Tribunal judiciaire de Grenoble, le 26 juin 2025, n°25/00074
Tribunal judiciaire de Grenoble, 26 juin 2025, procédure accélérée au fond. Le litige porte sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de recouvrement des charges de copropriété par voie accélérée.
Un copropriétaire n’a pas acquitté des charges. Une mise en demeure a été adressée le 16 septembre 2024. Cette lettre mentionnait un autre appartement que celui visé par l’action en paiement engagée ensuite.
Assignation a été délivrée le 17 janvier 2025. Le défendeur n’a pas comparu. Par décision du 17 avril 2025, les débats ont été rouverts afin de vérifier l’existence d’une mise en demeure régulière relative au lot objet de la demande. Le jugement a été rendu par défaut et en dernier ressort le 26 juin 2025.
Le syndicat sollicitait le paiement d’un arriéré arrêté au 4 décembre 2024, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Le défendeur n’a formé aucune prétention.
La question était de savoir si, en l’absence d’une mise en demeure visant le bon lot, le juge pouvait constater la déchéance du terme et condamner le copropriétaire au paiement des provisions devenues exigibles. La juridiction répond négativement, retenant que « Ainsi le courrier du 16 septembre 2024 ne peut constituer une mise en demeure préalable valablement remise » pour le lot litigieux, et déboute le syndicat.
I. Le sens de la décision
A. La fonction de contrôle du juge au regard de l’article 19-2
La juridiction rappelle d’abord la méthode de contrôle attachée au mécanisme dérogatoire de recouvrement. Elle énonce que « Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles ». Cette formule fixe le cadre probatoire. Le demandeur doit établir les délibérations utiles et la réalisation des conditions légales avant toute condamnation.
Les pièces versées couvrent ces prérequis, notamment les procès-verbaux d’assemblée approuvant les comptes et votant les budgets successifs. La juridiction vérifie ces éléments de manière concrète. Elle place ainsi la procédure accélérée au fond dans une logique de stricte légalité, sans allègement de la preuve exigée du syndicat.
B. L’exigence d’une mise en demeure régulière et ciblée
Le cœur du contrôle porte sur l’instrument de déchéance du terme. La juridiction constate que la lettre de mise en demeure mentionne un autre appartement que celui visé par l’assignation. Elle en déduit, de façon nette, que « Ainsi le courrier du 16 septembre 2024 ne peut constituer une mise en demeure préalable valablement remise » pour le lot litigieux. Le défaut de concordance entre la mise en demeure et le lot poursuivi prive la demande de son fondement.
La solution s’inscrit dans la finalité de l’article 19-2, qui confère une exigibilité anticipée aux provisions sous condition de formalités précises. La mise en demeure doit identifier sans équivoque le débiteur, la créance et le lot concerné. À défaut, la déchéance du terme ne peut être constatée et la demande est rejetée.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une exigence probatoire renforcée, conforme à la rigueur du dispositif
La motivation conforte une lecture stricte d’un régime de recouvrement dérogatoire. L’article 19-2 instaure une voie rapide. En contrepartie, la forme et l’objet de la mise en demeure doivent être exacts. La décision valorise la sécurité juridique, en subordonnant l’exigibilité anticipée à une notification adéquate, parfaitement rattachée au lot dûment désigné.
Cette rigueur protège le débiteur contre des erreurs de référencement fréquentes dans les copropriétés multi-lots. Elle rappelle aussi au syndicat la charge d’une preuve complète, portant sur la chaîne documentaire, depuis le vote du budget jusqu’à la mise en demeure régulière. La cohérence du dispositif en ressort, l’exception d’exigibilité ne pouvant naître d’un acte imprécis.
B. Des conséquences pratiques pour la gestion et le contentieux de copropriété
La portée pratique est claire. Toute action fondée sur l’article 19-2 suppose une vérification préalable des correspondances entre mise en demeure, lot poursuivi et décompte arrêté. La production d’un décompte exact ne supplée pas une mise en demeure erronée. En cas de doute, une nouvelle notification, rectifiée et adressée aux personnes compétentes, s’impose avant toute saisine.
La solution incite les gestionnaires à standardiser leurs modèles, à mentionner le numéro de lot, l’immeuble et l’échéancier voté, et à conserver la preuve de la remise. Elle éclaire aussi la stratégie contentieuse : la procédure accélérée au fond reste efficace, mais elle ne tolère pas l’approximation. À défaut, le rejet des demandes s’accompagne des dépens, conformément à la sanction retenue.
