Tribunal judiciaire de Versailles, le 27 juin 2025, n°24/00642
Par jugement du tribunal de proximité de Saint‑Germain‑en‑Laye, 27 juin 2025, un syndicat de copropriétaires a obtenu la condamnation d’un copropriétaire défaillant au paiement d’arriérés de charges. L’affaire porte sur l’exigibilité des charges approuvées, le point de départ des intérêts, l’étendue des frais récupérables et l’octroi de dommages distincts de l’intérêt moratoire.
Les faits tiennent à des impayés récurrents sur plusieurs exercices, malgré mises en demeure et commandement de payer. Le demandeur produit les appels de fonds, procès‑verbaux d’approbation des comptes successifs et attestation de non‑recours. Le défendeur ne comparaît pas. L’instance est introduite par assignation d’octobre 2024, l’audience se tient en mai 2025, puis la décision est rendue en juin 2025.
Le demandeur sollicite le paiement du principal actualisé, les intérêts au taux légal, l’imputation de frais au titre de l’article 10‑1 de 1965, des dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur n’élève aucune contestation sur les résolutions d’approbation, ni sur le décompte actualisé.
La question de droit tient d’abord à l’effet juridique de l’approbation des comptes sur l’exigibilité des charges et sur la preuve de la créance, en présence d’un copropriétaire non comparant. Elle concerne ensuite l’identification des « frais nécessaires » imputables au débiteur au sens de l’article 10‑1 de 1965, et la possibilité d’allouer des dommages distincts de l’intérêt moratoire sur le fondement de l’article 1231‑6 du Code civil.
La juridiction retient que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Elle condamne au paiement du principal actualisé, avec « intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024 ». Elle limite les frais récupérables à une unique mise en demeure de 54 euros et alloue 300 euros de dommages et intérêts distincts, outre une somme sur le fondement de l’article 700, statuant au fond malgré la non‑comparution en application de l’article 472 du Code de procédure civile.
I. L’exigibilité des charges approuvées et la preuve de la créance
A. L’approbation des comptes comme source d’exigibilité certaine
La décision rappelle avec netteté que « Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ». Le visa des procès‑verbaux d’assemblées successives, l’attestation de non‑recours et les appels de fonds suffisent à établir le principe et le montant de la créance.
Ce faisant, le tribunal s’inscrit dans une construction jurisprudentielle constante qui fait de l’approbation des comptes un pivot probatoire. La force normative de la résolution d’approbation dispense de rediscuter les charges approuvées, sauf action en annulation ou contestation dans le délai légal. La solution renforce la sécurité des budgets et des trésoreries de copropriété.
B. La rigueur procédurale en cas de non‑comparution et le point de départ des intérêts
En présence d’un défendeur défaillant, l’article 472 du Code de procédure civile commande de statuer au fond, sous réserve d’une demande « régulière, recevable et bien fondée ». Le tribunal vérifie la régularité de la signification et contrôle la preuve du décompte avant de condamner.
Le point de départ des intérêts est fixé à la date du commandement, conformément au libellé du dispositif, « avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024 ». Cette précision retient l’acte interruptif et solennel comme borne temporelle, mieux justifiée que des mises en demeure non établies avec accusé de réception. La coordination des pièces et des dates accroît la cohérence de la condamnation accessoire.
II. L’encadrement des accessoires de la créance: frais récupérables et dommages distincts
A. La stricte délimitation des « frais nécessaires » de l’article 10‑1 de 1965
Le jugement cite le texte selon lequel « sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ». Il rappelle également que « Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L’application est mesurée et méthodique. Le tribunal constate que « les frais exposés retenus correspondent à une mise en demeure (54 €) ». Sont exclus les relances non nécessaires, les émoluments déjà compris dans les dépens, ainsi que les honoraires d’avocat relevants de l’article 700. La solution évite les doubles imputations et préserve la logique distributive entre dépens, frais nécessaires et frais irrépétibles.
B. L’octroi de dommages distincts au titre de l’article 1231‑6 du Code civil
Le texte prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard […] consistent dans l’intérêt au taux légal », et ajoute que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». Le tribunal identifie un comportement fautif persistant, générateur d’un préjudice autonome pour la copropriété.
L’allocation de 300 euros opère un juste équilibre entre la réparation d’une désorganisation de trésorerie et l’interdiction d’un cumul excessif avec l’intérêt moratoire. La motivation demeure sobre mais suffisante, car elle distingue clairement le préjudice distinct de la simple dépréciation monétaire. La solution s’inscrit dans une ligne prudente, de portée incitative, sans surcharge indemnitaire.
En définitive, la décision articule solidement l’effet de l’approbation des comptes sur l’exigibilité des charges, tout en disciplinant les accessoires. Le traitement des frais nécessaires et des dommages distincts reste rigoureux et proportionné, ce qui confère à l’ensemble une portée pratique notable pour le recouvrement en copropriété.
