Tribunal judiciaire de Creteil, le 26 juin 2025, n°25/00237
Rendue par le tribunal judiciaire de Créteil, le 26 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un contentieux né d’un bail commercial renouvelé en 2014 pour des locaux situés à Joinville-le-Pont. Des impayés de loyers ont conduit les bailleresses à délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour 9 272,18 euros, puis à assigner en référé pour voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et obtenir une provision. La défenderesse a comparu en personne. Le débat porte sur la validité du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire et l’étendue des pouvoirs du juge des référés, notamment au titre de l’article 835 du code de procédure civile.
La question posée est double. D’une part, le juge des référés peut-il constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’un commandement régulier, sans caractériser l’urgence, et en tirer les conséquences d’expulsion et d’indemnité d’occupation. D’autre part, peut-il allouer une provision correspondant à la part non sérieusement contestable de la dette locative. La décision répond positivement. Elle retient la régularité du commandement au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, constate la résiliation de plein droit au 22 novembre 2024, ordonne l’expulsion sous quinzaine, fixe l’indemnité d’occupation au loyer contractuel et accorde une provision de 11 446,20 euros, intérêts inclus selon les dates exigibles.
I. Les conditions et l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire
A. La constatation de la résiliation de plein droit sans caractérisation de l’urgence Le juge rappelle que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans la lecture classique de l’article 834 du code de procédure civile, distinguant mesures d’évidence et mesures d’urgence. Elle confirme que la résiliation de plein droit, si elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, relève de la compétence naturelle du référé.
La solution se fonde sur l’article L. 145-41 du code de commerce, dont est cité le cœur contraignant : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge vérifie la reproduction des textes, la mention du délai d’un mois et la précision des sommes dues. Il souligne que le commandement « contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ». L’exigence d’information est appréciée concrètement, ce qui évite toute interprétation extensive de la clause.
B. Le contrôle du commandement et de la dette non sérieusement contestable Le raisonnement articule trois conditions cumulatives, tenues pour décisives en référé clause résolutoire : défaut de paiement fautif, bonne foi d’invocation par le bailleur, et clause « dénuée d’ambiguïté ». La motivation, synthétique, rappelle également que « le bailleur […] doit rapporter la preuve de sa créance ». Cette charge probatoire, prolongée par l’article 1353 du code civil, commande la production d’un décompte précis et actualisé.
Constatant l’absence de paiement dans le délai légal, le juge décide que « dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ». La conséquence s’impose ensuite au titre de l’article 835, alinéa 1, avec une remise en état justifiée par le trouble manifestement illicite : « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre […] constitue un trouble manifestement illicite ». L’expulsion sous délai est donc ordonnée, sans astreinte, choix mesuré au regard des circonstances du dossier.
II. La valeur et la portée de la solution au regard du droit positif des baux commerciaux
A. Convergence avec le cadre légal et la jurisprudence de référé L’ordonnance s’accorde avec la ligne prétorienne admettant que l’urgence n’est pas un préalable lorsque l’évidence prévaut. Elle clarifie l’office du juge des référés en combinant l’article 834, l’article 835 et l’article L. 145-41, pour distinguer les conditions d’acquisition de la clause des mesures nécessaires pour faire cesser le trouble. Le rappel selon lequel « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée » renforce cette cohérence.
La motivation opère un contrôle serré de la régularité formelle et matérielle du commandement, conforme à l’exigence d’interprétation stricte de la clause résolutoire. Le juge n’élargit ni le champ de la clause ni la dette exigible. Il retranche les frais de commissaire de justice déjà visés aux dépens, ce qui évite le double emploi et confirme une approche prudente de la provision.
B. Conséquences pratiques pour l’équilibre contractuel et la sécurité des loyers La décision réaffirme un principe utile à la lisibilité des rapports locatifs : « à compter de la résiliation du bail […] le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation ». La fixation provisionnelle de l’indemnité au loyer contractuel, charges et taxes incluses, préserve la symétrie des obligations jusqu’à la restitution des clés, sans anticiper sur le fond.
L’articulation entre expulsion, indemnité d’occupation et provision consolide la sécurité juridique des baux commerciaux, tout en réservant les contestations sérieuses au juge du fond. La portée est pragmatique. Elle incite les bailleurs à soigner la rédaction et la notification du commandement, et les preneurs à contester promptement les décomptes utiles. En définitive, le référé demeure un outil efficace d’exécution, dès lors que l’évidence factuelle est solidement établie et que la clause ne requiert aucune interprétation.
