Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°23/58975
Le Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 30 juin 2025, statue sur des demandes croisées liées à des travaux en copropriété et à l’occupation de parties communes. Le litige oppose un syndicat à un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots, au sujet de l’annexion alléguée d’un local technique situé en sous-sol et de diverses interventions en façade réalisées sans autorisation régulière de l’assemblée. Une reconventionnelle porte sur l’obstruction d’une porte d’accès aux parties communes par un local poubelle implanté dans le couloir d’entrée.
La procédure a débuté par une assignation du 28 novembre 2023. Une tentative de médiation a été engagée puis abandonnée, avant que les parties ne concluent et ne débattent contradictoirement à l’audience du 26 mai 2025. Le demandeur sollicite la remise en état du local abritant une ancienne cuve à mazout et la dépose des éléments posés en façade sans autorisation, ainsi que diverses mesures documentaires, indemnitaires et d’astreinte. Le défendeur conclut au rejet, offre le retrait de certains dispositifs en façade, conteste l’existence d’un lot et réclame la libération d’un accès obstrué par les poubelles.
La question posée porte d’abord sur les conditions du référé-remise en état en copropriété, à savoir la caractérisation d’un trouble manifestement illicite au regard du règlement, de la loi de 1965 et des autorisations d’assemblée. Elle vise ensuite la portée d’une autorisation de travaux antérieurement accordée, son éventuelle transmissibilité et le respect de ses conditions techniques. Elle concerne enfin l’usage de parties communes destiné à des poubelles, lorsque cet usage empêche l’accès privatif et modifie la jouissance des lots.
Le juge retient l’annexion illicite du local technique qualifié de partie commune par le règlement, ordonne sa restitution et le retrait des boîtiers et de la caméra posés en façade sans autorisation. Il écarte toute remise en état pour l’ouverture en façade et les grilles, faute d’évidence du trouble, et refuse l’astreinte au regard des engagements adverses. Il enjoint la libération de la porte donnant sur les parties communes, rejette les prétentions liées à l’inexistence d’un lot et déboute les parties de leurs demandes financières accessoires.
I. Le sens de la décision en référé: qualification du trouble et office du juge
A. L’annexion d’une partie commune caractérise un trouble manifestement illicite
Le juge rappelle le cadre procédural en indiquant que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état ». Il précise la notion opératoire en énonçant que « le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait ». L’analyse part alors des stipulations du règlement, lesquelles qualifient expressément la soute à mazout comme une partie commune et décrivent un lot distinct localisé à un autre niveau du sous-sol.
Il en est déduit, par une motivation prudente et cohérente, que « la défenderesse ne peut valablement soutenir que l’ancienne cave à mazout située au 3ème sous-sol […] constitue le lot n°63 ». La solution s’articule avec l’inopposabilité de l’acte de vente au syndicat, et consacre la prévalence du règlement sur une désignation imprécise de lot. Le juge ordonne en conséquence la remise en état « conformément au plan établi le 19 avril 2000 », mesure strictement restitutive et proportionnée au constat d’annexion. L’absence d’astreinte est justifiée par l’engagement procédural pris, le magistrat estimant qu’« il n’est pas utile de fixer une astreinte ».
B. Les travaux de façade: portée d’une autorisation antérieure et contrôle de l’évidence
S’agissant de l’ouverture en pied de façade et des grilles, l’ordonnance constate que la résolution d’assemblée autorisait le principe des travaux, sans restriction de personnalité ni défaut de respect des conditions techniques. Sur la charge de la preuve, la motivation souligne l’insuffisance du dossier adverse, pour conclure que « le trouble manifestement illicite allégué par le demandeur n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé ». Ce contrôle d’évidence, classique, borne l’office du juge des référés en l’absence de violation flagrante.
La solution se nuance toutefois au regard des boîtiers et de la caméra, éléments explicitement non autorisés par l’assemblée. Le juge retient alors la qualification d’atteinte aux parties communes et décide une remise en état ciblée: « il sera ordonné […] de retirer la caméra et les deux boîtiers installés sur la façade de l’immeuble ». Cette dissociation au sein d’un même ensemble de travaux manifeste une appréciation factuelle précise des autorisations et de leurs limites, conforme à l’économie de la loi de 1965.
II. Valeur et portée: équilibre des mesures, usages communs et sécurité juridique des lots
A. Une mise en œuvre mesurée de l’office du juge des référés
L’ordonnance illustre une conception équilibrée du référé-remise en état. D’un côté, elle ordonne la restitution d’une partie commune annexée, ce qui relève du trouble manifeste, en s’appuyant sur le règlement et la destination des lieux. De l’autre, elle refuse d’élargir la remise en état aux interventions en façade régulièrement autorisées et techniquement sécurisées, faute d’évidence. La motivation retient sobrement que « les conditions liées à l’autorisation des travaux ont été respectées », ce qui disqualifie la qualification de trouble pour ces postes.
