Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°21/10772
Tribunal judiciaire de Paris, 1er juillet 2025, 18e chambre, 1re section, n° RG 21/10772. Un bail commercial consenti pour une activité de prêt‑à‑porter a donné lieu à une demande de déspécialisation plénière vers une activité de restauration. Les bailleurs s’y sont opposés, tandis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré en raison d’impayés sur deux années. Le preneur a sollicité l’autorisation judiciaire de changer d’activité, des dommages‑intérêts pour refus abusif, la nullité du commandement et, subsidiairement, des délais. Les bailleurs ont demandé l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés, tandis que le preneur contestait la période de fermeture sanitaire, la bonne foi, la clarté du commandement et la régularisation des charges. La question portait d’abord sur la réunion des conditions de l’article L. 145‑48 du code de commerce, puis sur la validité et les effets du commandement au regard de la crise sanitaire, de la bonne foi et des charges récupérables. Le tribunal refuse la déspécialisation, valide le commandement, constate la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et réduit partiellement l’arriéré en raison d’incertitudes sur des charges.
I. Le refus de la déspécialisation plénière
A. Conditions économiques et preuve exigée par l’article L. 145‑48 Le juge rappelle le texte d’ordre public et vérifie la double exigence économique et de compatibilité avec l’immeuble. Il constate l’insuffisance de preuve sur la rentabilité, en l’absence de pièces comptables étayant la baisse alléguée. Il retient aussi une offre déjà dense de restauration dans le passage, ce qui contrarie l’argument tiré de « l’organisation rationnelle de la distribution ». Le jugement énonce que « Il résulte de ces éléments que les conditions posées par l’article L. 145‑48 du code de commerce ne sont pas justifiées. » Cette formulation met l’accent sur la charge probatoire pesant sur le preneur, qui devait établir, au-delà de tendances sectorielles, l’impact économique propre à l’entreprise.
La compatibilité avec la destination et la situation de l’immeuble est abordée sans détour. Le tribunal relève que des travaux techniques (extraction) pouvaient être requis, ce qui interroge la compatibilité alléguée. La démarche reste pragmatique et contextualisée. La solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur la condition économique, qui ne se déduit ni d’évolutions générales du quartier ni de simples perspectives de marché.
B. Motif grave et légitime et absence de faute des bailleurs Le refus opposé repose sur l’insuffisance des conditions légales, d’où la qualification par le juge de « motif grave et légitime ». Le jugement retient que « [l]es bailleurs [ayant] motivé leur refus de déspécialisation plénière par le défaut de justification des conditions de l’article L. 145‑48 du code de commerce, leur opposition est fondée sur un motif grave et légitime. » La conséquence en est immédiate sur les demandes indemnitaires, le tribunal jugeant que « L’opposition des bailleurs étant justifiée, elle ne peut constituer une faute à l’origine d’un préjudice matériel ou moral de la société locataire. »
La solution a une portée claire. Lorsque le refus s’adosse strictement à l’exigence d’ordre public de l’article L. 145‑48, la responsabilité contractuelle ne peut prospérer. Le juge opère une distinction nette entre la liberté d’entreprendre invoquée et la spécialisation légale du bail, laquelle demeure la norme tant que les conditions de la déspécialisation ne sont pas dûment rapportées.
II. Commandement, clause résolutoire et dettes locatives
A. Bonne foi, loyers des périodes Covid et acquisition de la clause Le preneur critiquait la bonne foi des bailleurs et la validité du commandement, en lien avec les fermetures administratives. Le tribunal écarte la perte de la chose et l’atteinte à l’obligation de délivrance en s’alignant sur la jurisprudence de la Cour de cassation. Il cite que « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.190). » Il ajoute que « La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance (Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.127 ; Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.190). »
L’exception d’inexécution, la force majeure et la mauvaise foi sont écartées, faute d’impossibilité de payer et de manquement démontré. Sur la précision du commandement, le juge relève que « Il résulte de ce décompte précis que les sommes demandées sont précises, ventilées, et que la société preneuse est parfaitement informée des sommes qui lui sont réclamées. » Dès lors, « le commandement de payer du 14 février 2022 ne saurait être invalidé pour le motif d’imprécision inopérant ». Le rappel selon lequel « Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée » sécurise le mécanisme. La conséquence s’impose logiquement : « Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 14 mars 2022 à vingt‑quatre heures. »
La décision cadre la période Covid dans le champ contractuel sans exonération automatique. Elle confirme la primauté du paiement des loyers, tout en contrôlant la qualité des décomptes, et réserve la sanction résolutoire au respect des conditions légales.
