Tribunal judiciaire de Grenoble, le 26 juin 2025, n°25/00726
L’ordonnance de référé du 26 juin 2025 statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial conclu le 12 janvier 2024. Le litige naît d’impayés répétés, après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024, demeuré sans effet.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause à l’issue du délai légal, l’expulsion du preneur, une indemnité d’occupation majorée, une provision sur l’arriéré et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le preneur ne comparaît pas. La décision est réputée contradictoire. Le juge des référés rappelle son office au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, cite l’article L 145-41 du code de commerce et vérifie l’incidence de l’article L 143-2. La question posée est celle des conditions de l’acquisition de la résiliation de plein droit pour impayés et de ses suites en référé. La solution retient l’acquisition de la clause à l’issue du délai d’un mois, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50 % et accorde une provision.
I. Le contrôle des conditions de la résiliation de plein droit
A. La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse
Le juge rappelle la règle de principe en ces termes: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Il relève la production du bail, de l’avenant, du commandement et de l’état néant des inscriptions.
L’exigence d’un impayé non régularisé dans le mois est expressément constatée: « Les causes du commandement du 28 octobre 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et le bailleur justifie des sommes dues. » En l’absence de contestation sérieuse, l’office du juge des référés est ouvert pour constater l’effet automatique de la clause.
La clause résolutoire figure au bail en cas de non-paiement. Le juge en tire la conséquence attendue: « Il est établi que le bail contient […] une clause résolutoire […] qui se trouve dès lors acquise. » La démonstration articule la preuve documentaire, la lettre des textes et l’effet attaché au commandement demeuré infructueux.
B. Les pouvoirs du juge des référés en matière de bail commercial
Le cadre procédural est rappelé avec mesure: « En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. » La base de la provision est également fixée: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »
Sur le fond, le juge énonce la conséquence pratique du mécanisme résolutoire: « Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2024, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle […]. » La mesure d’expulsion relève des mesures de remise en état permises en référé.
Enfin, l’indemnité d’occupation suit la clause contractuelle de majoration: « L’indemnité provisionnelle d’occupation […] sera équivalente au montant du loyer majoré contractuellement de 50 % outres charges et taxes. » Le juge s’en tient au caractère provisionnel de l’évaluation, proportionné à l’absence de contestation sérieuse.
II. Portée et appréciation de la solution
A. L’articulation avec la publicité du fonds et l’octroi d’une provision
Le rappel de l’article L 143-2 confirme une vigilance utile sur la protection des créanciers inscrits. La production d’un état néant dispense de notification et autorise le prononcé sans délai supplémentaire. L’exigence d’un mois post-notification n’a pas vocation à s’appliquer en l’absence d’inscriptions.
L’octroi d’une provision procède d’une dette locative certaine, liquidée par pièces, et non sérieusement contestable. Le principe est justement rappelé par le juge: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision. » La somme allouée à valoir sur loyers, charges et indemnités d’occupation s’inscrit dans ce cadre.
Le point de départ des intérêts au taux légal fixé au jour du commandement renforce la cohérence d’ensemble. Il traduit l’exigibilité des sommes dues et la fonction réparatrice de la provision, sans préjuger des liquidations finales au fond.
B. L’indemnité d’occupation majorée et les précisions temporelles
La majoration contractuelle de 50 % reflète une pratique répandue, destinée à compenser l’occupation post-résiliation. En référé, son application provisoire se justifie, faute de contestation sérieuse, dès lors que la clause figure clairement au bail. Sa modulation, au titre d’une éventuelle clause pénale excessive, relèverait d’un débat de fond.
La motivation retient une date d’acquisition au 28 novembre 2024, logique au regard du délai d’un mois. Le dispositif comporte toutefois la formule suivante: « Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2025. » Cette discordance appelle une rectification d’erreur matérielle, afin d’aligner le dispositif sur des motifs précis et les pièces.
La solution préserve l’équilibre des intérêts: l’expulsion rétablit la situation contractuelle, l’indemnité d’occupation compense l’usage des lieux, la provision répond à l’exigence de célérité. Elle ménage enfin la discussion au fond, s’agissant des montants définitifs et d’éventuelles modérations, que le caractère provisoire ne préjuge pas.
