Tribunal judiciaire de Bobigny, le 24 juin 2025, n°25/00637
Bobigny, ordonnance de référé, 24 juin 2025. Le juge est saisi d’un litige né d’un bail dérogatoire de dix-huit mois, signé le 21 juin 2024 et prenant effet le 24. Le preneur n’a pas pris possession des locaux ni réglé les sommes convenues. Le bailleur a assigné en référé le 31 mars 2025 pour voir constater l’entrée en vigueur du bail, obtenir l’occupation sous astreinte et une provision sur loyers, charges, taxes et accessoires. Le défendeur, régulièrement avisé, n’a pas comparu. Le juge rappelle l’article 472 du code de procédure civile et vérifie la régularité, la recevabilité et le bien‑fondé des demandes. La question posée tient au pouvoir du juge des référés de prescrire la prise de possession et d’allouer une provision lorsque l’obligation de payer résulte d’un bail dérogatoire non exécuté par le preneur. La décision retient l’exigibilité des loyers et du dépôt de garantie, refuse d’ordonner l’occupation, écarte les postes accessoires faute d’évidence et substitue l’intérêt légal à la majoration contractuelle.
I. Les pouvoirs du juge des référés face à l’inexécution du preneur
A. L’impossibilité de contraindre à la prise de possession Le juge énonce sans détour que « Le juge des référés ne peut contraindre le preneur à prendre possession des locaux. » La formule borne utilement l’office du juge de l’évidence. Elle rappelle que la mesure sollicitée, de nature à imposer une exécution en nature durable, excède la compétence des référés. L’inaction du preneur ne justifie pas, à ce stade, une injonction de faire qui relève du fond ou de voies spécifiques d’exécution. Cette réserve s’inscrit dans une conception constante du référé, cantonné aux mesures conservatoires, utiles ou d’évidence.
B. L’évidence de l’obligation de payer loyers et dépôt Le juge se fonde sur l’article 1103 du code civil et l’article 835 du code de procédure civile. Il rappelle que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. » Le bail dérogatoire, à durée « ferme et incompressible de 18 mois », lie le preneur jusqu’au 23 décembre 2025. La non‑prise de possession n’affecte pas l’exigibilité des loyers lorsque la délivrance n’est pas discutée. Les mises en demeure, les décomptes produits et les factures établissent l’assiette certaine des loyers échus et du dépôt. Le juge alloue en conséquence une provision de 34.359,14 euros, arrêtée à l’échéance du premier trimestre 2025 et comprenant le dépôt de garantie. L’économie du bail dérogatoire, fondée sur la liberté contractuelle hors statut, justifie cette solution dès lors que l’engagement ferme est prouvé.
II. L’étendue de la provision et la maîtrise des accessoires en référé
A. Le rejet des postes contestables faute de base évidente Le juge opère un tri rigoureux entre postes certains et accessoires incertains. Les provisions sur charges, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et l’indemnité forfaitaire de recouvrement sont écartées. Les stipulations invoquées « ne permettent pas d’en déterminer le montant avec l’évidence requise en référé » et aucun justificatif précis n’est versé. La contestation devient sérieuse, ce qui renvoie ces demandes au fond. La démarche illustre l’exigence probatoire issue de l’article 1353 du code civil: la charge de la preuve de l’obligation incombe au demandeur, spécialement pour les accessoires variables.
B. Le traitement des intérêts de retard et la réserve sur la clause S’agissant des intérêts, le juge retient le taux légal à compter de l’assignation. Il motive ainsi la mise à l’écart de la majoration contractuelle en référé: « La majoration contractuelle des intérêts de retard, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond […]. » La clause s’apparente à une clause pénale susceptible de réduction en application de l’article 1231‑5 du code civil, ce qui exclut l’évidence. La solution préserve l’équilibre entre l’indemnisation provisoire du bailleur et le contrôle ultérieur de proportionnalité. Elle évite une exécution immédiate potentiellement excessive dans un contexte d’absentéisme du preneur non contradictoire.
L’arrêté retient une ligne claire. L’office du juge des référés se borne à l’obligation non contestable née d’un bail ferme, en allouant une provision circonscrite aux loyers échus et au dépôt prouvé. Il refuse les mesures en nature et les accessoires incertains, réserve les stipulations sanctionnant le retard à l’appréciation du fond, et confère aux intérêts légaux un rôle d’attente. Cette solution concilie sécurité contractuelle et prudence procédurale, sans priver le bailleur d’une exécution immédiate sur l’essentiel et en ménageant le débat à venir sur les postes discutés.
