Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°24/02336
Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025, se prononce sur une demande d’expulsion formée contre une association occupant un local à usage professionnel. Une convention d’occupation signée en 2017 mentionnait l’application de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et fixait un terme contractuel au 30 juin 2018, tandis que l’occupation s’est poursuivie au-delà. Le propriétaire actuel, devenu titulaire par transmission universelle de patrimoine à la suite d’un arrêté préfectoral, a notifié en mars 2024 son intention de ne pas renouveler, en visant une libération des lieux au 30 juin 2024 et en faisant délivrer une sommation en août 2024.
Au plan procédural, le demandeur a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion, d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation, ainsi que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur a conclu au rejet intégral et sollicitait une allocation au titre des frais irrépétibles. Le litige concentre deux thèses opposées. D’un côté, l’occupation postérieure à juin 2024 serait sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite. De l’autre, l’application de l’article 57 A, sa durée minimale et le préavis de six mois feraient obstacle à toute mesure d’expulsion en référé, l’existence d’un titre demeurant sérieusement contestée.
La question posée porte sur la possibilité, pour le juge des référés, de faire cesser un trouble manifestement illicite par l’expulsion, alors que la qualification et la durée du titre invoqué relèvent d’une appréciation de fond affectée d’une contestation sérieuse. Le juge rappelle, d’abord, que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser. » Cependant, il retient que la solution dépend de l’applicabilité et des effets de l’article 57 A, lequel dispose notamment: « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans (…) Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. » Concluant à l’impossibilité de trancher la reconduction tacite en référé, le juge énonce: « Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de statuer sur l’existence d’une reconduction tacite (…) et, le cas échéant, de l’application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986. » En conséquence, il déboute la demande d’expulsion. Pour la provision, il rappelle que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier », et constate ici une obligation sérieusement contestable. Il rejette la provision, condamne le demandeur aux dépens et alloue une somme au titre de l’article 700 au défendeur.
I. Le référé face à l’occupation litigieuse: trouble illicite et limite de l’office
A. Le trouble manifestement illicite subordonné à l’absence évidente de titre Le juge pose le principe opératoire du référé en matière d’occupation: l’absence de droit ni titre légitime l’expulsion immédiate. La formule « L’occupation sans droit ni titre (…) constitue un trouble manifestement illicite » rappelle l’office remedial du juge des référés, tenu de faire cesser une atteinte évidente au droit de propriété. Le critère déterminant demeure celui de l’évidence, qui suppose l’incontestabilité du défaut de titre. Lorsque l’occupation procède d’un droit inexistant ou expiré sans équivoque, la mesure d’expulsion s’impose et prévient tout enrichissement indu par la continuation des lieux.
Cette exigence d’évidence structure l’appréciation des contestations. Le référé ne tranche pas le fond, il vérifie si la disparition du titre apparaît claire, immédiate et non sérieusement discutable. Le contrôle effectif s’applique aux pièces et à la chronologie. Un terme contractuel dépassé peut suffire, à condition que la nature juridique du contrat et les dispositions impératives invoquées n’ouvrent pas un débat sur la durée, le renouvellement ou le préavis. En l’absence de telles zones d’ombre, la qualification de trouble manifestement illicite prévaut.
B. L’impossibilité de statuer sur la reconduction tacite en présence d’un doute sérieux L’ordonnance souligne que la difficulté naît de l’articulation entre la stipulation d’un terme contractuel en 2018 et l’invocation de l’article 57 A, qui impose une durée minimale de six ans et encadre le non-renouvellement par un préavis de six mois. La motivation retient que « il n’appartient pas au juge des référés (…) de statuer sur l’existence d’une reconduction tacite (…) et, le cas échéant, de l’application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986. » Le cœur du litige excède l’urgence, car il exige de qualifier la convention comme bail professionnel, d’en reconstituer la durée légale, et d’apprécier la validité d’un congé donné à une échéance discutable.
Le refus d’expulsion découle donc d’une méthode prudente. La reconduction tacite éventuelle et la computation du préavis ne peuvent être tranchées sans un débat au fond. L’occupation ne peut être dite manifestement illicite tant que subsiste une hypothèse sérieuse de maintien d’un titre. Cette approche protège la frontière entre référé et jugement de fond, en évitant qu’une mesure d’évacuation ne préjuge, irréversiblement, de la qualification contractuelle.