La décision se montre également parcimonieuse dans l’usage des astreintes et des mesures accessoires, en rappelant qu’« il n’est pas utile de fixer une astreinte » lorsque le défendeur s’engage à exécuter. Elle rejette les demandes documentaires et indemnitaires non justifiées par un préjudice distinct, privilégiant l’efficacité concrète de la remise en état ordonnée. Cette économie de moyens renforce la lisibilité du standard probatoire propre au référé.
B. Incidences pratiques pour la copropriété: accès, usages communs et existence des lots
Sur l’usage du couloir d’entrée comme local poubelle, l’ordonnance retient une atteinte aux modalités de jouissance privative en l’absence de titre collectif régulier. Le juge constate que « l’usage du couloir de l’entrée […] bloque l’ouverture de la porte », que la preuve d’un usage trentenaire fait défaut, et que « dans ces circonstances, le trouble manifestement illicite est caractérisé ». L’injonction de libérer l’accès s’inscrit dans la ligne de l’article 26, en rappelant que la collectivité ne peut imposer une modification de jouissance sans la procédure adéquate.
Quant aux prétentions liées à l’inexistence d’un lot, la solution privilégie la sécurité juridique des états descriptifs. La motivation est nette: « l’inexistence juridique du lot litigieux ne peut donc se déduire de son seul emplacement incertain ». Faute de démonstration incontestable d’une disparition, les demandes de remboursement de charges et de mise à jour du règlement sont écartées. La portée pratique est claire: la charge de la preuve d’une inexistence juridique pèse lourdement sur celui qui l’allègue, et la contestation cartographique ne suffit pas.
La cohérence d’ensemble réside enfin dans l’articulation des ordres donnés: restitution de la partie commune annexée, retrait des dispositifs non autorisés, libération d’un accès indûment obstrué. L’ordonnance privilégie la cessation d’atteintes ponctuelles et manifeste une hiérarchie rigoureuse des troubles, en fonction des textes applicables et des éléments probatoires versés.
Le Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 30 juin 2025, statue sur des demandes croisées liées à des travaux en copropriété et à l’occupation de parties communes. Le litige oppose un syndicat à un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots, au sujet de l’annexion alléguée d’un local technique situé en sous-sol et de diverses interventions en façade réalisées sans autorisation régulière de l’assemblée. Une reconventionnelle porte sur l’obstruction d’une porte d’accès aux parties communes par un local poubelle implanté dans le couloir d’entrée.
La procédure a débuté par une assignation du 28 novembre 2023. Une tentative de médiation a été engagée puis abandonnée, avant que les parties ne concluent et ne débattent contradictoirement à l’audience du 26 mai 2025. Le demandeur sollicite la remise en état du local abritant une ancienne cuve à mazout et la dépose des éléments posés en façade sans autorisation, ainsi que diverses mesures documentaires, indemnitaires et d’astreinte. Le défendeur conclut au rejet, offre le retrait de certains dispositifs en façade, conteste l’existence d’un lot et réclame la libération d’un accès obstrué par les poubelles.
La question posée porte d’abord sur les conditions du référé-remise en état en copropriété, à savoir la caractérisation d’un trouble manifestement illicite au regard du règlement, de la loi de 1965 et des autorisations d’assemblée. Elle vise ensuite la portée d’une autorisation de travaux antérieurement accordée, son éventuelle transmissibilité et le respect de ses conditions techniques. Elle concerne enfin l’usage de parties communes destiné à des poubelles, lorsque cet usage empêche l’accès privatif et modifie la jouissance des lots.
Le juge retient l’annexion illicite du local technique qualifié de partie commune par le règlement, ordonne sa restitution et le retrait des boîtiers et de la caméra posés en façade sans autorisation. Il écarte toute remise en état pour l’ouverture en façade et les grilles, faute d’évidence du trouble, et refuse l’astreinte au regard des engagements adverses. Il enjoint la libération de la porte donnant sur les parties communes, rejette les prétentions liées à l’inexistence d’un lot et déboute les parties de leurs demandes financières accessoires.
