Tribunal judiciaire de Bobigny, le 25 juin 2025, n°25/00301
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 25 juin 2025, a rejeté la demande d’une bailleuse visant à constater l’acquisition d’une clause résolutoire et à obtenir une provision. Le bail commercial concerné était affecté par un arrêté municipal de mise en sécurité. La bailleuse avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire opposait l’existence de désordres graves dans les locaux. Le juge des référés a estimé que la contestation sur la bonne foi de la mise en œuvre de la clause était sérieuse. Il a également considéré que l’obligation de paiement du loyer n’était pas suffisamment incontestable pour accorder une provision. Cette ordonnance illustre les limites du référé en présence d’une contestation sérieuse sur l’exécution des obligations contractuelles. Elle souligne l’importance de la bonne foi dans la mise en œuvre des clauses résolutoires.
La décision rappelle d’abord les conditions strictes de l’évidence en matière de clause résolutoire. Le juge énonce que sa compétence est limitée. Il peut constater la résiliation de plein droit seulement si « le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ». L’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement fait obstacle à son pouvoir. En l’espèce, l’arrêté de mise en sécurité a été déterminant. Il établissait « d’importantes dégradations » et des désordres persistants depuis 2022. Le juge en déduit que la bailleuse ne pouvait les ignorer. La régularité du commandement de payer est donc sérieusement contestée au regard de la bonne foi requise. Cette analyse protège le preneur contre l’usage abusif de la clause résolutoire. Elle subordonne son efficacité à une appréciation contextuelle et équitable par le juge.
L’ordonnance précise ensuite les conditions d’octroi d’une provision en référé. L’article 835 du code de procédure civile exige que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Le juge relève que l’état de l’immeuble permet de douter du respect de l’obligation de délivrance. Le preneur est « susceptible de se voir allouer une indemnisation en réparation ». Dès lors, aucun élément ne permet de déterminer la part du loyer due de façon non contestable. Le rejet de la demande de provision en découle logiquement. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui fait du caractère incontestable de la créance une condition sine qua non. Elle empêche le référé de devenir un mode de paiement accéléré lorsque les obligations réciproques sont imbriquées. Le juge refuse de fractionner l’obligation de paiement. Il considère le contrat dans son ensemble, incluant les manquements potentiels du bailleur.
La portée de cette décision est significative pour le droit des baux commerciaux. Elle renforce l’exigence de bonne foi dans l’exercice des droits contractuels. Un bailleur ne peut invoquer mécaniquement une clause résolutoire s’il a lui-même méconnu ses obligations. La décision étend aussi le champ des contestations sérieuses pouvant bloquer un référé. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, établi par un acte administratif, constitue un moyen sérieux. Cela équilibre les positions contractuelles en prévention d’une rupture brutale du bail. Toutefois, cette solution pourrait compliquer la gestion des impayés. Elle introduit une appréciation substantielle des circonstances au stade du référé. Le risque est d’affaiblir l’effet utile des clauses résolutoires, pourtant essentielles en matière commerciale.
La valeur de l’ordonnance réside dans son souci d’équilibre et de proportionnalité. Elle évite un formalisme excessif qui favoriserait le bailleur. Le juge examine le comportement des parties au regard de la loyauté contractuelle. L’arrêté municipal sert de preuve objective des manquements du bailleur. Cette approche contextuelle est préférable à une application automatique de la clause. Elle peut cependant susciter des difficultés d’application. La notion de « bonne foi » reste subjective et dépendra des éléments de preuve produits. Le critère du désordre « persistant » pourrait être source d’insécurité. Les bailleurs devront documenter l’état des lieux et leur réactivité face aux désordres. Cette décision invite à une contractualisation plus précise des obligations d’entretien. Elle illustre la tendance à un contrôle accru de la proportionnalité des sanctions contractuelles.
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 25 juin 2025, a rejeté la demande d’une bailleuse visant à constater l’acquisition d’une clause résolutoire et à obtenir une provision. Le bail commercial concerné était affecté par un arrêté municipal de mise en sécurité. La bailleuse avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire opposait l’existence de désordres graves dans les locaux. Le juge des référés a estimé que la contestation sur la bonne foi de la mise en œuvre de la clause était sérieuse. Il a également considéré que l’obligation de paiement du loyer n’était pas suffisamment incontestable pour accorder une provision. Cette ordonnance illustre les limites du référé en présence d’une contestation sérieuse sur l’exécution des obligations contractuelles. Elle souligne l’importance de la bonne foi dans la mise en œuvre des clauses résolutoires.
La décision rappelle d’abord les conditions strictes de l’évidence en matière de clause résolutoire. Le juge énonce que sa compétence est limitée. Il peut constater la résiliation de plein droit seulement si « le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ». L’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement fait obstacle à son pouvoir. En l’espèce, l’arrêté de mise en sécurité a été déterminant. Il établissait « d’importantes dégradations » et des désordres persistants depuis 2022. Le juge en déduit que la bailleuse ne pouvait les ignorer. La régularité du commandement de payer est donc sérieusement contestée au regard de la bonne foi requise. Cette analyse protège le preneur contre l’usage abusif de la clause résolutoire. Elle subordonne son efficacité à une appréciation contextuelle et équitable par le juge.
L’ordonnance précise ensuite les conditions d’octroi d’une provision en référé. L’article 835 du code de procédure civile exige que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Le juge relève que l’état de l’immeuble permet de douter du respect de l’obligation de délivrance. Le preneur est « susceptible de se voir allouer une indemnisation en réparation ». Dès lors, aucun élément ne permet de déterminer la part du loyer due de façon non contestable. Le rejet de la demande de provision en découle logiquement. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui fait du caractère incontestable de la créance une condition sine qua non. Elle empêche le référé de devenir un mode de paiement accéléré lorsque les obligations réciproques sont imbriquées. Le juge refuse de fractionner l’obligation de paiement. Il considère le contrat dans son ensemble, incluant les manquements potentiels du bailleur.
La portée de cette décision est significative pour le droit des baux commerciaux. Elle renforce l’exigence de bonne foi dans l’exercice des droits contractuels. Un bailleur ne peut invoquer mécaniquement une clause résolutoire s’il a lui-même méconnu ses obligations. La décision étend aussi le champ des contestations sérieuses pouvant bloquer un référé. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, établi par un acte administratif, constitue un moyen sérieux. Cela équilibre les positions contractuelles en prévention d’une rupture brutale du bail. Toutefois, cette solution pourrait compliquer la gestion des impayés. Elle introduit une appréciation substantielle des circonstances au stade du référé. Le risque est d’affaiblir l’effet utile des clauses résolutoires, pourtant essentielles en matière commerciale.
La valeur de l’ordonnance réside dans son souci d’équilibre et de proportionnalité. Elle évite un formalisme excessif qui favoriserait le bailleur. Le juge examine le comportement des parties au regard de la loyauté contractuelle. L’arrêté municipal sert de preuve objective des manquements du bailleur. Cette approche contextuelle est préférable à une application automatique de la clause. Elle peut cependant susciter des difficultés d’application. La notion de « bonne foi » reste subjective et dépendra des éléments de preuve produits. Le critère du désordre « persistant » pourrait être source d’insécurité. Les bailleurs devront documenter l’état des lieux et leur réactivité face aux désordres. Cette décision invite à une contractualisation plus précise des obligations d’entretien. Elle illustre la tendance à un contrôle accru de la proportionnalité des sanctions contractuelles.