Rendue par le tribunal judiciaire de Créteil, le 26 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un contentieux né d’un bail commercial renouvelé en 2014 pour des locaux situés à Joinville-le-Pont. Des impayés de loyers ont conduit les bailleresses à délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour 9 272,18 euros, puis à assigner en référé pour voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et obtenir une provision. La défenderesse a comparu en personne. Le débat porte sur la validité du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire et l’étendue des pouvoirs du juge des référés, notamment au titre de l’article 835 du code de procédure civile.
La question posée est double. D’une part, le juge des référés peut-il constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’un commandement régulier, sans caractériser l’urgence, et en tirer les conséquences d’expulsion et d’indemnité d’occupation. D’autre part, peut-il allouer une provision correspondant à la part non sérieusement contestable de la dette locative. La décision répond positivement. Elle retient la régularité du commandement au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, constate la résiliation de plein droit au 22 novembre 2024, ordonne l’expulsion sous quinzaine, fixe l’indemnité d’occupation au loyer contractuel et accorde une provision de 11 446,20 euros, intérêts inclus selon les dates exigibles.
I. Les conditions et l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire
A. La constatation de la résiliation de plein droit sans caractérisation de l’urgence
Le juge rappelle que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans la lecture classique de l’article 834 du code de procédure civile, distinguant mesures d’évidence et mesures d’urgence. Elle confirme que la résiliation de plein droit, si elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, relève de la compétence naturelle du référé.
La solution se fonde sur l’article L. 145-41 du code de commerce, dont est cité le cœur contraignant : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge vérifie la reproduction des textes, la mention du délai d’un mois et la précision des sommes dues. Il souligne que le commandement « contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ». L’exigence d’information est appréciée concrètement, ce qui évite toute interprétation extensive de la clause.
B. Le contrôle du commandement et de la dette non sérieusement contestable
Le raisonnement articule trois conditions cumulatives, tenues pour décisives en référé clause résolutoire : défaut de paiement fautif, bonne foi d’invocation par le bailleur, et clause « dénuée d’ambiguïté ». La motivation, synthétique, rappelle également que « le bailleur […] doit rapporter la preuve de sa créance ». Cette charge probatoire, prolongée par l’article 1353 du code civil, commande la production d’un décompte précis et actualisé.
Constatant l’absence de paiement dans le délai légal, le juge décide que « dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit ». La conséquence s’impose ensuite au titre de l’article 835, alinéa 1, avec une remise en état justifiée par le trouble manifestement illicite : « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre […] constitue un trouble manifestement illicite ». L’expulsion sous délai est donc ordonnée, sans astreinte, choix mesuré au regard des circonstances du dossier.
II. La valeur et la portée de la solution au regard du droit positif des baux commerciaux
A. Convergence avec le cadre légal et la jurisprudence de référé
L’ordonnance s’accorde avec la ligne prétorienne admettant que l’urgence n’est pas un préalable lorsque l’évidence prévaut. Elle clarifie l’office du juge des référés en combinant l’article 834, l’article 835 et l’article L. 145-41, pour distinguer les conditions d’acquisition de la clause des mesures nécessaires pour faire cesser le trouble. Le rappel selon lequel « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée » renforce cette cohérence.
La motivation opère un contrôle serré de la régularité formelle et matérielle du commandement, conforme à l’exigence d’interprétation stricte de la clause résolutoire. Le juge n’élargit ni le champ de la clause ni la dette exigible. Il retranche les frais de commissaire de justice déjà visés aux dépens, ce qui évite le double emploi et confirme une approche prudente de la provision.
B. Conséquences pratiques pour l’équilibre contractuel et la sécurité des loyers
La décision réaffirme un principe utile à la lisibilité des rapports locatifs : « à compter de la résiliation du bail […] le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation ». La fixation provisionnelle de l’indemnité au loyer contractuel, charges et taxes incluses, préserve la symétrie des obligations jusqu’à la restitution des clés, sans anticiper sur le fond.
L’articulation entre expulsion, indemnité d’occupation et provision consolide la sécurité juridique des baux commerciaux, tout en réservant les contestations sérieuses au juge du fond. La portée est pragmatique. Elle incite les bailleurs à soigner la rédaction et la notification du commandement, et les preneurs à contester promptement les décomptes utiles. En définitive, le référé demeure un outil efficace d’exécution, dès lors que l’évidence factuelle est solidement établie et que la clause ne requiert aucune interprétation.