I. Le sens de la décision en référé: qualification du trouble et office du juge
A. L’annexion d’une partie commune caractérise un trouble manifestement illicite
Le juge rappelle le cadre procédural en indiquant que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état ». Il précise la notion opératoire en énonçant que « le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait ». L’analyse part alors des stipulations du règlement, lesquelles qualifient expressément la soute à mazout comme une partie commune et décrivent un lot distinct localisé à un autre niveau du sous-sol.
Il en est déduit, par une motivation prudente et cohérente, que « la défenderesse ne peut valablement soutenir que l’ancienne cave à mazout située au 3ème sous-sol […] constitue le lot n°63 ». La solution s’articule avec l’inopposabilité de l’acte de vente au syndicat, et consacre la prévalence du règlement sur une désignation imprécise de lot. Le juge ordonne en conséquence la remise en état « conformément au plan établi le 19 avril 2000 », mesure strictement restitutive et proportionnée au constat d’annexion. L’absence d’astreinte est justifiée par l’engagement procédural pris, le magistrat estimant qu’« il n’est pas utile de fixer une astreinte ».
B. Les travaux de façade: portée d’une autorisation antérieure et contrôle de l’évidence
S’agissant de l’ouverture en pied de façade et des grilles, l’ordonnance constate que la résolution d’assemblée autorisait le principe des travaux, sans restriction de personnalité ni défaut de respect des conditions techniques. Sur la charge de la preuve, la motivation souligne l’insuffisance du dossier adverse, pour conclure que « le trouble manifestement illicite allégué par le demandeur n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé ». Ce contrôle d’évidence, classique, borne l’office du juge des référés en l’absence de violation flagrante.
La solution se nuance toutefois au regard des boîtiers et de la caméra, éléments explicitement non autorisés par l’assemblée. Le juge retient alors la qualification d’atteinte aux parties communes et décide une remise en état ciblée: « il sera ordonné […] de retirer la caméra et les deux boîtiers installés sur la façade de l’immeuble ». Cette dissociation au sein d’un même ensemble de travaux manifeste une appréciation factuelle précise des autorisations et de leurs limites, conforme à l’économie de la loi de 1965.
II. Valeur et portée: équilibre des mesures, usages communs et sécurité juridique des lots
A. Une mise en œuvre mesurée de l’office du juge des référés
L’ordonnance illustre une conception équilibrée du référé-remise en état. D’un côté, elle ordonne la restitution d’une partie commune annexée, ce qui relève du trouble manifeste, en s’appuyant sur le règlement et la destination des lieux. De l’autre, elle refuse d’élargir la remise en état aux interventions en façade régulièrement autorisées et techniquement sécurisées, faute d’évidence. La motivation retient sobrement que « les conditions liées à l’autorisation des travaux ont été respectées », ce qui disqualifie la qualification de trouble pour ces postes.
La décision se montre également parcimonieuse dans l’usage des astreintes et des mesures accessoires, en rappelant qu’« il n’est pas utile de fixer une astreinte » lorsque le défendeur s’engage à exécuter. Elle rejette les demandes documentaires et indemnitaires non justifiées par un préjudice distinct, privilégiant l’efficacité concrète de la remise en état ordonnée. Cette économie de moyens renforce la lisibilité du standard probatoire propre au référé.
B. Incidences pratiques pour la copropriété: accès, usages communs et existence des lots
Sur l’usage du couloir d’entrée comme local poubelle, l’ordonnance retient une atteinte aux modalités de jouissance privative en l’absence de titre collectif régulier. Le juge constate que « l’usage du couloir de l’entrée […] bloque l’ouverture de la porte », que la preuve d’un usage trentenaire fait défaut, et que « dans ces circonstances, le trouble manifestement illicite est caractérisé ». L’injonction de libérer l’accès s’inscrit dans la ligne de l’article 26, en rappelant que la collectivité ne peut imposer une modification de jouissance sans la procédure adéquate.
Quant aux prétentions liées à l’inexistence d’un lot, la solution privilégie la sécurité juridique des états descriptifs. La motivation est nette: « l’inexistence juridique du lot litigieux ne peut donc se déduire de son seul emplacement incertain ». Faute de démonstration incontestable d’une disparition, les demandes de remboursement de charges et de mise à jour du règlement sont écartées. La portée pratique est claire: la charge de la preuve d’une inexistence juridique pèse lourdement sur celui qui l’allègue, et la contestation cartographique ne suffit pas.
La cohérence d’ensemble réside enfin dans l’articulation des ordres donnés: restitution de la partie commune annexée, retrait des dispositifs non autorisés, libération d’un accès indûment obstrué. L’ordonnance privilégie la cessation d’atteintes ponctuelles et manifeste une hiérarchie rigoureuse des troubles, en fonction des textes applicables et des éléments probatoires versés.