Tribunal judiciaire de Bobigny, le 26 juin 2025, n°23/09631
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 26 juin 2025, a été saisi d’un litige entre un syndicat de copropriétaires et un copropriétaire défaillant. Le syndicat demandait le paiement de charges impayées et des dommages-intérêts. Le copropriétaire contestait la régularité des assemblées générales et la validité de l’assignation. Les juges ont débouté les deux parties de leurs principales demandes. Ils ont rejeté les exceptions de procédure et les demandes en annulation. Ils ont également écarté la créance de charges pour défaut de preuve. La décision soulève la question de l’articulation des voies de recours en copropriété et des exigences probatoires. Elle rappelle que l’approbation des comptes rend la créance certaine. Elle précise aussi les conditions de la preuve des quotes-parts et du préjudice distinct.
**I. Le rejet des moyens procéduraux : le rappel des voies de recours exclusives**
Le jugement écarte d’abord les moyens soulevés par le copropriétaire contre la régularité des décisions d’assemblée. Le tribunal applique strictement l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle que « les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel ». Cette solution est classique. Elle protège la sécurité juridique des décisions collectives. Le délai de deux mois est une déchéance. Il impose une action principale spécifique. Le copropriétaire ne peut donc en soulever l’irrégularité que dans ce cadre. Cette interprétation est conforme à la jurisprudence constante. Elle évite les contestations dilatoires dans des instances sur le recouvrement.
Le tribunal rejette ensuite l’exception de nullité de l’assignation pour irrecevabilité. Il motive ce rejet par le défaut de saisine du juge de la mise en état. L’article 74 du code de procédure civile exige que les exceptions soient soulevées « avant toute défense au fond ». Le copropriétaire a présenté cette demande dans ses conclusions au fond. Il n’a pas respecté la procédure spécifique. Le juge souligne que cette règle s’applique « alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ». Cette rigueur procédurale est nécessaire. Elle assure l’efficacité du procès et le respect du rôle du juge de la mise en état. La décision rappelle ainsi l’importance des délais et des formes en matière d’exceptions.
**II. Le rejet des demandes au fond : les exigences probatoires renforcées**
Sur le paiement des charges, le jugement opère un renversement de la charge de la preuve. Le syndicat invoquait l’approbation des comptes en assemblée générale. Cette approbation rend normalement la créance « certaine, liquide et exigible ». Le tribunal rappelle ce principe. Il cite l’article 10 de la loi de 1965. Toutefois, le copropriétaire contestait l’exactitude des tantièmes utilisés pour le calcul. Le syndicat n’a pas produit le règlement de copropriété ni les fiches d’immeuble. Il n’a pas non plus fourni de documents comptables primaires. Le tribunal estime donc qu’il « n’établit pas l’exactitude des tantièmes ». Il juge les appels de fonds et un tableau de décompte non daté insuffisants. Cette exigence est sévère. Elle impose au syndicat de prouver le fondement même de la répartition. Elle pourrait compliquer le recouvrement des charges.
Le tribunal rejette également la demande de dommages-intérêts du syndicat. Il applique l’article 1231-6 du code civil. Ce texte exige un préjudice distinct du retard et une mauvaise foi du débiteur. Le syndicat n’a rapporté la preuve d’aucun de ces éléments. Le jugement note l’absence de « préjudice distinct de l’absence de paiement ». Cette solution est logique au regard des faits. Elle rappelle que les intérêts moratoires couvrent le préjudice lié au retard. Une indemnisation supplémentaire reste exceptionnelle. Elle nécessite une démonstration précise. La décision évite ainsi une condamnation punitive pour simple défaut de paiement. Elle maintient une interprétation stricte des conditions de la responsabilité contractuelle.
La portée de ce jugement est principalement pratique. Il confirme une jurisprudence bien établie sur les délais de contestation en copropriété. Il renforce les exigences probatoires pour le syndicat en cas de contestation sérieuse des tantièmes. Cette rigueur pourrait inciter les syndicats à conserver et produire une documentation complète. Elle protège le copropriétaire contre des réclamations mal étayées. Toutefois, elle risque d’allonger les procédures de recouvrement. Le jugement reste une décision d’espèce. Il s’explique par les carences probatoires spécifiques du dossier. Il ne remet pas en cause le principe de la force probante de l’approbation des comptes.
