Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 1 juillet 2025, n°24/08321
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 1er juillet 2025, le jugement tranche un litige de charges de copropriété assorti d’une demande d’imputation de frais. La défenderesse, copropriétaire, a cessé ses paiements malgré une mise en demeure recommandée puis une sommation de payer. Le syndicat, représenté par son syndic, a assigné en recouvrement des arriérés, en indemnisation pour résistance fautive, et en imputation de divers frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La défenderesse n’a pas comparu, pas plus que le mandataire de protection, appelé en déclaration de jugement commun. Le juge rappelle d’abord qu’« lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée » (C. pr. civ., art. 472). La question posée portait sur l’étendue des « frais nécessaires » imputables au seul copropriétaire défaillant, et sur les conditions d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts. Le tribunal admet l’imputation des frais de mise en demeure et de sommation régulièrement justifiés, refuse l’imputation de frais dits « de contentieux » faute de preuve et de caractère exceptionnel, et alloue des dommages-intérêts limités pour mauvaise foi avérée.
I. Délimitation des frais imputables au copropriétaire défaillant
A. La reconnaissance des frais nécessaires postérieurs à la mise en demeure
Le juge s’appuie sur l’économie de l’article 10 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges communes demeurent dues en fonction de l’utilité objective, tandis que certains frais de recouvrement peuvent être isolés et imputés au seul débiteur. Le jugement rappelle que sont « imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée […] ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ». La solution s’inscrit dans la trame du décret du 26 mars 2015, qui identifie les prestations particulières, dont « les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception » et « la […] sommation de payer », à la condition que la créance soit justifiée et que l’acte soit postérieur à la mise en demeure.
La production de la lettre recommandée et de l’exploit de commissaire de justice satisfait l’exigence probatoire. Le tribunal qualifie ces postes de « frais nécessaires » et en impose la charge à la débitrice. La motivation est claire et pédagogique. Le juge ne s’écarte pas du texte, ni de l’économie d’un système combinant l’intérêt collectif de la copropriété et la responsabilisation du débiteur défaillant. Elle offre une sécurité aux syndicats, tout en fixant une borne temporelle nette, « à compter de la mise en demeure », qui prévient les dérives d’imputations rétrospectives.
B. L’exigence de diligences exceptionnelles et la preuve individualisée des frais
La décision affine ensuite le périmètre des coûts imputables au-delà des actes listés. Elle rappelle que la constitution du dossier et le suivi auprès d’un avocat ne sont imputables qu’en cas de « diligences exceptionnelles ». Le jugement définit ces dernières en des termes précis: « Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir. » Cette définition fonctionnelle exige une démonstration concrète de la complexité rencontrée, et non l’invocation d’une clause-type du contrat de syndic.
L’appréciation probatoire est rigoureuse. Le tribunal souligne qu’« il n’est pas justifié que les frais intitulés “de contentieux” […] constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété », et constate l’absence de facture ou de détail. La conséquence est logique: déduction du poste litigieux du solde réclamé. La solution, conforme au texte et au décret de 2015, protège le copropriétaire des imputations forfaitaires et oblige le syndic à individualiser chaque dépense. Elle évite une assimilation trop large du contentieux courant à des diligences exceptionnelles, qui viderait de sa portée la distinction entre gestion courante et prestations particulières.
II. Portée et conséquences de la solution retenue
A. La caractérisation d’un préjudice distinct et la mesure des dommages-intérêts
Le juge admet, sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». La motivation rattache le préjudice au fonctionnement même du syndicat, privé de fonds propres et confronté à une carence répétée, sans justification légitime. L’allocation d’une somme modérée répond à l’exigence d’indépendance du préjudice et confirme que le juge contrôle à la fois la mauvaise foi et la consistance du dommage.
La portée pratique est double. Les syndicats sont encouragés à documenter précisément les effets opérationnels du défaut de paiement sur la trésorerie et la gestion des parties communes. Les débiteurs, quant à eux, ne sauraient se retrancher derrière l’intérêt moratoire pour exclure toute réparation complémentaire lorsque l’inertie fautive perturbe la collectivité. La décision se montre mesurée, en calibrant l’indemnité au regard de la faute et de l’atteinte distincte, et confirme un office de proportion.
B. L’articulation procédurale: non-comparution, contrôle du bien-fondé et jugement commun
La non-comparution n’emporte pas adhésion implicite aux prétentions. Le tribunal rappelle qu’« avant de statuer sur le fond », il doit vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé. Ce rappel n’est pas de pure forme: il justifie le tri entre frais admis et frais rejetés, et fonde l’exigence probatoire renforcée en l’absence de contradicteur. Le juge ne se borne pas à liquider une créance; il qualifie chaque poste à l’aune des textes applicables et des pièces produites.
L’appel en déclaration de jugement commun est traité sobrement. Le tribunal vise l’article 331 du code de procédure civile, selon lequel « un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement ». La mesure s’impose en présence d’une protection des majeurs avec désignation d’un mandataire. Elle garantit l’opposabilité de la décision sans altérer l’économie de la condamnation principale. La solution concilie les droits de la personne protégée, la sécurité de l’exécution et la stabilité de la chose jugée dans la collectivité.
La décision ordonne enfin l’exécution provisoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. L’ensemble compose une solution équilibrée: recouvrement des charges et des frais strictement nécessaires, sanction tempérée de la mauvaise foi, et encadrement étroit des dépenses imputables par l’exigence de diligences réellement exceptionnelles, dûment établies.
