Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°25/00469
Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 30 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur une demande de désignation d’un syndic bénévole, à titre subsidiaire d’un administrateur provisoire, dans une copropriété dépourvue de syndic et décrite comme dégradée. Le demandeur invoque l’urgence, l’absence d’assurance, des impayés de charges d’eau et d’électricité, et un risque structurel, tandis que les défendeurs, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.
La procédure a été initiée par assignations d’avril 2025 devant le juge des référés, avec des conclusions réitérées à l’audience de mai, incluant une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Les défendeurs n’étaient ni présents ni représentés. Le litige oppose, sur la condition d’urgence et la preuve du péril, la thèse d’une intervention immédiate en référé et celle d’une exigence probatoire stricte imposée au demandeur.
La question posée portait sur les conditions et le standard probatoire permettant, en référé, la désignation d’un syndic bénévole ou d’un administrateur provisoire, eu égard aux pouvoirs du juge des référés et au caractère exceptionnel de la mesure. La juridiction retient un rejet, au motif d’une preuve insuffisante de l’urgence et du péril, après avoir rappelé que « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » et que « la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle » subordonnée à des conditions cumulatives.
I. Le cadre du référé et le sens de la solution
A. Le contrôle de recevabilité et de bien-fondé en cas de défaut
Le juge rappelle d’abord la règle issue du code de procédure civile selon laquelle l’absence des défendeurs ne dispense d’aucun contrôle. L’ordonnance énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Ce rappel fixe un cadre strict, qui s’impose même en référé, où l’urgence ne supplée ni la régularité, ni la preuve, ni la pertinence du dispositif sollicité.
Le raisonnement articule ensuite les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le premier vise les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, le second autorise, en présence d’une contestation, des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La décision souligne la nécessité d’une base probatoire suffisante, soit pour caractériser l’absence de contestation sérieuse, soit pour établir l’imminence du dommage ou le trouble, soit encore l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. Le référé conserve ainsi sa rigueur propre, malgré sa célérité.
B. L’exceptionnalité de l’administration provisoire et la charge de la preuve
Le cœur de la motivation tient dans l’affirmation que « la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle » laquelle « supposent des circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la personne morale et la menaçant d’un péril imminent, ces deux conditions étant cumulatives ». Le standard est élevé, car la mesure substitue un organe judiciaire au fonctionnement statutaire et collectif du groupement.
La juridiction fait peser la charge probatoire sur le demandeur, conformément aux principes généraux. Elle constate l’absence de pièces probantes sur l’urgence alléguée, l’état de délabrement, et la réalité des alertes adressées aux autres copropriétaires. L’unicité des courriers, sans preuve d’expédition, neutralise l’argument de paralysie des organes. Faute de démontrer le péril imminent et l’impossibilité de fonctionnement normal, la désignation d’un syndic bénévole ou d’un administrateur provisoire est refusée, dans une logique de préservation des conditions cumulatives et de proportionnalité de l’intervention.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une exigence probatoire conforme à la nature du référé et à l’exception
La solution retient une cohérence juridique notable. Le référé n’est pas un droit à l’injonction sans preuve, mais un juge de l’évidence ou de la conservation, qui requiert des éléments concrets et actuels. L’ordonnance rappelle utilement que l’administration provisoire doit rester exceptionnelle, ce qui justifie un faisceau d’indices documentés: constats, rapports techniques, attestations, contrats d’assurance, mises en demeure recommandées, relevés de dettes et incidents d’exploitation des services communs.
Cette rigueur protège l’équilibre institutionnel des copropriétés et évite une substitution précipitée aux mécanismes d’assemblée. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui associe l’exception à la démonstration d’une paralysie avérée et d’un péril établi. La motivation concilie ainsi l’économie du référé avec l’exigence d’un contrôle sérieux, en refusant de présumer l’urgence sur de simples allégations non étayées.
B. Les enseignements pratiques pour la gestion des copropriétés en déshérence
La portée pratique est nette. Les demandeurs à une telle mesure doivent construire un dossier probatoire rigoureux, établissant l’impossibilité objective de réunir ou de faire délibérer l’assemblée, l’inefficacité des relances, l’absence d’assurance, et le risque imminent affectant la sécurité des personnes ou la conservation de l’immeuble. À défaut, le référé demeure fermé à l’administration provisoire, quand bien même l’inconfort de gestion serait réel.
L’ordonnance suggère indirectement des voies alternatives ou préparatoires. Des mesures conservatoires ciblées peuvent être recherchées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile si un dommage imminent est caractérisé, sans aller jusqu’à substituer l’organe exécutif. La convocation judiciaire d’une assemblée ou l’appui d’un constat technique indépendant peuvent, en amont, matérialiser l’urgence. La décision éclaire enfin le seuil probatoire exigé et incite les copropriétaires diligents à documenter systématiquement leurs démarches, condition préalable à toute désignation exceptionnelle.
Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 30 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur une demande de désignation d’un syndic bénévole, à titre subsidiaire d’un administrateur provisoire, dans une copropriété dépourvue de syndic et décrite comme dégradée. Le demandeur invoque l’urgence, l’absence d’assurance, des impayés de charges d’eau et d’électricité, et un risque structurel, tandis que les défendeurs, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.
La procédure a été initiée par assignations d’avril 2025 devant le juge des référés, avec des conclusions réitérées à l’audience de mai, incluant une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Les défendeurs n’étaient ni présents ni représentés. Le litige oppose, sur la condition d’urgence et la preuve du péril, la thèse d’une intervention immédiate en référé et celle d’une exigence probatoire stricte imposée au demandeur.
La question posée portait sur les conditions et le standard probatoire permettant, en référé, la désignation d’un syndic bénévole ou d’un administrateur provisoire, eu égard aux pouvoirs du juge des référés et au caractère exceptionnel de la mesure. La juridiction retient un rejet, au motif d’une preuve insuffisante de l’urgence et du péril, après avoir rappelé que « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » et que « la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle » subordonnée à des conditions cumulatives.
I. Le cadre du référé et le sens de la solution
A. Le contrôle de recevabilité et de bien-fondé en cas de défaut
Le juge rappelle d’abord la règle issue du code de procédure civile selon laquelle l’absence des défendeurs ne dispense d’aucun contrôle. L’ordonnance énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Ce rappel fixe un cadre strict, qui s’impose même en référé, où l’urgence ne supplée ni la régularité, ni la preuve, ni la pertinence du dispositif sollicité.
Le raisonnement articule ensuite les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le premier vise les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, le second autorise, en présence d’une contestation, des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La décision souligne la nécessité d’une base probatoire suffisante, soit pour caractériser l’absence de contestation sérieuse, soit pour établir l’imminence du dommage ou le trouble, soit encore l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. Le référé conserve ainsi sa rigueur propre, malgré sa célérité.
B. L’exceptionnalité de l’administration provisoire et la charge de la preuve
Le cœur de la motivation tient dans l’affirmation que « la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle » laquelle « supposent des circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la personne morale et la menaçant d’un péril imminent, ces deux conditions étant cumulatives ». Le standard est élevé, car la mesure substitue un organe judiciaire au fonctionnement statutaire et collectif du groupement.
La juridiction fait peser la charge probatoire sur le demandeur, conformément aux principes généraux. Elle constate l’absence de pièces probantes sur l’urgence alléguée, l’état de délabrement, et la réalité des alertes adressées aux autres copropriétaires. L’unicité des courriers, sans preuve d’expédition, neutralise l’argument de paralysie des organes. Faute de démontrer le péril imminent et l’impossibilité de fonctionnement normal, la désignation d’un syndic bénévole ou d’un administrateur provisoire est refusée, dans une logique de préservation des conditions cumulatives et de proportionnalité de l’intervention.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une exigence probatoire conforme à la nature du référé et à l’exception
La solution retient une cohérence juridique notable. Le référé n’est pas un droit à l’injonction sans preuve, mais un juge de l’évidence ou de la conservation, qui requiert des éléments concrets et actuels. L’ordonnance rappelle utilement que l’administration provisoire doit rester exceptionnelle, ce qui justifie un faisceau d’indices documentés: constats, rapports techniques, attestations, contrats d’assurance, mises en demeure recommandées, relevés de dettes et incidents d’exploitation des services communs.
Cette rigueur protège l’équilibre institutionnel des copropriétés et évite une substitution précipitée aux mécanismes d’assemblée. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui associe l’exception à la démonstration d’une paralysie avérée et d’un péril établi. La motivation concilie ainsi l’économie du référé avec l’exigence d’un contrôle sérieux, en refusant de présumer l’urgence sur de simples allégations non étayées.
B. Les enseignements pratiques pour la gestion des copropriétés en déshérence
La portée pratique est nette. Les demandeurs à une telle mesure doivent construire un dossier probatoire rigoureux, établissant l’impossibilité objective de réunir ou de faire délibérer l’assemblée, l’inefficacité des relances, l’absence d’assurance, et le risque imminent affectant la sécurité des personnes ou la conservation de l’immeuble. À défaut, le référé demeure fermé à l’administration provisoire, quand bien même l’inconfort de gestion serait réel.
L’ordonnance suggère indirectement des voies alternatives ou préparatoires. Des mesures conservatoires ciblées peuvent être recherchées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile si un dommage imminent est caractérisé, sans aller jusqu’à substituer l’organe exécutif. La convocation judiciaire d’une assemblée ou l’appui d’un constat technique indépendant peuvent, en amont, matérialiser l’urgence. La décision éclaire enfin le seuil probatoire exigé et incite les copropriétaires diligents à documenter systématiquement leurs démarches, condition préalable à toute désignation exceptionnelle.