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 26 juin 2025, a été saisi d’un litige entre un syndicat de copropriétaires et un copropriétaire défaillant. Le syndicat demandait le paiement de charges impayées et des dommages-intérêts. Le copropriétaire contestait la régularité des assemblées générales et la validité de l’assignation. Les juges ont débouté les deux parties de leurs principales demandes. Ils ont rejeté les exceptions de procédure et les demandes en annulation. Ils ont également écarté la créance de charges pour défaut de preuve. La décision soulève la question de l’articulation des voies de recours en copropriété et des exigences probatoires. Elle rappelle que l’approbation des comptes rend la créance certaine. Elle précise aussi les conditions de la preuve des quotes-parts et du préjudice distinct.
**I. Le rejet des moyens procéduraux : le rappel des voies de recours exclusives**
Le jugement écarte d’abord les moyens soulevés par le copropriétaire contre la régularité des décisions d’assemblée. Le tribunal applique strictement l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle que « les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel ». Cette solution est classique. Elle protège la sécurité juridique des décisions collectives. Le délai de deux mois est une déchéance. Il impose une action principale spécifique. Le copropriétaire ne peut donc en soulever l’irrégularité que dans ce cadre. Cette interprétation est conforme à la jurisprudence constante. Elle évite les contestations dilatoires dans des instances sur le recouvrement.
Le tribunal rejette ensuite l’exception de nullité de l’assignation pour irrecevabilité. Il motive ce rejet par le défaut de saisine du juge de la mise en état. L’article 74 du code de procédure civile exige que les exceptions soient soulevées « avant toute défense au fond ». Le copropriétaire a présenté cette demande dans ses conclusions au fond. Il n’a pas respecté la procédure spécifique. Le juge souligne que cette règle s’applique « alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ». Cette rigueur procédurale est nécessaire. Elle assure l’efficacité du procès et le respect du rôle du juge de la mise en état. La décision rappelle ainsi l’importance des délais et des formes en matière d’exceptions.
**II. Le rejet des demandes au fond : les exigences probatoires renforcées**
Sur le paiement des charges, le jugement opère un renversement de la charge de la preuve. Le syndicat invoquait l’approbation des comptes en assemblée générale. Cette approbation rend normalement la créance « certaine, liquide et exigible ». Le tribunal rappelle ce principe. Il cite l’article 10 de la loi de 1965. Toutefois, le copropriétaire contestait l’exactitude des tantièmes utilisés pour le calcul. Le syndicat n’a pas produit le règlement de copropriété ni les fiches d’immeuble. Il n’a pas non plus fourni de documents comptables primaires. Le tribunal estime donc qu’il « n’établit pas l’exactitude des tantièmes ». Il juge les appels de fonds et un tableau de décompte non daté insuffisants. Cette exigence est sévère. Elle impose au syndicat de prouver le fondement même de la répartition. Elle pourrait compliquer le recouvrement des charges.
Le tribunal rejette également la demande de dommages-intérêts du syndicat. Il applique l’article 1231-6 du code civil. Ce texte exige un préjudice distinct du retard et une mauvaise foi du débiteur. Le syndicat n’a rapporté la preuve d’aucun de ces éléments. Le jugement note l’absence de « préjudice distinct de l’absence de paiement ». Cette solution est logique au regard des faits. Elle rappelle que les intérêts moratoires couvrent le préjudice lié au retard. Une indemnisation supplémentaire reste exceptionnelle. Elle nécessite une démonstration précise. La décision évite ainsi une condamnation punitive pour simple défaut de paiement. Elle maintient une interprétation stricte des conditions de la responsabilité contractuelle.
La portée de ce jugement est principalement pratique. Il confirme une jurisprudence bien établie sur les délais de contestation en copropriété. Il renforce les exigences probatoires pour le syndicat en cas de contestation sérieuse des tantièmes. Cette rigueur pourrait inciter les syndicats à conserver et produire une documentation complète. Elle protège le copropriétaire contre des réclamations mal étayées. Toutefois, elle risque d’allonger les procédures de recouvrement. Le jugement reste une décision d’espèce. Il s’explique par les carences probatoires spécifiques du dossier. Il ne remet pas en cause le principe de la force probante de l’approbation des comptes.