L’ordonnance de référé du 26 juin 2025 statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial conclu le 12 janvier 2024. Le litige naît d’impayés répétés, après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024, demeuré sans effet.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause à l’issue du délai légal, l’expulsion du preneur, une indemnité d’occupation majorée, une provision sur l’arriéré et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le preneur ne comparaît pas. La décision est réputée contradictoire. Le juge des référés rappelle son office au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, cite l’article L 145-41 du code de commerce et vérifie l’incidence de l’article L 143-2. La question posée est celle des conditions de l’acquisition de la résiliation de plein droit pour impayés et de ses suites en référé. La solution retient l’acquisition de la clause à l’issue du délai d’un mois, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50 % et accorde une provision.
I. Le contrôle des conditions de la résiliation de plein droit
A. La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse
Le juge rappelle la règle de principe en ces termes: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Il relève la production du bail, de l’avenant, du commandement et de l’état néant des inscriptions.
L’exigence d’un impayé non régularisé dans le mois est expressément constatée: « Les causes du commandement du 28 octobre 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et le bailleur justifie des sommes dues. » En l’absence de contestation sérieuse, l’office du juge des référés est ouvert pour constater l’effet automatique de la clause.
La clause résolutoire figure au bail en cas de non-paiement. Le juge en tire la conséquence attendue: « Il est établi que le bail contient […] une clause résolutoire […] qui se trouve dès lors acquise. » La démonstration articule la preuve documentaire, la lettre des textes et l’effet attaché au commandement demeuré infructueux.
B. Les pouvoirs du juge des référés en matière de bail commercial
Le cadre procédural est rappelé avec mesure: « En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. » La base de la provision est également fixée: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »
Sur le fond, le juge énonce la conséquence pratique du mécanisme résolutoire: « Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2024, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle […]. » La mesure d’expulsion relève des mesures de remise en état permises en référé.
Enfin, l’indemnité d’occupation suit la clause contractuelle de majoration: « L’indemnité provisionnelle d’occupation […] sera équivalente au montant du loyer majoré contractuellement de 50 % outres charges et taxes. » Le juge s’en tient au caractère provisionnel de l’évaluation, proportionné à l’absence de contestation sérieuse.
II. Portée et appréciation de la solution
A. L’articulation avec la publicité du fonds et l’octroi d’une provision
Le rappel de l’article L 143-2 confirme une vigilance utile sur la protection des créanciers inscrits. La production d’un état néant dispense de notification et autorise le prononcé sans délai supplémentaire. L’exigence d’un mois post-notification n’a pas vocation à s’appliquer en l’absence d’inscriptions.
L’octroi d’une provision procède d’une dette locative certaine, liquidée par pièces, et non sérieusement contestable. Le principe est justement rappelé par le juge: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision. » La somme allouée à valoir sur loyers, charges et indemnités d’occupation s’inscrit dans ce cadre.
Le point de départ des intérêts au taux légal fixé au jour du commandement renforce la cohérence d’ensemble. Il traduit l’exigibilité des sommes dues et la fonction réparatrice de la provision, sans préjuger des liquidations finales au fond.
B. L’indemnité d’occupation majorée et les précisions temporelles
La majoration contractuelle de 50 % reflète une pratique répandue, destinée à compenser l’occupation post-résiliation. En référé, son application provisoire se justifie, faute de contestation sérieuse, dès lors que la clause figure clairement au bail. Sa modulation, au titre d’une éventuelle clause pénale excessive, relèverait d’un débat de fond.
La motivation retient une date d’acquisition au 28 novembre 2024, logique au regard du délai d’un mois. Le dispositif comporte toutefois la formule suivante: « Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2025. » Cette discordance appelle une rectification d’erreur matérielle, afin d’aligner le dispositif sur des motifs précis et les pièces.
La solution préserve l’équilibre des intérêts: l’expulsion rétablit la situation contractuelle, l’indemnité d’occupation compense l’usage des lieux, la provision répond à l’exigence de célérité. Elle ménage enfin la discussion au fond, s’agissant des montants définitifs et d’éventuelles modérations, que le caractère provisoire ne préjuge pas.