Tribunal judiciaire de Troyes, le 24 juin 2025, n°25/00303
Rendue par le tribunal judiciaire de Troyes, ordonnance de référé du 24 juin 2025. Un garage avait été loué par acte du 9 avril 2013 pour un loyer trimestriel de 135 euros. À la suite d’impayés, un commandement visant la clause résolutoire fut délivré le 30 décembre 2024 pour 488,63 euros. L’assignation en référé, du 7 mai 2025, sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur loyers et une indemnité d’occupation. Le défendeur, régulièrement avisé, n’a pas comparu. Le juge des référés a retenu l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, alloué 644,39 euros à titre provisionnel, et fixé une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer.
La question de droit portait sur l’office du juge des référés en matière locative, d’une part pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire au vu d’une dette non contestée, d’autre part pour ordonner la libération des lieux en présence d’un trouble manifestement illicite. Le juge rappelle le cadre légal. D’abord l’article 1728 du code civil, selon lequel « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ensuite l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » d’« accorder une provision au créancier ». Il énonce que l’occupation sans titre constitue un trouble, et relève l’absence de paiement. Il en déduit, en référé, la résiliation de plein droit, l’expulsion et les provisions sollicitées.
I. Les conditions du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le critère de l’« obligation non sérieusement contestable »
Le juge articule le manquement contractuel et l’outil procédural de l’article 835. Il rappelle la dette de loyers au vu du décompte arrêté à janvier 2025, le commandement demeuré infructueux, et l’absence de contestation. Il souligne que « l’obligation en cause n’apparaît ainsi pas sérieusement contestable ». Cette formule, caractéristique du provisoire, fonde la provision et assoit la constatation de la résiliation en présence d’une clause claire. La référence à l’article 1728, « payer le prix du bail aux termes convenus », légitime la qualification du manquement. En référé, le juge ne tranche pas le fond, mais vérifie l’évidence de l’obligation. Ici, l’absence de comparution n’exonère pas de ce contrôle, qui demeure concret et documenté par le commandement et le décompte. La combinaison du texte procédural et de la clause résolutoire répond aux standards en matière d’impayés locatifs hors contestation sérieuse.
B. Le trouble manifestement illicite justifiant la libération des lieux
Le juge mobilise l’alinéa premier de l’article 835 pour ordonner des mesures de remise en état. Il rappelle qu’il peut prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », afin de faire cesser un trouble. Il affirme que « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». La résiliation acquise, l’occupation devient indue et le trouble caractérisé. L’expulsion sans astreinte est ordonnée, avec concours d’un serrurier si nécessaire. La solution est cohérente avec la nature non d’habitation principale du local, la mesure poursuivant la cessation d’une atteinte actuelle au droit de jouissance. La mention du juge administratif pour la force publique rappelle la répartition des compétences et l’exigence d’une exécution encadrée.
II. Portée et limites de l’ordonnance rendue
A. La cohérence temporelle de la résiliation et la sécurité juridique
Les motifs constatent l’acquisition de la clause au 31 janvier 2025, un mois après le commandement de décembre 2024, conformément à la stipulation résolutoire. Le dispositif fixe pourtant la date au 29 avril 2024, antérieure au commandement. Une telle discordance fragilise la lisibilité de la décision et la sécurité juridique des parties. En pratique, la rectification d’erreur matérielle s’impose pour aligner le dispositif sur la motivation, qui expose la chronologie et l’évidence de la défaillance. L’économie de la décision en dépend peu, car l’expulsion et la provision reposent sur l’état des impayés récents. Toutefois, la date d’effet gouverne l’étendue des sommes exigibles au titre de l’indemnité d’occupation et la qualification de l’occupation. La vigilance rédactionnelle demeure donc déterminante en matière de clauses automatiques.
B. L’indemnité d’occupation et les voies d’exécution mobilières
Le juge retient, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation « égale au montant du dernier loyer », due « jusqu’à complète libération des lieux ». Ce choix, usuel, compense la jouissance sans titre, sans préjuger d’un éventuel préjudice complémentaire réservé au fond. Il assure une évaluation simple et pragmatique, adaptée au cadre de l’article 835. Le rappel des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution encadre le traitement des meubles laissés sur place. La référence explicite aux textes garantit la régularité des opérations d’enlèvement et d’entreposage, dans l’intérêt de la transparence. La combinaison de ces mécanismes préserve l’équilibre entre la remise en état des lieux et la protection minimale des biens, malgré l’urgence attachée au trouble.
En définitive, la motivation s’inscrit dans l’office classique du juge des référés locatifs. Elle articule l’exigence d’une créance évidente et la cessation d’un trouble manifeste. Les citations (« l’obligation […] n’est pas sérieusement contestable » ; « l’occupation sans droit ni titre […] constitue un trouble manifestement illicite ») structurent le raisonnement, que complète une vigilance à parfaire sur la date d’effet de la résiliation.
