Tribunal judiciaire de Bobigny, le 24 juin 2025, n°25/00430
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 24 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif né de l’inexécution par un preneur de ses obligations pécuniaires. Le bailleur, après avoir délivré un commandement de payer demeuré infructueux, sollicitait la constatation de la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire, l’expulsion du locataire et l’octroi de diverses condamnations pécuniaires à titre provisionnel. Le preneur, régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge des référés, après avoir constaté la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire, a fait droit aux demandes principales dans une mesure qu’il a strictement délimitée, rejetant certaines prétentions qu’il a estimées relever du fond. Cette ordonnance illustre avec rigueur les pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle, entre satisfaction des exigences d’urgence et respect des limites de sa compétence.
**I. La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire en matière de bail commercial**
Le juge des référés constate la régularité de la résolution du bail intervenue de plein droit. L’ordonnance rappelle le formalisme impératif de l’article L. 145-41 du code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement délivré le 10 décembre 2024, mentionnant ce délai, est demeuré sans effet. Le juge en déduit que le bail « s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 janvier 2025 ». Cette application stricte de la loi sécurise la position du bailleur qui a respecté la procédure. La régularité de la résolution étant établie, l’obligation de libérer les lieux devient évidente. Le juge peut donc ordonner l’expulsion, y compris avec le concours de la force publique, sans nécessiter une astreinte, estimant ce moyen « suffisamment comminatoire ».
Toutefois, le juge opère un contrôle sur les conséquences pécuniaires de cette résolution. Le bailleur réclamait une indemnité d’occupation majorée de cinquante pour cent. Le juge écarte cette demande en référé, considérant que cette majoration « peut s’analyser en une clause pénale ». Il estime que son appréciation, notamment au regard de son éventuel caractère « manifestement excessif », « relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence ». L’indemnité est donc limitée au montant du loyer contractuel. Ce raisonnement démontre une distinction nette entre la constatation de l’inexécution, qui relève de l’évidence, et la liquidation de ses effets indemnitaires, réservée au fond.
**II. La délimitation stricte des pouvoirs du juge des référés en matière provisionnelle**
L’ordonnance procède à une allocation mesurée des provisions. Le juge rappelle le fondement de son pouvoir, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui l’autorise à accorder une provision « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Sur la base des pièces produites, il retient le caractère incontestable des arriérés de loyers et charges, et condamne le locataire au paiement d’une somme provisionnelle de 18 613,10 euros. Il assortit cette condamnation d’intérêts au taux légal avec capitalisation, conformément au droit commun. Cette décision assure au créancier une protection immédiate et effective sans préjuger de la décision au fond.
À l’inverse, le juge refuse de statuer sur plusieurs demandes qu’il estime prématurées ou excédant ses pouvoirs. La demande de conservation du dépôt de garantie est écartée car ce dépôt « ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties ». De même, la demande de paiement d’une majoration contractuelle de dix pour cent est renvoyée au fond, le juge estimant qu’elle est « susceptible d’être réduite » et que son appréciation excède l’office du référé. Ce refus de préjuger des comptes définitifs ou de modérer une clause pénale potentiellement excessive souligne le caractère provisoire et conservatoire de la juridiction des référés. Le juge veille à ne pas empiéter sur l’office du juge du fond, garant d’une appréciation complète et définitive du litige.
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 24 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif né de l’inexécution par un preneur de ses obligations pécuniaires. Le bailleur, après avoir délivré un commandement de payer demeuré infructueux, sollicitait la constatation de la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire, l’expulsion du locataire et l’octroi de diverses condamnations pécuniaires à titre provisionnel. Le preneur, régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge des référés, après avoir constaté la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire, a fait droit aux demandes principales dans une mesure qu’il a strictement délimitée, rejetant certaines prétentions qu’il a estimées relever du fond. Cette ordonnance illustre avec rigueur les pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle, entre satisfaction des exigences d’urgence et respect des limites de sa compétence.
**I. La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire en matière de bail commercial**
Le juge des référés constate la régularité de la résolution du bail intervenue de plein droit. L’ordonnance rappelle le formalisme impératif de l’article L. 145-41 du code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement délivré le 10 décembre 2024, mentionnant ce délai, est demeuré sans effet. Le juge en déduit que le bail « s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 janvier 2025 ». Cette application stricte de la loi sécurise la position du bailleur qui a respecté la procédure. La régularité de la résolution étant établie, l’obligation de libérer les lieux devient évidente. Le juge peut donc ordonner l’expulsion, y compris avec le concours de la force publique, sans nécessiter une astreinte, estimant ce moyen « suffisamment comminatoire ».
Toutefois, le juge opère un contrôle sur les conséquences pécuniaires de cette résolution. Le bailleur réclamait une indemnité d’occupation majorée de cinquante pour cent. Le juge écarte cette demande en référé, considérant que cette majoration « peut s’analyser en une clause pénale ». Il estime que son appréciation, notamment au regard de son éventuel caractère « manifestement excessif », « relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence ». L’indemnité est donc limitée au montant du loyer contractuel. Ce raisonnement démontre une distinction nette entre la constatation de l’inexécution, qui relève de l’évidence, et la liquidation de ses effets indemnitaires, réservée au fond.
**II. La délimitation stricte des pouvoirs du juge des référés en matière provisionnelle**
L’ordonnance procède à une allocation mesurée des provisions. Le juge rappelle le fondement de son pouvoir, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui l’autorise à accorder une provision « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Sur la base des pièces produites, il retient le caractère incontestable des arriérés de loyers et charges, et condamne le locataire au paiement d’une somme provisionnelle de 18 613,10 euros. Il assortit cette condamnation d’intérêts au taux légal avec capitalisation, conformément au droit commun. Cette décision assure au créancier une protection immédiate et effective sans préjuger de la décision au fond.
À l’inverse, le juge refuse de statuer sur plusieurs demandes qu’il estime prématurées ou excédant ses pouvoirs. La demande de conservation du dépôt de garantie est écartée car ce dépôt « ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties ». De même, la demande de paiement d’une majoration contractuelle de dix pour cent est renvoyée au fond, le juge estimant qu’elle est « susceptible d’être réduite » et que son appréciation excède l’office du référé. Ce refus de préjuger des comptes définitifs ou de modérer une clause pénale potentiellement excessive souligne le caractère provisoire et conservatoire de la juridiction des référés. Le juge veille à ne pas empiéter sur l’office du juge du fond, garant d’une appréciation complète et définitive du litige.