Tribunal judiciaire de Grenoble, 26 juin 2025, procédure accélérée au fond. Le litige porte sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de recouvrement des charges de copropriété par voie accélérée.
Un copropriétaire n’a pas acquitté des charges. Une mise en demeure a été adressée le 16 septembre 2024. Cette lettre mentionnait un autre appartement que celui visé par l’action en paiement engagée ensuite.
Assignation a été délivrée le 17 janvier 2025. Le défendeur n’a pas comparu. Par décision du 17 avril 2025, les débats ont été rouverts afin de vérifier l’existence d’une mise en demeure régulière relative au lot objet de la demande. Le jugement a été rendu par défaut et en dernier ressort le 26 juin 2025.
Le syndicat sollicitait le paiement d’un arriéré arrêté au 4 décembre 2024, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Le défendeur n’a formé aucune prétention.
La question était de savoir si, en l’absence d’une mise en demeure visant le bon lot, le juge pouvait constater la déchéance du terme et condamner le copropriétaire au paiement des provisions devenues exigibles. La juridiction répond négativement, retenant que « Ainsi le courrier du 16 septembre 2024 ne peut constituer une mise en demeure préalable valablement remise » pour le lot litigieux, et déboute le syndicat.
I. Le sens de la décision
A. La fonction de contrôle du juge au regard de l’article 19-2
La juridiction rappelle d’abord la méthode de contrôle attachée au mécanisme dérogatoire de recouvrement. Elle énonce que « Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles ». Cette formule fixe le cadre probatoire. Le demandeur doit établir les délibérations utiles et la réalisation des conditions légales avant toute condamnation.
Les pièces versées couvrent ces prérequis, notamment les procès-verbaux d’assemblée approuvant les comptes et votant les budgets successifs. La juridiction vérifie ces éléments de manière concrète. Elle place ainsi la procédure accélérée au fond dans une logique de stricte légalité, sans allègement de la preuve exigée du syndicat.
B. L’exigence d’une mise en demeure régulière et ciblée
Le cœur du contrôle porte sur l’instrument de déchéance du terme. La juridiction constate que la lettre de mise en demeure mentionne un autre appartement que celui visé par l’assignation. Elle en déduit, de façon nette, que « Ainsi le courrier du 16 septembre 2024 ne peut constituer une mise en demeure préalable valablement remise » pour le lot litigieux. Le défaut de concordance entre la mise en demeure et le lot poursuivi prive la demande de son fondement.
La solution s’inscrit dans la finalité de l’article 19-2, qui confère une exigibilité anticipée aux provisions sous condition de formalités précises. La mise en demeure doit identifier sans équivoque le débiteur, la créance et le lot concerné. À défaut, la déchéance du terme ne peut être constatée et la demande est rejetée.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une exigence probatoire renforcée, conforme à la rigueur du dispositif
La motivation conforte une lecture stricte d’un régime de recouvrement dérogatoire. L’article 19-2 instaure une voie rapide. En contrepartie, la forme et l’objet de la mise en demeure doivent être exacts. La décision valorise la sécurité juridique, en subordonnant l’exigibilité anticipée à une notification adéquate, parfaitement rattachée au lot dûment désigné.
Cette rigueur protège le débiteur contre des erreurs de référencement fréquentes dans les copropriétés multi-lots. Elle rappelle aussi au syndicat la charge d’une preuve complète, portant sur la chaîne documentaire, depuis le vote du budget jusqu’à la mise en demeure régulière. La cohérence du dispositif en ressort, l’exception d’exigibilité ne pouvant naître d’un acte imprécis.
B. Des conséquences pratiques pour la gestion et le contentieux de copropriété
La portée pratique est claire. Toute action fondée sur l’article 19-2 suppose une vérification préalable des correspondances entre mise en demeure, lot poursuivi et décompte arrêté. La production d’un décompte exact ne supplée pas une mise en demeure erronée. En cas de doute, une nouvelle notification, rectifiée et adressée aux personnes compétentes, s’impose avant toute saisine.
La solution incite les gestionnaires à standardiser leurs modèles, à mentionner le numéro de lot, l’immeuble et l’échéancier voté, et à conserver la preuve de la remise. Elle éclaire aussi la stratégie contentieuse : la procédure accélérée au fond reste efficace, mais elle ne tolère pas l’approximation. À défaut, le rejet des demandes s’accompagne des dépens, conformément à la sanction retenue.