Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 1 juillet 2025, n°24/10493
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 1er juillet 2025, le jugement statue sur l’obligation d’un copropriétaire débiteur de s’acquitter de charges impayées, sur l’imputation des frais de recouvrement et sur les demandes accessoires d’intérêts, de dommages-intérêts et de délais de paiement. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure le débiteur en mars et août 2024, puis a assigné en septembre 2024 en paiement d’une somme arrêtée à 3 557,94 euros, outre des accessoires. Le défendeur, reconnaissant la dette, a sollicité des délais en raison de difficultés financières postérieures, en exposant des charges élevées et une perte d’emploi. La juridiction a condamné au paiement du principal, a fixé le point de départ des intérêts à la date de l’assignation, a accordé des dommages-intérêts limités, a ordonné la capitalisation, et a échelonné la dette sur douze mois.
La question posée portait sur l’étendue de l’obligation de contribuer aux charges communes, la possibilité d’imputer au seul débiteur les frais de recouvrement précontentieux et contentieux, les conditions d’octroi de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire en cas de mauvaise foi, la détermination du dies a quo des intérêts, ainsi que l’aménagement des modalités d’exécution par délais. La juridiction rappelle le principe légal de contribution, vérifie la preuve de la créance et de ses accessoires, puis module les sanctions pécuniaires à proportion de la justification du préjudice et de la situation du débiteur.
I. Fondement et étendue de l’obligation de contribution
A. Le principe légal de contribution aux charges communes
Le jugement se fonde sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont la motivation reprend la lettre. Il souligne que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.” La juridiction vérifie la qualité de copropriétaire par un extrait du livre foncier, et établit l’exigibilité par les appels de fonds, les décomptes, et les mises en demeure régulières.
La démarche est rigoureuse car elle articule habilitation du syndic, décisions d’assemblée et documents comptables, assurant la certitude, la liquidité et l’exigibilité. L’absence de contestation de la dette par le débiteur confirme le bien-fondé de la demande sur le principe et sur le quantum arrêté à la date de référence retenue. Dans cette perspective, l’obligation de payer procède de la nature collective des charges et de leur affectation à la conservation et à l’administration des parties communes.
B. L’imputation des frais de recouvrement et la détermination des intérêts
La juridiction applique l’article 10-1 de la loi de 1965 et le décret du 26 mars 2015 sur le contrat de syndic. Elle cite que, “en application de l’article 10.1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée”. Elle précise encore, s’agissant des diligences facturables, qu’elles correspondent aux actes listés par le texte réglementaire, distinguant les prestations courantes et les diligences exceptionnelles.
La solution retient les frais de mises en demeure et un poste de suivi contentieux, présents au relevé de compte et justifiés par facture, en cohérence avec le cadre légal. Concernant les intérêts, le jugement fixe le point de départ “à compter du 24 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance”, et non à la date de la première mise en demeure invoquée. Ce choix, prudent, s’explique par la recherche d’une base certaine pour l’ensemble de la créance, incluant des postes ultérieurement imputés, et par la volonté de corréler les intérêts à l’exigibilité globale poursuivie en justice.
II. Sanctions pécuniaires et aménagement judiciaire de l’exécution
A. Les dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire
Le jugement rappelle la lettre de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, selon laquelle “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.” Il caractérise ensuite la mauvaise foi à partir de la “carence répétée […] sans justification légitime”, et rattache le dommage à la situation financière de la collectivité démunie de fonds propres suffisants pour administrer l’immeuble.
L’octroi d’une somme de 300 euros, inférieure à la demande initiale, traduit une appréciation mesurée du préjudice distinct. La juridiction distingue utilement l’intérêt moratoire, qui répare l’occupation monétaire, et le dommage autonome, attaché aux perturbations de trésorerie et aux coûts induits par la défaillance. La réduction du quantum respecte l’exigence de preuve du préjudice et de proportionnalité, tout en rappelant l’exigence de loyauté du copropriétaire.
B. La capitalisation des intérêts et l’octroi de délais de paiement
La juridiction ordonne la capitalisation “sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.” Cette décision cadre avec la finalité réparatrice de l’intérêt composé lorsque les conditions légales sont réunies, et accompagne la condamnation par un mécanisme usuel de consolidation des accessoires.
S’agissant des délais, elle vise l’article 1343-5 du code civil, rappelant que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” Elle accorde douze mois, avec un échéancier mensuel et une clause de déchéance du terme en cas de défaut d’une seule échéance. La solution prend acte des difficultés contemporaines du débiteur, mais tient compte des intérêts collectifs et de l’absence d’opposition de principe du syndicat, sous réserve d’un étalement resserré.
L’ensemble compose une décision équilibrée qui combine rappel ferme des obligations de la loi de 1965, validation circonscrite des frais imputables, reconnaissance mesurée d’un préjudice distinct, et aménagement proportionné de l’exécution. La motivation, qui cite les textes applicables et en reprend des extraits, assoit la cohérence du dispositif tout en encadrant strictement les accessoires réclamés.