II. L’incidence de l’article 57 A sur le congé et les demandes accessoires
A. Durée minimale et préavis de six mois comme sources de contestation sérieuse Le texte légal cité impose une durée « au moins égale à six ans » et un « délai de préavis de six mois ». Rapporté à une convention ouverte en 2017, le terme légal pointerait vers 2023, puis une éventuelle reconduction de même durée, sauf congé notifié six mois avant l’échéance contractuelle. La notification intervenue fin mars 2024 pour une fin d’occupation au 30 juin 2024 suscite ainsi une discordance temporelle manifeste, de nature à alimenter une contestation sérieuse sur l’exigibilité de la restitution.
Cette discordance interdit de considérer l’obligation de libérer les lieux comme certaine et immédiate. La construction du titre, sa durée légale et la régularité du congé supposent une analyse de fond, éventuellement complétée par la recherche de l’usage exclusif professionnel exigé par le texte. La juridiction des référés neutralise donc la demande d’expulsion en l’absence d’un faisceau probant excluant tout doute raisonnable sur l’extinction du titre.
B. Provision, dépens et frais irrépétibles: effets procéduraux de l’incertitude Sur la provision, la décision applique la clause de l’article 835 du Code de procédure civile: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. » L’indemnité d’occupation postérieure à la date prétendument extinctive dépendant de la validité du congé, l’obligation demeure sérieusement contestable. Le rejet de la provision s’aligne sur le refus de l’expulsion, sans excéder l’office du juge de l’évidence.
La répartition des dépens et l’octroi d’une somme au titre de l’article 700 procèdent de la logique du succombement. Le demandeur, débouté de l’ensemble de ses prétentions, supporte les frais et contribue aux charges irrépétibles de la défense. La solution incite les bailleurs à calibrer la voie du référé aux seules hypothèses d’occupation incontestablement irrégulière, et à privilégier le fond lorsque la qualification du titre dépend de dispositions impératives sur la durée et le préavis. Elle rappelle, avec clarté, que l’urgence ne saurait suppléer l’incertitude juridique.
Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025, se prononce sur une demande d’expulsion formée contre une association occupant un local à usage professionnel. Une convention d’occupation signée en 2017 mentionnait l’application de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et fixait un terme contractuel au 30 juin 2018, tandis que l’occupation s’est poursuivie au-delà. Le propriétaire actuel, devenu titulaire par transmission universelle de patrimoine à la suite d’un arrêté préfectoral, a notifié en mars 2024 son intention de ne pas renouveler, en visant une libération des lieux au 30 juin 2024 et en faisant délivrer une sommation en août 2024.
Au plan procédural, le demandeur a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion, d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation, ainsi que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur a conclu au rejet intégral et sollicitait une allocation au titre des frais irrépétibles. Le litige concentre deux thèses opposées. D’un côté, l’occupation postérieure à juin 2024 serait sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite. De l’autre, l’application de l’article 57 A, sa durée minimale et le préavis de six mois feraient obstacle à toute mesure d’expulsion en référé, l’existence d’un titre demeurant sérieusement contestée.
La question posée porte sur la possibilité, pour le juge des référés, de faire cesser un trouble manifestement illicite par l’expulsion, alors que la qualification et la durée du titre invoqué relèvent d’une appréciation de fond affectée d’une contestation sérieuse. Le juge rappelle, d’abord, que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser. » Cependant, il retient que la solution dépend de l’applicabilité et des effets de l’article 57 A, lequel dispose notamment: « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans (…) Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. » Concluant à l’impossibilité de trancher la reconduction tacite en référé, le juge énonce: « Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de statuer sur l’existence d’une reconduction tacite (…) et, le cas échéant, de l’application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986. » En conséquence, il déboute la demande d’expulsion. Pour la provision, il rappelle que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier », et constate ici une obligation sérieusement contestable. Il rejette la provision, condamne le demandeur aux dépens et alloue une somme au titre de l’article 700 au défendeur.
