Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00130
Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, l’ordonnance commente l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial. Les locaux loués dans une résidence destinée à des séniors ont fait l’objet d’impayés, suivis d’un commandement visant la clause le 27 novembre 2024. Le preneur n’a pas justifié le paiement dans le délai légal. Assigné en référé le 12 février 2025, il n’a pas été représenté à l’audience. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, des provisions au titre des loyers, la clause pénale, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
La question posée portait sur la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire L. 145-41 du code de commerce, en l’absence d’urgence caractérisée, puis d’ordonner l’expulsion au titre du trouble manifestement illicite. Elle concernait aussi l’étendue des pouvoirs du juge pour fixer des provisions et une indemnité d’occupation. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire », et retient que « les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables » après un commandement demeuré infructueux. Elle déclare la résiliation acquise au 27 décembre 2024, ordonne l’expulsion après un délai d’un mois à compter de la signification, fixe une provision de 2 430,82 € et une indemnité trimestrielle d’occupation égale au loyer. La clause pénale est appliquée à hauteur de 10 % avec intérêts au taux légal majoré d’un point.
I. Constat de la résiliation en référé et étendue des pouvoirs
A. Autonomie du référé pour constater la clause résolutoire
Le juge affirme d’abord l’autonomie de l’office en référé. « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence » pour constater la clause, ce qui distingue clairement l’article 834 du critère des « mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». L’articulation avec l’article L. 145-41 du code de commerce reçoit une lecture stricte: la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », à condition que le commandement mentionne ce délai. Ce rappel texte contre texte sécurise la méthode.
La charge probatoire est justement située. Le juge vise l’article 1353 du code civil et constate la défaillance probatoire du preneur, absent et muet. La motivation demeure sobre: le commandement a été délivré pour des loyers échus, le mois a expiré, aucune preuve de paiement n’est rapportée. En conséquence, « il s’ensuit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables ». Le standard de la contestation sérieuse est traité de manière concrète et processuelle.
B. Provisions et indemnités sous le prisme de la vraisemblance
La décision distingue rigoureusement ce qui relève de la provision et ce qui exige un décompte probant. Le montant provisionnel est limité aux sommes établies par les pièces, le juge notant que « le décompte produit ne reprend que partiellement les sommes visées » si bien que le surplus est « réputé non réclamé ». La méthode évite tout excès et laisse au fond les points discutables.
L’indemnité d’occupation est fixée sur une base classique, égale au loyer principal, avec accessoires, jusqu’à restitution des clés. La clause pénale est appliquée à hauteur de 10 %, proportion gardée, et les intérêts sont majorés d’un point dès le commandement. L’absence d’astreinte accompagne logiquement l’exécution forcée, afin d’éviter une surenchère coercitive dans un contexte déjà encadré par le titre d’expulsion.
II. Trouble manifestement illicite et exécution de la remise en état
A. Occupation sans titre et trouble manifestement illicite
La motivation retient une définition nette des notions de l’article 835. « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. » Le juge rappelle aussi que « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». La formule synthétise un courant jurisprudentiel constant en matière d’occupation post-résiliation.
La conséquence pratique s’impose. La résiliation acquise au 27 décembre 2024 transforme l’occupation en trouble caractérisé. La remise en état par expulsion est alors ordonnée après un délai d’un mois suivant la signification, conformément aux dispositions d’exécution, avec concours de la force publique si nécessaire. La cohérence entre la qualification du trouble et la mesure ordonnée est pleinement assurée.
B. Portée pratique et équilibre des intérêts
La portée de l’ordonnance tient à la pédagogie des critères et à la mesure des remèdes. La solution éclaire l’articulation entre la clause résolutoire et le référé, en posant un cadre probatoire clair et un contrôle discret du décompte produit. Elle rappelle que le référé n’anticipe pas le fond, mais protège efficacement la créance loyale et la restitution des lieux.
L’équilibre se lit dans le refus d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation raisonnable et l’octroi de provisions strictement étayées. La solution conforte la sécurité des baux commerciaux en contexte d’impayés, sans altérer les garanties procédurales. Elle offre un guide opérationnel aux praticiens pour calibrer les demandes et ordonner la preuve dans des délais resserrés.
Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, l’ordonnance commente l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial. Les locaux loués dans une résidence destinée à des séniors ont fait l’objet d’impayés, suivis d’un commandement visant la clause le 27 novembre 2024. Le preneur n’a pas justifié le paiement dans le délai légal. Assigné en référé le 12 février 2025, il n’a pas été représenté à l’audience. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, des provisions au titre des loyers, la clause pénale, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
La question posée portait sur la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire L. 145-41 du code de commerce, en l’absence d’urgence caractérisée, puis d’ordonner l’expulsion au titre du trouble manifestement illicite. Elle concernait aussi l’étendue des pouvoirs du juge pour fixer des provisions et une indemnité d’occupation. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire », et retient que « les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables » après un commandement demeuré infructueux. Elle déclare la résiliation acquise au 27 décembre 2024, ordonne l’expulsion après un délai d’un mois à compter de la signification, fixe une provision de 2 430,82 € et une indemnité trimestrielle d’occupation égale au loyer. La clause pénale est appliquée à hauteur de 10 % avec intérêts au taux légal majoré d’un point.
I. Constat de la résiliation en référé et étendue des pouvoirs
A. Autonomie du référé pour constater la clause résolutoire
Le juge affirme d’abord l’autonomie de l’office en référé. « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence » pour constater la clause, ce qui distingue clairement l’article 834 du critère des « mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». L’articulation avec l’article L. 145-41 du code de commerce reçoit une lecture stricte: la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », à condition que le commandement mentionne ce délai. Ce rappel texte contre texte sécurise la méthode.
La charge probatoire est justement située. Le juge vise l’article 1353 du code civil et constate la défaillance probatoire du preneur, absent et muet. La motivation demeure sobre: le commandement a été délivré pour des loyers échus, le mois a expiré, aucune preuve de paiement n’est rapportée. En conséquence, « il s’ensuit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables ». Le standard de la contestation sérieuse est traité de manière concrète et processuelle.
B. Provisions et indemnités sous le prisme de la vraisemblance
La décision distingue rigoureusement ce qui relève de la provision et ce qui exige un décompte probant. Le montant provisionnel est limité aux sommes établies par les pièces, le juge notant que « le décompte produit ne reprend que partiellement les sommes visées » si bien que le surplus est « réputé non réclamé ». La méthode évite tout excès et laisse au fond les points discutables.
L’indemnité d’occupation est fixée sur une base classique, égale au loyer principal, avec accessoires, jusqu’à restitution des clés. La clause pénale est appliquée à hauteur de 10 %, proportion gardée, et les intérêts sont majorés d’un point dès le commandement. L’absence d’astreinte accompagne logiquement l’exécution forcée, afin d’éviter une surenchère coercitive dans un contexte déjà encadré par le titre d’expulsion.
II. Trouble manifestement illicite et exécution de la remise en état
A. Occupation sans titre et trouble manifestement illicite
La motivation retient une définition nette des notions de l’article 835. « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. » Le juge rappelle aussi que « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». La formule synthétise un courant jurisprudentiel constant en matière d’occupation post-résiliation.
La conséquence pratique s’impose. La résiliation acquise au 27 décembre 2024 transforme l’occupation en trouble caractérisé. La remise en état par expulsion est alors ordonnée après un délai d’un mois suivant la signification, conformément aux dispositions d’exécution, avec concours de la force publique si nécessaire. La cohérence entre la qualification du trouble et la mesure ordonnée est pleinement assurée.
B. Portée pratique et équilibre des intérêts
La portée de l’ordonnance tient à la pédagogie des critères et à la mesure des remèdes. La solution éclaire l’articulation entre la clause résolutoire et le référé, en posant un cadre probatoire clair et un contrôle discret du décompte produit. Elle rappelle que le référé n’anticipe pas le fond, mais protège efficacement la créance loyale et la restitution des lieux.
L’équilibre se lit dans le refus d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation raisonnable et l’octroi de provisions strictement étayées. La solution conforte la sécurité des baux commerciaux en contexte d’impayés, sans altérer les garanties procédurales. Elle offre un guide opérationnel aux praticiens pour calibrer les demandes et ordonner la preuve dans des délais resserrés.