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 1er juillet 2025, le jugement tranche un litige de charges de copropriété assorti d’une demande d’imputation de frais. La défenderesse, copropriétaire, a cessé ses paiements malgré une mise en demeure recommandée puis une sommation de payer. Le syndicat, représenté par son syndic, a assigné en recouvrement des arriérés, en indemnisation pour résistance fautive, et en imputation de divers frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La défenderesse n’a pas comparu, pas plus que le mandataire de protection, appelé en déclaration de jugement commun. Le juge rappelle d’abord qu’« lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée » (C. pr. civ., art. 472). La question posée portait sur l’étendue des « frais nécessaires » imputables au seul copropriétaire défaillant, et sur les conditions d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts. Le tribunal admet l’imputation des frais de mise en demeure et de sommation régulièrement justifiés, refuse l’imputation de frais dits « de contentieux » faute de preuve et de caractère exceptionnel, et alloue des dommages-intérêts limités pour mauvaise foi avérée.
I. Délimitation des frais imputables au copropriétaire défaillant
A. La reconnaissance des frais nécessaires postérieurs à la mise en demeure
Le juge s’appuie sur l’économie de l’article 10 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges communes demeurent dues en fonction de l’utilité objective, tandis que certains frais de recouvrement peuvent être isolés et imputés au seul débiteur. Le jugement rappelle que sont « imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée […] ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ». La solution s’inscrit dans la trame du décret du 26 mars 2015, qui identifie les prestations particulières, dont « les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception » et « la […] sommation de payer », à la condition que la créance soit justifiée et que l’acte soit postérieur à la mise en demeure.
La production de la lettre recommandée et de l’exploit de commissaire de justice satisfait l’exigence probatoire. Le tribunal qualifie ces postes de « frais nécessaires » et en impose la charge à la débitrice. La motivation est claire et pédagogique. Le juge ne s’écarte pas du texte, ni de l’économie d’un système combinant l’intérêt collectif de la copropriété et la responsabilisation du débiteur défaillant. Elle offre une sécurité aux syndicats, tout en fixant une borne temporelle nette, « à compter de la mise en demeure », qui prévient les dérives d’imputations rétrospectives.
B. L’exigence de diligences exceptionnelles et la preuve individualisée des frais
La décision affine ensuite le périmètre des coûts imputables au-delà des actes listés. Elle rappelle que la constitution du dossier et le suivi auprès d’un avocat ne sont imputables qu’en cas de « diligences exceptionnelles ». Le jugement définit ces dernières en des termes précis: « Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir. » Cette définition fonctionnelle exige une démonstration concrète de la complexité rencontrée, et non l’invocation d’une clause-type du contrat de syndic.
L’appréciation probatoire est rigoureuse. Le tribunal souligne qu’« il n’est pas justifié que les frais intitulés “de contentieux” […] constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété », et constate l’absence de facture ou de détail. La conséquence est logique: déduction du poste litigieux du solde réclamé. La solution, conforme au texte et au décret de 2015, protège le copropriétaire des imputations forfaitaires et oblige le syndic à individualiser chaque dépense. Elle évite une assimilation trop large du contentieux courant à des diligences exceptionnelles, qui viderait de sa portée la distinction entre gestion courante et prestations particulières.
II. Portée et conséquences de la solution retenue
A. La caractérisation d’un préjudice distinct et la mesure des dommages-intérêts
Le juge admet, sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». La motivation rattache le préjudice au fonctionnement même du syndicat, privé de fonds propres et confronté à une carence répétée, sans justification légitime. L’allocation d’une somme modérée répond à l’exigence d’indépendance du préjudice et confirme que le juge contrôle à la fois la mauvaise foi et la consistance du dommage.
La portée pratique est double. Les syndicats sont encouragés à documenter précisément les effets opérationnels du défaut de paiement sur la trésorerie et la gestion des parties communes. Les débiteurs, quant à eux, ne sauraient se retrancher derrière l’intérêt moratoire pour exclure toute réparation complémentaire lorsque l’inertie fautive perturbe la collectivité. La décision se montre mesurée, en calibrant l’indemnité au regard de la faute et de l’atteinte distincte, et confirme un office de proportion.
B. L’articulation procédurale: non-comparution, contrôle du bien-fondé et jugement commun
La non-comparution n’emporte pas adhésion implicite aux prétentions. Le tribunal rappelle qu’« avant de statuer sur le fond », il doit vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé. Ce rappel n’est pas de pure forme: il justifie le tri entre frais admis et frais rejetés, et fonde l’exigence probatoire renforcée en l’absence de contradicteur. Le juge ne se borne pas à liquider une créance; il qualifie chaque poste à l’aune des textes applicables et des pièces produites.
L’appel en déclaration de jugement commun est traité sobrement. Le tribunal vise l’article 331 du code de procédure civile, selon lequel « un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement ». La mesure s’impose en présence d’une protection des majeurs avec désignation d’un mandataire. Elle garantit l’opposabilité de la décision sans altérer l’économie de la condamnation principale. La solution concilie les droits de la personne protégée, la sécurité de l’exécution et la stabilité de la chose jugée dans la collectivité.
La décision ordonne enfin l’exécution provisoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. L’ensemble compose une solution équilibrée: recouvrement des charges et des frais strictement nécessaires, sanction tempérée de la mauvaise foi, et encadrement étroit des dépenses imputables par l’exigence de diligences réellement exceptionnelles, dûment établies.