Tribunal judiciaire de Versailles, le 27 juin 2025, n°24/06157
Rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé et confronte la valeur locative au mécanisme de plafonnement. Les faits tiennent à un bail consenti pour une activité de coiffure, renouvelé à compter du 1er janvier 2021, la preneuse contestant le montant proposé. Saisie après mémoires et expertise, la juridiction devait apprécier la valeur locative selon les critères légaux, puis vérifier la prééminence éventuelle du plafond indiciaire. La question de droit portait sur l’articulation entre l’évaluation in concreto de la valeur locative et l’application du plafonnement. La solution retient une valeur locative supérieure au plafond, tout en fixant le loyer au montant plafonné.
I. La détermination de la valeur locative
A. Les critères légaux et leur mise en œuvre Le juge rappelle la méthode légale: « En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » La motivation décline ensuite les cinq facteurs, en adoptant une approche concrète structurée par les textes réglementaires. Pour la commercialité, le rapport dresse un état du site, de l’accessibilité et du flux, et retient que « l’environnement est favorable à l’activité et la commercialité des lieux est bonne ». La destination contractuelle, conforme à l’usage exercé, ne justifie aucune minoration spécifique. Les caractéristiques intrinsèques ne révèlent pas de modification notable durant la période écoulée, de sorte que la base d’analyse se concentre sur la typologie des espaces et les usages utiles.
Cette démarche respecte le principe d’équivalence posé par l’article R. 145-7, tout en corrigeant les références hétérogènes. Les références manifestement postérieures ou insuffisamment étayées sont écartées, ce qui renforce la cohérence de l’échantillon. Le juge conserve un panel mixte de locations nouvelles et de renouvellements, avec précisions sur linéaires, emplacements et charges, afin d’adosser l’unité de valeur à des comparaisons pertinentes.
B. Les paramètres techniques: surfaces pondérées et charges transférées La juridiction adopte les plans produits et affine la pondération selon la Charte d’expertise, en ajustant plusieurs annexes au regard de leur utilité commerciale. S’agissant des caves, l’analyse retient un usage difficile et opte pour un coefficient harmonisé: « Il y a donc lieu de retenir uniquement une pondération de 0,15 pour les deux caves. » Le couloir desservant la cuisine reçoit logiquement un coefficient identique à la pièce desservie, compte tenu de sa fonction et de sa faible hauteur.
Au titre des obligations respectives, la taxation foncière mise à la charge du preneur constitue un facteur légal de minoration. Le motif est clair et conforme à l’article R. 145-8: « Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative » et doit être déduite pour son montant réel. Le calcul final illustre la méthode retenue et son caractère opérationnel: « 57.486 euros – 2508,67 euros = 54.977,33 euros. » L’unité de valeur à 550 €/m² pondéré s’adosse ainsi à une surface de 104,52 m² pondérés, avant déduction des charges exorbitantes dûment justifiées.
II. Le plafonnement indiciaire et ses effets
A. La primauté du plafond sur une valeur supérieure L’office du juge des loyers conduit ensuite à confronter la valeur locative au plafond de l’article L. 145-34. La décision rappelle la règle, déjà posée avant dire droit: « Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité. » Le calcul indiciaire aboutit à un loyer plafonné exprimé en prix unitaire, qui structure la borne haute de la fixation. L’exposé précise: « Le loyer plafonné s’élève à 505,20 €/m²p/an », ce qui correspond à un loyer annuel de 53.046,34 euros.
La juridiction tire la conséquence attendue de l’écart positif entre valeur locative et plafond. La solution est nette et conforme au texte: « Il en résulte que la valeur locative étant supérieure au plafond indiciaire, il y a lieu de retenir ce dernier. » Le loyer est donc fixé au montant plafonné à la date du renouvellement, sans ouverture à un déplafonnement, faute de modification notable des éléments pertinents.
B. Les conséquences accessoires: intérêts, indexation, dépens et exécution Sur les accessoires financiers, le juge rappelle le principe d’exigibilité des intérêts selon l’initiative procédurale. La règle est posée en des termes constants: « les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge. » La date retenue correspond à la première notification utile, ce qui garantit la sécurité du point de départ.
La mise en œuvre de la clause d’échelle mobile échappe à la compétence fonctionnelle du juge des loyers, en stricte application du texte organique: « Il n’entre pas dans les compétences du juge des loyers commerciaux définies à l’article R. 145-23 du Code de commerce de statuer sur la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile. » La décision déboute en conséquence la demande afférente. Les frais suivent une logique équilibrée, compte tenu de l’intérêt commun à la fixation; il est expressément jugé que « les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, seront partagés entre elles par moitié. » Enfin, l’exécution provisoire procède du droit commun des décisions de première instance, sans aménagement particulier.
Rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé et confronte la valeur locative au mécanisme de plafonnement. Les faits tiennent à un bail consenti pour une activité de coiffure, renouvelé à compter du 1er janvier 2021, la preneuse contestant le montant proposé. Saisie après mémoires et expertise, la juridiction devait apprécier la valeur locative selon les critères légaux, puis vérifier la prééminence éventuelle du plafond indiciaire. La question de droit portait sur l’articulation entre l’évaluation in concreto de la valeur locative et l’application du plafonnement. La solution retient une valeur locative supérieure au plafond, tout en fixant le loyer au montant plafonné.
I. La détermination de la valeur locative
A. Les critères légaux et leur mise en œuvre
Le juge rappelle la méthode légale: « En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » La motivation décline ensuite les cinq facteurs, en adoptant une approche concrète structurée par les textes réglementaires. Pour la commercialité, le rapport dresse un état du site, de l’accessibilité et du flux, et retient que « l’environnement est favorable à l’activité et la commercialité des lieux est bonne ». La destination contractuelle, conforme à l’usage exercé, ne justifie aucune minoration spécifique. Les caractéristiques intrinsèques ne révèlent pas de modification notable durant la période écoulée, de sorte que la base d’analyse se concentre sur la typologie des espaces et les usages utiles.
Cette démarche respecte le principe d’équivalence posé par l’article R. 145-7, tout en corrigeant les références hétérogènes. Les références manifestement postérieures ou insuffisamment étayées sont écartées, ce qui renforce la cohérence de l’échantillon. Le juge conserve un panel mixte de locations nouvelles et de renouvellements, avec précisions sur linéaires, emplacements et charges, afin d’adosser l’unité de valeur à des comparaisons pertinentes.
B. Les paramètres techniques: surfaces pondérées et charges transférées
La juridiction adopte les plans produits et affine la pondération selon la Charte d’expertise, en ajustant plusieurs annexes au regard de leur utilité commerciale. S’agissant des caves, l’analyse retient un usage difficile et opte pour un coefficient harmonisé: « Il y a donc lieu de retenir uniquement une pondération de 0,15 pour les deux caves. » Le couloir desservant la cuisine reçoit logiquement un coefficient identique à la pièce desservie, compte tenu de sa fonction et de sa faible hauteur.
Au titre des obligations respectives, la taxation foncière mise à la charge du preneur constitue un facteur légal de minoration. Le motif est clair et conforme à l’article R. 145-8: « Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative » et doit être déduite pour son montant réel. Le calcul final illustre la méthode retenue et son caractère opérationnel: « 57.486 euros – 2508,67 euros = 54.977,33 euros. » L’unité de valeur à 550 €/m² pondéré s’adosse ainsi à une surface de 104,52 m² pondérés, avant déduction des charges exorbitantes dûment justifiées.
II. Le plafonnement indiciaire et ses effets
A. La primauté du plafond sur une valeur supérieure
L’office du juge des loyers conduit ensuite à confronter la valeur locative au plafond de l’article L. 145-34. La décision rappelle la règle, déjà posée avant dire droit: « Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité. » Le calcul indiciaire aboutit à un loyer plafonné exprimé en prix unitaire, qui structure la borne haute de la fixation. L’exposé précise: « Le loyer plafonné s’élève à 505,20 €/m²p/an », ce qui correspond à un loyer annuel de 53.046,34 euros.
La juridiction tire la conséquence attendue de l’écart positif entre valeur locative et plafond. La solution est nette et conforme au texte: « Il en résulte que la valeur locative étant supérieure au plafond indiciaire, il y a lieu de retenir ce dernier. » Le loyer est donc fixé au montant plafonné à la date du renouvellement, sans ouverture à un déplafonnement, faute de modification notable des éléments pertinents.
B. Les conséquences accessoires: intérêts, indexation, dépens et exécution
Sur les accessoires financiers, le juge rappelle le principe d’exigibilité des intérêts selon l’initiative procédurale. La règle est posée en des termes constants: « les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge. » La date retenue correspond à la première notification utile, ce qui garantit la sécurité du point de départ.
La mise en œuvre de la clause d’échelle mobile échappe à la compétence fonctionnelle du juge des loyers, en stricte application du texte organique: « Il n’entre pas dans les compétences du juge des loyers commerciaux définies à l’article R. 145-23 du Code de commerce de statuer sur la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile. » La décision déboute en conséquence la demande afférente. Les frais suivent une logique équilibrée, compte tenu de l’intérêt commun à la fixation; il est expressément jugé que « les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, seront partagés entre elles par moitié. » Enfin, l’exécution provisoire procède du droit commun des décisions de première instance, sans aménagement particulier.