Le Conseil constitutionnel, par une décision du 17 janvier 2020, s’est prononcé sur la conformité de l’article 885 S du code général des impôts. Cette disposition prévoit un abattement fiscal de trente pour cent sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune. Plusieurs contribuables ont contesté la limitation de cet avantage aux seuls propriétaires personnes physiques, excluant ainsi les associés de sociétés civiles immobilières. La chambre commerciale de la Cour de cassation a transmis cette question prioritaire de constitutionnalité le 17 octobre 2019 par un arrêt numéro 882. Les requérants soutenaient que l’exclusion des résidences détenues par l’intermédiaire d’une société civile immobilière créait une rupture d’égalité devant la loi et les charges publiques. La question posée aux sages portait sur la validité constitutionnelle des mots « par son propriétaire » figurant au sein du texte fiscal. Le Conseil constitutionnel a déclaré la disposition conforme, estimant que la différence de traitement repose sur une différence de situation objective.
I. La distinction des situations juridiques fondée sur la propriété
A. L’absence de droit de propriété directe des associés
Le Conseil constitutionnel souligne que l’immeuble appartenant à une société civile immobilière constitue un patrimoine distinct de celui des associés qui la composent. Les juges précisent que « les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire ». Cette approche rigoureuse confirme la pleine efficacité de la personnalité morale de la société civile en matière d’évaluation du patrimoine immobilier. Le bénéfice de l’abattement forfaitaire demeure ainsi strictement réservé aux personnes physiques titulaires d’un droit de propriété direct sur leur lieu d’habitation habituel. L’occupation des lieux par l’associé ne saurait suffire à lui conférer les prérogatives fiscales attachées à la détention en nom propre du bien.
B. La singularité de l’évaluation des parts sociales
L’évaluation des parts détenues par un contribuable dans une structure sociétaire répond à des règles comptables et juridiques différentes de celles d’un immeuble bâti. La juridiction énonce que « la valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant ». Cette distinction permet de justifier l’application de règles d’évaluation spécifiques à chaque catégorie d’actifs sans porter atteinte à la cohérence du système fiscal. La spécificité des parts sociales interdit donc l’assimilation automatique du porteur de titres à un propriétaire individuel occupant sa propre résidence. Cette autonomie juridique de la société civile immobilière fait obstacle à l’extension des dérogations fiscales prévues pour les biens détenus en direct.
II. La validation d’une différence de traitement au regard de l’égalité
A. Le respect des principes d’égalité devant les charges publiques
Le législateur jouit d’une liberté de manœuvre pour établir des distinctions de traitement si elles reposent sur des critères objectifs et rationnels. Les sages rappellent que le principe d’égalité « ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité ». En l’espèce, la différence de situation entre un propriétaire et un associé de société civile est jugée suffisante pour fonder un régime fiscal distinct. Cette mesure ne constitue pas une rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques au sens de l’article treize de la Déclaration de 1789. La décision valide ainsi le choix politique de favoriser la propriété directe tout en préservant l’équité du système de contribution commune.
B. La portée limitée de la protection fiscale du logement
La décision confirme que l’abattement forfaitaire de trente pour cent vise uniquement à compenser les contraintes de jouissance pesant sur le propriétaire occupant. Le Conseil constitutionnel valide le fait que « le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi ». L’exception demeure cantonnée aux sociétés de copropriété transparente prévues par l’article 1655 ter du code général des impôts pour préserver l’étanchéité des régimes. Ce refus d’extension jurisprudentielle protège l’assiette fiscale tout en maintenant une séparation claire entre les divers modes de détention du patrimoine immobilier privé. Le juge constitutionnel refuse d’ériger la transparence fiscale en principe général au bénéfice des associés souhaitant minorer leur impôt sur la fortune.