La Cour de justice de l’Union européenne, par un arrêt rendu le 6 octobre 2025, précise l’interprétation de l’article 25 de la directive 2014/17/UE. Cette décision traite du droit au remboursement anticipé des crédits immobiliers résidentiels et des modalités d’indemnisation du prêteur lésé par ce remboursement. Un consommateur avait procédé au paiement intégral de sa dette après la résiliation de son contrat de crédit conformément aux dispositions prévues par sa législation nationale. Un litige est né concernant le montant de l’indemnité réclamée par l’établissement bancaire au titre du manque à gagner lié aux intérêts contractuels futurs. Saisie d’une question préjudicielle par une juridiction allemande, la Cour doit déterminer si le régime européen s’applique à un paiement suivant une résiliation contractuelle. Le problème de droit porte également sur la validité d’une méthode de calcul forfaitaire de la perte financière subie par le prêteur professionnel. La Cour affirme que l’article 25 « s’applique également lorsque le consommateur s’acquitte de manière anticipée des obligations qui lui incombent après avoir résilié son contrat de crédit ». Elle valide l’indemnisation du manque à gagner sous réserve qu’elle soit équitable, objective et exempte de toute pénalité disproportionnée imposée au consommateur final. L’analyse de cette décision suppose d’étudier l’application extensive du régime de remboursement anticipé avant d’examiner l’encadrement strict des modalités de calcul de l’indemnité.
I. L’application extensive du régime de remboursement anticipé
A. L’inclusion des paiements consécutifs à une résiliation contractuelle
La juridiction européenne estime que le champ d’application de la directive couvre toutes les situations où le consommateur se libère de ses engagements financiers. Le texte européen « s’applique également lorsque le consommateur s’acquitte de manière anticipée des obligations qui lui incombent après avoir résilié son contrat de crédit ». Cette interprétation téléologique garantit un niveau élevé de protection des emprunteurs, indépendamment des subtilités terminologiques ou procédurales issues des différents droits nationaux. La résiliation préalable du contrat par le consommateur ne saurait donc priver ce dernier des garanties offertes par l’article 25 de la directive précitée. L’objectif de la norme est de permettre une flexibilité financière sans que les modalités techniques de la fin du contrat ne fassent obstacle.
B. La légitimité du droit à l’indemnisation du prêteur
Le droit de l’Union européenne « ne s’oppose pas à une réglementation nationale » tenant compte du manque à gagner directement supporté par l’organisme de crédit. L’indemnisation peut légitimement couvrir « la perte financière subie par ce prêteur, le cas échéant en lien avec les intérêts contractuels résiduels qui ne seront plus perçus ». La Cour reconnaît ainsi la nécessité de préserver l’équilibre économique des contrats de prêt immobilier face à l’aléa du remboursement par anticipation. Cette compensation doit toutefois demeurer strictement limitée à la perte réelle subie par le professionnel pour éviter tout enrichissement sans cause. L’indemnité autorisée constitue la contrepartie nécessaire à la faculté de libération anticipée accordée par le législateur européen au profit du consommateur résidentiel. Une fois le principe de l’indemnisation admis pour toutes les formes de remboursement, il convient de définir les limites imposées au calcul du préjudice.
II. L’encadrement strict des modalités de calcul de l’indemnité
A. L’exigence de critères objectifs et l’interdiction des pénalités
Les États membres doivent s’assurer que l’indemnisation réclamée par le prêteur soit à la fois « équitable et objective » pour l’ensemble des parties concernées. La Cour insiste particulièrement sur le fait qu’ « aucune pénalité ne soit imposée au consommateur » au-delà du simple remboursement de la perte financière. Cette précision interdit aux établissements de crédit de dissimuler des frais dissuasifs sous le couvert d’une compensation des intérêts non perçus par la banque. Le montant de l’indemnité ne doit en aucun cas dépasser le préjudice financier effectivement subi par le prêteur en raison de l’extinction précoce de la dette. La protection du consommateur impose une transparence totale sur les éléments financiers intégrés dans le calcul de cette compensation par le professionnel.
B. La simplification du calcul et l’indifférence de l’utilisation des fonds
Le calcul du manque à gagner peut reposer sur un rendement forfaitaire sans que la gestion interne des fonds par la banque ne soit analysée. La directive « n’exige pas qu’un tel calcul tienne compte de la manière dont le prêteur utilise effectivement le montant remboursé par anticipation ». Cette approche facilite la mise en œuvre de l’indemnisation en évitant des investigations complexes sur les placements financiers ultérieurs réalisés par l’organisme de prêt. Les juges considèrent que la perte est cristallisée au moment du remboursement et doit être évaluée selon des paramètres financiers généraux et accessibles. La sécurité juridique des contrats est ainsi renforcée par l’utilisation de méthodes de calcul prévisibles pour l’emprunteur et pour le prêteur professionnel.