Rendue par le tribunal judiciaire de Troyes, ordonnance de référé du 24 juin 2025. Un garage avait été loué par acte du 9 avril 2013 pour un loyer trimestriel de 135 euros. À la suite d’impayés, un commandement visant la clause résolutoire fut délivré le 30 décembre 2024 pour 488,63 euros. L’assignation en référé, du 7 mai 2025, sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur loyers et une indemnité d’occupation. Le défendeur, régulièrement avisé, n’a pas comparu. Le juge des référés a retenu l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, alloué 644,39 euros à titre provisionnel, et fixé une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer.
La question de droit portait sur l’office du juge des référés en matière locative, d’une part pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire au vu d’une dette non contestée, d’autre part pour ordonner la libération des lieux en présence d’un trouble manifestement illicite. Le juge rappelle le cadre légal. D’abord l’article 1728 du code civil, selon lequel « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ensuite l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » d’« accorder une provision au créancier ». Il énonce que l’occupation sans titre constitue un trouble, et relève l’absence de paiement. Il en déduit, en référé, la résiliation de plein droit, l’expulsion et les provisions sollicitées.
I. Les conditions du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le critère de l’« obligation non sérieusement contestable »
Le juge articule le manquement contractuel et l’outil procédural de l’article 835. Il rappelle la dette de loyers au vu du décompte arrêté à janvier 2025, le commandement demeuré infructueux, et l’absence de contestation. Il souligne que « l’obligation en cause n’apparaît ainsi pas sérieusement contestable ». Cette formule, caractéristique du provisoire, fonde la provision et assoit la constatation de la résiliation en présence d’une clause claire. La référence à l’article 1728, « payer le prix du bail aux termes convenus », légitime la qualification du manquement. En référé, le juge ne tranche pas le fond, mais vérifie l’évidence de l’obligation. Ici, l’absence de comparution n’exonère pas de ce contrôle, qui demeure concret et documenté par le commandement et le décompte. La combinaison du texte procédural et de la clause résolutoire répond aux standards en matière d’impayés locatifs hors contestation sérieuse.
B. Le trouble manifestement illicite justifiant la libération des lieux
Le juge mobilise l’alinéa premier de l’article 835 pour ordonner des mesures de remise en état. Il rappelle qu’il peut prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », afin de faire cesser un trouble. Il affirme que « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ». La résiliation acquise, l’occupation devient indue et le trouble caractérisé. L’expulsion sans astreinte est ordonnée, avec concours d’un serrurier si nécessaire. La solution est cohérente avec la nature non d’habitation principale du local, la mesure poursuivant la cessation d’une atteinte actuelle au droit de jouissance. La mention du juge administratif pour la force publique rappelle la répartition des compétences et l’exigence d’une exécution encadrée.
II. Portée et limites de l’ordonnance rendue
A. La cohérence temporelle de la résiliation et la sécurité juridique
Les motifs constatent l’acquisition de la clause au 31 janvier 2025, un mois après le commandement de décembre 2024, conformément à la stipulation résolutoire. Le dispositif fixe pourtant la date au 29 avril 2024, antérieure au commandement. Une telle discordance fragilise la lisibilité de la décision et la sécurité juridique des parties. En pratique, la rectification d’erreur matérielle s’impose pour aligner le dispositif sur la motivation, qui expose la chronologie et l’évidence de la défaillance. L’économie de la décision en dépend peu, car l’expulsion et la provision reposent sur l’état des impayés récents. Toutefois, la date d’effet gouverne l’étendue des sommes exigibles au titre de l’indemnité d’occupation et la qualification de l’occupation. La vigilance rédactionnelle demeure donc déterminante en matière de clauses automatiques.
B. L’indemnité d’occupation et les voies d’exécution mobilières
Le juge retient, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation « égale au montant du dernier loyer », due « jusqu’à complète libération des lieux ». Ce choix, usuel, compense la jouissance sans titre, sans préjuger d’un éventuel préjudice complémentaire réservé au fond. Il assure une évaluation simple et pragmatique, adaptée au cadre de l’article 835. Le rappel des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution encadre le traitement des meubles laissés sur place. La référence explicite aux textes garantit la régularité des opérations d’enlèvement et d’entreposage, dans l’intérêt de la transparence. La combinaison de ces mécanismes préserve l’équilibre entre la remise en état des lieux et la protection minimale des biens, malgré l’urgence attachée au trouble.
En définitive, la motivation s’inscrit dans l’office classique du juge des référés locatifs. Elle articule l’exigence d’une créance évidente et la cessation d’un trouble manifeste. Les citations (« l’obligation […] n’est pas sérieusement contestable » ; « l’occupation sans droit ni titre […] constitue un trouble manifestement illicite ») structurent le raisonnement, que complète une vigilance à parfaire sur la date d’effet de la résiliation.