civile, section A, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Il statue sur une action en paiement de charges de copropriété et sur une demande d’indemnisation pour retard. Le propriétaire d’un lot contestait l’exigibilité des sommes réclamées par le syndicat. Les juges ont partiellement accueilli la demande du syndicat. Ils ont ordonné le paiement des charges dues à partir du 1er janvier 2020 et alloué des dommages-intérêts. La décision précise les conditions de preuve nécessaires pour fonder une telle créance. Elle rappelle les obligations respectives des parties dans le contentieux des charges. La question était de savoir quelles pièces le syndicat doit produire pour établir l’exigibilité légale des charges courantes et exceptionnelles. Le tribunal a jugé que l’approbation des budgets prévisionnels suffit pour les charges courantes. Il a estimé que l’approbation des comptes annuels est nécessaire pour les charges définitives et les travaux.
**La consécration d’un formalisme probatoire rigoureux pour le syndicat**
Le jugement impose au syndicat un formalisme probatoire précis. Il délimite strictement les documents nécessaires pour établir la créance. Le tribunal exige la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels. Il considère que ces seuls documents fondent l’exigibilité des charges courantes. La décision écarte cependant la reconnaissance de dette alléguée. Elle souligne qu’un courriel du copropriétaire « ne chiffre pas le montant » que ce dernier « indique reconnaître ». Cette exigence de précision protège le débiteur contre des affirmations trop générales. Le syndicat ne peut se prévaloir d’une reconnaissance implicite des sommes anciennes. La charge de la preuve lui incombe intégralement.
Le tribunal opère une distinction nette entre les charges courantes et exceptionnelles. Pour les premières, le budget prévisionnel approuvé constitue un titre exécutoire. Pour les secondes, une approbation spécifique est requise. Les juges relèvent que « sans approbation des comptes pour ces années-là, il y a lieu de soustraire les éventuels appels pour les charges exceptionnelles ». Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle garantit que les dépenses importantes soient expressément validées par l’assemblée. Le formalisme assure la sécurité juridique des copropriétaires. Il prévient les contestations sur la régularité des décisions collectives.
**La sanction des carences probatoires et la reconnaissance d’un préjudice autonome**
La décision sanctionne les carences du syndicat dans l’administration de la preuve. Elle écarte toute créance antérieure au 1er janvier 2020. Le syndicat n’a pas produit l’approbation des comptes pour cette période. Les juges estiment que cette omission est rédhibitoire. Ils soustraient donc la somme correspondante du montant réclamé. Cette rigueur procédurale rappelle que le syndicat agit en tant que gestionnaire d’un intérêt collectif. Il doit conserver et produire les justificatifs nécessaires. Sa négligence peut priver la copropriété du recouvrement de sommes pourtant dues. La solution incite à une gestion rigoureuse et documentée.
Le jugement admet parallèlement l’existence d’un préjudice autonome lié au défaut de paiement. Il condamne le copropriétaire défaillant à payer des dommages-intérêts. Le tribunal retient que le « retard cause nécessairement un préjudice à la copropriété, qui est privée de trésorerie ». Cette indemnisation est distincte des intérêts moratoires. Elle répare le trouble certain dans la gestion. La décision valide ainsi une pratique courante des syndicats. Elle reconnaît la réalité économique d’un préjudice de trésorerie. Cette analyse peut encourager le recours à cette action complémentaire. Elle renforce la protection des intérêts financiers de la collectivité copropriétaire.