Par jugement du tribunal de proximité de Saint‑Germain‑en‑Laye, 27 juin 2025, un syndicat de copropriétaires a obtenu la condamnation d’un copropriétaire défaillant au paiement d’arriérés de charges. L’affaire porte sur l’exigibilité des charges approuvées, le point de départ des intérêts, l’étendue des frais récupérables et l’octroi de dommages distincts de l’intérêt moratoire.
Les faits tiennent à des impayés récurrents sur plusieurs exercices, malgré mises en demeure et commandement de payer. Le demandeur produit les appels de fonds, procès‑verbaux d’approbation des comptes successifs et attestation de non‑recours. Le défendeur ne comparaît pas. L’instance est introduite par assignation d’octobre 2024, l’audience se tient en mai 2025, puis la décision est rendue en juin 2025.
Le demandeur sollicite le paiement du principal actualisé, les intérêts au taux légal, l’imputation de frais au titre de l’article 10‑1 de 1965, des dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur n’élève aucune contestation sur les résolutions d’approbation, ni sur le décompte actualisé.
La question de droit tient d’abord à l’effet juridique de l’approbation des comptes sur l’exigibilité des charges et sur la preuve de la créance, en présence d’un copropriétaire non comparant. Elle concerne ensuite l’identification des « frais nécessaires » imputables au débiteur au sens de l’article 10‑1 de 1965, et la possibilité d’allouer des dommages distincts de l’intérêt moratoire sur le fondement de l’article 1231‑6 du Code civil.
La juridiction retient que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Elle condamne au paiement du principal actualisé, avec « intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024 ». Elle limite les frais récupérables à une unique mise en demeure de 54 euros et alloue 300 euros de dommages et intérêts distincts, outre une somme sur le fondement de l’article 700, statuant au fond malgré la non‑comparution en application de l’article 472 du Code de procédure civile.
I. L’exigibilité des charges approuvées et la preuve de la créance
A. L’approbation des comptes comme source d’exigibilité certaine
La décision rappelle avec netteté que « Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ». Le visa des procès‑verbaux d’assemblées successives, l’attestation de non‑recours et les appels de fonds suffisent à établir le principe et le montant de la créance.
Ce faisant, le tribunal s’inscrit dans une construction jurisprudentielle constante qui fait de l’approbation des comptes un pivot probatoire. La force normative de la résolution d’approbation dispense de rediscuter les charges approuvées, sauf action en annulation ou contestation dans le délai légal. La solution renforce la sécurité des budgets et des trésoreries de copropriété.
B. La rigueur procédurale en cas de non‑comparution et le point de départ des intérêts
En présence d’un défendeur défaillant, l’article 472 du Code de procédure civile commande de statuer au fond, sous réserve d’une demande « régulière, recevable et bien fondée ». Le tribunal vérifie la régularité de la signification et contrôle la preuve du décompte avant de condamner.
Le point de départ des intérêts est fixé à la date du commandement, conformément au libellé du dispositif, « avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024 ». Cette précision retient l’acte interruptif et solennel comme borne temporelle, mieux justifiée que des mises en demeure non établies avec accusé de réception. La coordination des pièces et des dates accroît la cohérence de la condamnation accessoire.
II. L’encadrement des accessoires de la créance: frais récupérables et dommages distincts
A. La stricte délimitation des « frais nécessaires » de l’article 10‑1 de 1965
Le jugement cite le texte selon lequel « sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ». Il rappelle également que « Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L’application est mesurée et méthodique. Le tribunal constate que « les frais exposés retenus correspondent à une mise en demeure (54 €) ». Sont exclus les relances non nécessaires, les émoluments déjà compris dans les dépens, ainsi que les honoraires d’avocat relevants de l’article 700. La solution évite les doubles imputations et préserve la logique distributive entre dépens, frais nécessaires et frais irrépétibles.
B. L’octroi de dommages distincts au titre de l’article 1231‑6 du Code civil
Le texte prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard […] consistent dans l’intérêt au taux légal », et ajoute que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». Le tribunal identifie un comportement fautif persistant, générateur d’un préjudice autonome pour la copropriété.
L’allocation de 300 euros opère un juste équilibre entre la réparation d’une désorganisation de trésorerie et l’interdiction d’un cumul excessif avec l’intérêt moratoire. La motivation demeure sobre mais suffisante, car elle distingue clairement le préjudice distinct de la simple dépréciation monétaire. La solution s’inscrit dans une ligne prudente, de portée incitative, sans surcharge indemnitaire.
En définitive, la décision articule solidement l’effet de l’approbation des comptes sur l’exigibilité des charges, tout en disciplinant les accessoires. Le traitement des frais nécessaires et des dommages distincts reste rigoureux et proportionné, ce qui confère à l’ensemble une portée pratique notable pour le recouvrement en copropriété.