B. Encadrement des charges récupérables et réduction de la créance Le contentieux des charges conduit le tribunal à un contrôle nourri par les stipulations contractuelles et le règlement de copropriété. Constatant des incertitudes sur des tantièmes et des imputations, il relève que « Il résulte de ces éléments que des erreurs ont effectivement pu être commises dans le calcul des régularisations de charges, qu’elles ont possiblement été corrigées […] sans que le tribunal puisse apprécier la conformité des charges et taxes réellement imputées au preneur. » Sans faire droit au remboursement sollicité, faute de preuve de paiements déterminés, le juge ajuste néanmoins l’arriéré en neutralisant une partie des sommes contestées.
La méthode se veut équilibrée et probatoire. Elle vise à ne pas fragiliser l’effectivité du commandement, tout en purifiant la dette de ses composantes insuffisamment justifiées. La solution est formulée avec précision : « il y a lieu de réduire la somme réclamée au titre des arriérés du montant des provisions sur charges sur la période de janvier 2020 à février 2022, étant précisé que les frais d’envoi postaux de 1,40 euros par mois ne sont pas visés dans les stipulations contractuelles et doivent donc être déduits. » Le reliquat condamné est ainsi resserré autour des loyers exigibles et de charges mieux caractérisées.
L’ensemble atteste d’une approche cohérente du droit des baux commerciaux. La jurisprudence de la haute juridiction sur la crise sanitaire irrigue l’analyse des loyers, tandis que le contrôle des charges maintient l’exigence probatoire et la rigueur contractuelle, sans altérer la mécanique de la clause résolutoire.
Tribunal judiciaire de Paris, 1er juillet 2025, 18e chambre, 1re section, n° RG 21/10772. Un bail commercial consenti pour une activité de prêt‑à‑porter a donné lieu à une demande de déspécialisation plénière vers une activité de restauration. Les bailleurs s’y sont opposés, tandis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré en raison d’impayés sur deux années. Le preneur a sollicité l’autorisation judiciaire de changer d’activité, des dommages‑intérêts pour refus abusif, la nullité du commandement et, subsidiairement, des délais. Les bailleurs ont demandé l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement des arriérés, tandis que le preneur contestait la période de fermeture sanitaire, la bonne foi, la clarté du commandement et la régularisation des charges. La question portait d’abord sur la réunion des conditions de l’article L. 145‑48 du code de commerce, puis sur la validité et les effets du commandement au regard de la crise sanitaire, de la bonne foi et des charges récupérables. Le tribunal refuse la déspécialisation, valide le commandement, constate la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et réduit partiellement l’arriéré en raison d’incertitudes sur des charges.
I. Le refus de la déspécialisation plénière
A. Conditions économiques et preuve exigée par l’article L. 145‑48
Le juge rappelle le texte d’ordre public et vérifie la double exigence économique et de compatibilité avec l’immeuble. Il constate l’insuffisance de preuve sur la rentabilité, en l’absence de pièces comptables étayant la baisse alléguée. Il retient aussi une offre déjà dense de restauration dans le passage, ce qui contrarie l’argument tiré de « l’organisation rationnelle de la distribution ». Le jugement énonce que « Il résulte de ces éléments que les conditions posées par l’article L. 145‑48 du code de commerce ne sont pas justifiées. » Cette formulation met l’accent sur la charge probatoire pesant sur le preneur, qui devait établir, au-delà de tendances sectorielles, l’impact économique propre à l’entreprise.
La compatibilité avec la destination et la situation de l’immeuble est abordée sans détour. Le tribunal relève que des travaux techniques (extraction) pouvaient être requis, ce qui interroge la compatibilité alléguée. La démarche reste pragmatique et contextualisée. La solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur la condition économique, qui ne se déduit ni d’évolutions générales du quartier ni de simples perspectives de marché.