I. Le référé face à l’occupation litigieuse: trouble illicite et limite de l’office
A. Le trouble manifestement illicite subordonné à l’absence évidente de titre
Le juge pose le principe opératoire du référé en matière d’occupation: l’absence de droit ni titre légitime l’expulsion immédiate. La formule « L’occupation sans droit ni titre (…) constitue un trouble manifestement illicite » rappelle l’office remedial du juge des référés, tenu de faire cesser une atteinte évidente au droit de propriété. Le critère déterminant demeure celui de l’évidence, qui suppose l’incontestabilité du défaut de titre. Lorsque l’occupation procède d’un droit inexistant ou expiré sans équivoque, la mesure d’expulsion s’impose et prévient tout enrichissement indu par la continuation des lieux.
Cette exigence d’évidence structure l’appréciation des contestations. Le référé ne tranche pas le fond, il vérifie si la disparition du titre apparaît claire, immédiate et non sérieusement discutable. Le contrôle effectif s’applique aux pièces et à la chronologie. Un terme contractuel dépassé peut suffire, à condition que la nature juridique du contrat et les dispositions impératives invoquées n’ouvrent pas un débat sur la durée, le renouvellement ou le préavis. En l’absence de telles zones d’ombre, la qualification de trouble manifestement illicite prévaut.
B. L’impossibilité de statuer sur la reconduction tacite en présence d’un doute sérieux
L’ordonnance souligne que la difficulté naît de l’articulation entre la stipulation d’un terme contractuel en 2018 et l’invocation de l’article 57 A, qui impose une durée minimale de six ans et encadre le non-renouvellement par un préavis de six mois. La motivation retient que « il n’appartient pas au juge des référés (…) de statuer sur l’existence d’une reconduction tacite (…) et, le cas échéant, de l’application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986. » Le cœur du litige excède l’urgence, car il exige de qualifier la convention comme bail professionnel, d’en reconstituer la durée légale, et d’apprécier la validité d’un congé donné à une échéance discutable.
Le refus d’expulsion découle donc d’une méthode prudente. La reconduction tacite éventuelle et la computation du préavis ne peuvent être tranchées sans un débat au fond. L’occupation ne peut être dite manifestement illicite tant que subsiste une hypothèse sérieuse de maintien d’un titre. Cette approche protège la frontière entre référé et jugement de fond, en évitant qu’une mesure d’évacuation ne préjuge, irréversiblement, de la qualification contractuelle.
II. L’incidence de l’article 57 A sur le congé et les demandes accessoires
A. Durée minimale et préavis de six mois comme sources de contestation sérieuse
Le texte légal cité impose une durée « au moins égale à six ans » et un « délai de préavis de six mois ». Rapporté à une convention ouverte en 2017, le terme légal pointerait vers 2023, puis une éventuelle reconduction de même durée, sauf congé notifié six mois avant l’échéance contractuelle. La notification intervenue fin mars 2024 pour une fin d’occupation au 30 juin 2024 suscite ainsi une discordance temporelle manifeste, de nature à alimenter une contestation sérieuse sur l’exigibilité de la restitution.
Cette discordance interdit de considérer l’obligation de libérer les lieux comme certaine et immédiate. La construction du titre, sa durée légale et la régularité du congé supposent une analyse de fond, éventuellement complétée par la recherche de l’usage exclusif professionnel exigé par le texte. La juridiction des référés neutralise donc la demande d’expulsion en l’absence d’un faisceau probant excluant tout doute raisonnable sur l’extinction du titre.
B. Provision, dépens et frais irrépétibles: effets procéduraux de l’incertitude
Sur la provision, la décision applique la clause de l’article 835 du Code de procédure civile: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. » L’indemnité d’occupation postérieure à la date prétendument extinctive dépendant de la validité du congé, l’obligation demeure sérieusement contestable. Le rejet de la provision s’aligne sur le refus de l’expulsion, sans excéder l’office du juge de l’évidence.
La répartition des dépens et l’octroi d’une somme au titre de l’article 700 procèdent de la logique du succombement. Le demandeur, débouté de l’ensemble de ses prétentions, supporte les frais et contribue aux charges irrépétibles de la défense. La solution incite les bailleurs à calibrer la voie du référé aux seules hypothèses d’occupation incontestablement irrégulière, et à privilégier le fond lorsque la qualification du titre dépend de dispositions impératives sur la durée et le préavis. Elle rappelle, avec clarté, que l’urgence ne saurait suppléer l’incertitude juridique.