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 1er juillet 2025, le jugement statue sur l’obligation d’un copropriétaire débiteur de s’acquitter de charges impayées, sur l’imputation des frais de recouvrement et sur les demandes accessoires d’intérêts, de dommages-intérêts et de délais de paiement. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure le débiteur en mars et août 2024, puis a assigné en septembre 2024 en paiement d’une somme arrêtée à 3 557,94 euros, outre des accessoires. Le défendeur, reconnaissant la dette, a sollicité des délais en raison de difficultés financières postérieures, en exposant des charges élevées et une perte d’emploi. La juridiction a condamné au paiement du principal, a fixé le point de départ des intérêts à la date de l’assignation, a accordé des dommages-intérêts limités, a ordonné la capitalisation, et a échelonné la dette sur douze mois.
La question posée portait sur l’étendue de l’obligation de contribuer aux charges communes, la possibilité d’imputer au seul débiteur les frais de recouvrement précontentieux et contentieux, les conditions d’octroi de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire en cas de mauvaise foi, la détermination du dies a quo des intérêts, ainsi que l’aménagement des modalités d’exécution par délais. La juridiction rappelle le principe légal de contribution, vérifie la preuve de la créance et de ses accessoires, puis module les sanctions pécuniaires à proportion de la justification du préjudice et de la situation du débiteur.
I. Fondement et étendue de l’obligation de contribution
A. Le principe légal de contribution aux charges communes
Le jugement se fonde sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dont la motivation reprend la lettre. Il souligne que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.” La juridiction vérifie la qualité de copropriétaire par un extrait du livre foncier, et établit l’exigibilité par les appels de fonds, les décomptes, et les mises en demeure régulières.
La démarche est rigoureuse car elle articule habilitation du syndic, décisions d’assemblée et documents comptables, assurant la certitude, la liquidité et l’exigibilité. L’absence de contestation de la dette par le débiteur confirme le bien-fondé de la demande sur le principe et sur le quantum arrêté à la date de référence retenue. Dans cette perspective, l’obligation de payer procède de la nature collective des charges et de leur affectation à la conservation et à l’administration des parties communes.
B. L’imputation des frais de recouvrement et la détermination des intérêts
La juridiction applique l’article 10-1 de la loi de 1965 et le décret du 26 mars 2015 sur le contrat de syndic. Elle cite que, “en application de l’article 10.1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée”. Elle précise encore, s’agissant des diligences facturables, qu’elles correspondent aux actes listés par le texte réglementaire, distinguant les prestations courantes et les diligences exceptionnelles.
La solution retient les frais de mises en demeure et un poste de suivi contentieux, présents au relevé de compte et justifiés par facture, en cohérence avec le cadre légal. Concernant les intérêts, le jugement fixe le point de départ “à compter du 24 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance”, et non à la date de la première mise en demeure invoquée. Ce choix, prudent, s’explique par la recherche d’une base certaine pour l’ensemble de la créance, incluant des postes ultérieurement imputés, et par la volonté de corréler les intérêts à l’exigibilité globale poursuivie en justice.
II. Sanctions pécuniaires et aménagement judiciaire de l’exécution
A. Les dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire
Le jugement rappelle la lettre de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, selon laquelle “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.” Il caractérise ensuite la mauvaise foi à partir de la “carence répétée […] sans justification légitime”, et rattache le dommage à la situation financière de la collectivité démunie de fonds propres suffisants pour administrer l’immeuble.
L’octroi d’une somme de 300 euros, inférieure à la demande initiale, traduit une appréciation mesurée du préjudice distinct. La juridiction distingue utilement l’intérêt moratoire, qui répare l’occupation monétaire, et le dommage autonome, attaché aux perturbations de trésorerie et aux coûts induits par la défaillance. La réduction du quantum respecte l’exigence de preuve du préjudice et de proportionnalité, tout en rappelant l’exigence de loyauté du copropriétaire.
B. La capitalisation des intérêts et l’octroi de délais de paiement
La juridiction ordonne la capitalisation “sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.” Cette décision cadre avec la finalité réparatrice de l’intérêt composé lorsque les conditions légales sont réunies, et accompagne la condamnation par un mécanisme usuel de consolidation des accessoires.
S’agissant des délais, elle vise l’article 1343-5 du code civil, rappelant que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” Elle accorde douze mois, avec un échéancier mensuel et une clause de déchéance du terme en cas de défaut d’une seule échéance. La solution prend acte des difficultés contemporaines du débiteur, mais tient compte des intérêts collectifs et de l’absence d’opposition de principe du syndicat, sous réserve d’un étalement resserré.
L’ensemble compose une décision équilibrée qui combine rappel ferme des obligations de la loi de 1965, validation circonscrite des frais imputables, reconnaissance mesurée d’un préjudice distinct, et aménagement proportionné de l’exécution. La motivation, qui cite les textes applicables et en reprend des extraits, assoit la cohérence du dispositif tout en encadrant strictement les accessoires réclamés.