B. Motif grave et légitime et absence de faute des bailleurs
Le refus opposé repose sur l’insuffisance des conditions légales, d’où la qualification par le juge de « motif grave et légitime ». Le jugement retient que « [l]es bailleurs [ayant] motivé leur refus de déspécialisation plénière par le défaut de justification des conditions de l’article L. 145‑48 du code de commerce, leur opposition est fondée sur un motif grave et légitime. » La conséquence en est immédiate sur les demandes indemnitaires, le tribunal jugeant que « L’opposition des bailleurs étant justifiée, elle ne peut constituer une faute à l’origine d’un préjudice matériel ou moral de la société locataire. »
La solution a une portée claire. Lorsque le refus s’adosse strictement à l’exigence d’ordre public de l’article L. 145‑48, la responsabilité contractuelle ne peut prospérer. Le juge opère une distinction nette entre la liberté d’entreprendre invoquée et la spécialisation légale du bail, laquelle demeure la norme tant que les conditions de la déspécialisation ne sont pas dûment rapportées.
II. Commandement, clause résolutoire et dettes locatives
A. Bonne foi, loyers des périodes Covid et acquisition de la clause
Le preneur critiquait la bonne foi des bailleurs et la validité du commandement, en lien avec les fermetures administratives. Le tribunal écarte la perte de la chose et l’atteinte à l’obligation de délivrance en s’alignant sur la jurisprudence de la Cour de cassation. Il cite que « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.190). » Il ajoute que « La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance (Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.127 ; Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21‑19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21‑20.190). »
L’exception d’inexécution, la force majeure et la mauvaise foi sont écartées, faute d’impossibilité de payer et de manquement démontré. Sur la précision du commandement, le juge relève que « Il résulte de ce décompte précis que les sommes demandées sont précises, ventilées, et que la société preneuse est parfaitement informée des sommes qui lui sont réclamées. » Dès lors, « le commandement de payer du 14 février 2022 ne saurait être invalidé pour le motif d’imprécision inopérant ». Le rappel selon lequel « Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée » sécurise le mécanisme. La conséquence s’impose logiquement : « Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 14 mars 2022 à vingt‑quatre heures. »
La décision cadre la période Covid dans le champ contractuel sans exonération automatique. Elle confirme la primauté du paiement des loyers, tout en contrôlant la qualité des décomptes, et réserve la sanction résolutoire au respect des conditions légales.
B. Encadrement des charges récupérables et réduction de la créance
Le contentieux des charges conduit le tribunal à un contrôle nourri par les stipulations contractuelles et le règlement de copropriété. Constatant des incertitudes sur des tantièmes et des imputations, il relève que « Il résulte de ces éléments que des erreurs ont effectivement pu être commises dans le calcul des régularisations de charges, qu’elles ont possiblement été corrigées […] sans que le tribunal puisse apprécier la conformité des charges et taxes réellement imputées au preneur. » Sans faire droit au remboursement sollicité, faute de preuve de paiements déterminés, le juge ajuste néanmoins l’arriéré en neutralisant une partie des sommes contestées.
La méthode se veut équilibrée et probatoire. Elle vise à ne pas fragiliser l’effectivité du commandement, tout en purifiant la dette de ses composantes insuffisamment justifiées. La solution est formulée avec précision : « il y a lieu de réduire la somme réclamée au titre des arriérés du montant des provisions sur charges sur la période de janvier 2020 à février 2022, étant précisé que les frais d’envoi postaux de 1,40 euros par mois ne sont pas visés dans les stipulations contractuelles et doivent donc être déduits. » Le reliquat condamné est ainsi resserré autour des loyers exigibles et de charges mieux caractérisées.
L’ensemble atteste d’une approche cohérente du droit des baux commerciaux. La jurisprudence de la haute juridiction sur la crise sanitaire irrigue l’analyse des loyers, tandis que le contrôle des charges maintient l’exigence probatoire et la rigueur contractuelle, sans altérer la mécanique de la clause résolutoire.