Bobigny, ordonnance de référé, 24 juin 2025. Le juge est saisi d’un litige né d’un bail dérogatoire de dix-huit mois, signé le 21 juin 2024 et prenant effet le 24. Le preneur n’a pas pris possession des locaux ni réglé les sommes convenues. Le bailleur a assigné en référé le 31 mars 2025 pour voir constater l’entrée en vigueur du bail, obtenir l’occupation sous astreinte et une provision sur loyers, charges, taxes et accessoires. Le défendeur, régulièrement avisé, n’a pas comparu. Le juge rappelle l’article 472 du code de procédure civile et vérifie la régularité, la recevabilité et le bien‑fondé des demandes. La question posée tient au pouvoir du juge des référés de prescrire la prise de possession et d’allouer une provision lorsque l’obligation de payer résulte d’un bail dérogatoire non exécuté par le preneur. La décision retient l’exigibilité des loyers et du dépôt de garantie, refuse d’ordonner l’occupation, écarte les postes accessoires faute d’évidence et substitue l’intérêt légal à la majoration contractuelle.
I. Les pouvoirs du juge des référés face à l’inexécution du preneur
A. L’impossibilité de contraindre à la prise de possession
Le juge énonce sans détour que « Le juge des référés ne peut contraindre le preneur à prendre possession des locaux. » La formule borne utilement l’office du juge de l’évidence. Elle rappelle que la mesure sollicitée, de nature à imposer une exécution en nature durable, excède la compétence des référés. L’inaction du preneur ne justifie pas, à ce stade, une injonction de faire qui relève du fond ou de voies spécifiques d’exécution. Cette réserve s’inscrit dans une conception constante du référé, cantonné aux mesures conservatoires, utiles ou d’évidence.
B. L’évidence de l’obligation de payer loyers et dépôt
Le juge se fonde sur l’article 1103 du code civil et l’article 835 du code de procédure civile. Il rappelle que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. » Le bail dérogatoire, à durée « ferme et incompressible de 18 mois », lie le preneur jusqu’au 23 décembre 2025. La non‑prise de possession n’affecte pas l’exigibilité des loyers lorsque la délivrance n’est pas discutée. Les mises en demeure, les décomptes produits et les factures établissent l’assiette certaine des loyers échus et du dépôt. Le juge alloue en conséquence une provision de 34.359,14 euros, arrêtée à l’échéance du premier trimestre 2025 et comprenant le dépôt de garantie. L’économie du bail dérogatoire, fondée sur la liberté contractuelle hors statut, justifie cette solution dès lors que l’engagement ferme est prouvé.
II. L’étendue de la provision et la maîtrise des accessoires en référé
A. Le rejet des postes contestables faute de base évidente
Le juge opère un tri rigoureux entre postes certains et accessoires incertains. Les provisions sur charges, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et l’indemnité forfaitaire de recouvrement sont écartées. Les stipulations invoquées « ne permettent pas d’en déterminer le montant avec l’évidence requise en référé » et aucun justificatif précis n’est versé. La contestation devient sérieuse, ce qui renvoie ces demandes au fond. La démarche illustre l’exigence probatoire issue de l’article 1353 du code civil: la charge de la preuve de l’obligation incombe au demandeur, spécialement pour les accessoires variables.
B. Le traitement des intérêts de retard et la réserve sur la clause
S’agissant des intérêts, le juge retient le taux légal à compter de l’assignation. Il motive ainsi la mise à l’écart de la majoration contractuelle en référé: « La majoration contractuelle des intérêts de retard, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond […]. » La clause s’apparente à une clause pénale susceptible de réduction en application de l’article 1231‑5 du code civil, ce qui exclut l’évidence. La solution préserve l’équilibre entre l’indemnisation provisoire du bailleur et le contrôle ultérieur de proportionnalité. Elle évite une exécution immédiate potentiellement excessive dans un contexte d’absentéisme du preneur non contradictoire.
L’arrêté retient une ligne claire. L’office du juge des référés se borne à l’obligation non contestable née d’un bail ferme, en allouant une provision circonscrite aux loyers échus et au dépôt prouvé. Il refuse les mesures en nature et les accessoires incertains, réserve les stipulations sanctionnant le retard à l’appréciation du fond, et confère aux intérêts légaux un rôle d’attente. Cette solution concilie sécurité contractuelle et prudence procédurale, sans priver le bailleur d’une exécution immédiate sur l’essentiel et en ménageant le débat à venir sur les postes discutés.