La Cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 31 décembre 2025, une décision relative au taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable aux ventes immobilières. Une société de construction a cédé, en décembre 2016, une résidence de logements sociaux sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement. Suite au relèvement du taux réduit de 5,5 % à 10 % au premier janvier 2018, l’administration fiscale a appliqué le tarif nouveau aux appels de fonds. La société venderesse a sollicité la restitution d’un crédit de taxe au motif que le fait générateur était constitué dès la signature de l’acte initial. Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande par un jugement du 16 octobre 2023, dont la requérante a interjeté appel devant la Cour. Les juges d’appel devaient déterminer si l’exécution successive d’une vente immobilière permet l’application immédiate d’une modification législative des taux d’imposition aux tranches futures. La Cour confirme le jugement contesté en jugeant que l’exigibilité fractionnée de la taxe (I) écarte l’application des garanties liées à la sécurité juridique (II).
I. La consécration de l’exigibilité fractionnée de la taxe en matière de vente à construire
A. La corrélation entre l’avancement des travaux et le fait générateur d’imposition
La juridiction administrative rappelle que l’exigibilité de la taxe sur la valeur ajoutée dépend strictement du moment où la livraison du bien est effectivement réalisée. Pour les ventes en l’état futur d’achèvement, « le transfert de propriété des constructions résulte non de la signature du contrat de vente mais de l’exécution progressive des travaux ». Cette analyse juridique s’appuie sur les dispositions du code civil qui lient l’acquisition de la propriété à l’avancement réel du chantier de construction global. C’est donc à la date de chacun de ces transferts de propriété qu’interviennent le fait générateur et l’exigibilité de la taxe pour le montant versé.
B. L’application immédiate de la loi nouvelle aux encaissements postérieurs au changement de taux
L’article 12 de la loi de finances pour 2018 instaure un nouveau taux de 10 % pour les opérations de livraison de logements sociaux neufs. La Cour considère que cette disposition s’applique dès lors que le fait générateur fiscal intervient après l’entrée en vigueur de la réforme législative annuelle. Les encaissements effectués avant cette date demeurent soumis à l’ancien taux réduit de 5,5 % conformément aux dispositions transitoires prévues par le texte financier. En revanche, les paiements postérieurs se rapportent à des transferts de propriété intervenant sous l’empire de la nouvelle loi de finances en vigueur. L’administration a ainsi fait une exacte application de la réglementation en refusant la restitution du crédit de taxe réclamé par la société requérante.
II. L’éviction des garanties de sécurité juridique au profit d’une anticipation contractuelle
A. La conformité du mécanisme de taxation successive aux principes de non-rétroactivité
La société invoque la violation du principe de sécurité juridique et de la règle de non-rétroactivité des lois lors de son recours devant la Cour. La juridiction rejette ces moyens en soulignant que la loi nouvelle ne s’applique qu’aux situations fiscales nées postérieurement à sa promulgation officielle au Journal. Les paiements perçus avant le premier janvier 2018 n’ont subi aucune modification tarifaire rétroactive de la part des services compétents de l’administration publique. L’application immédiate de la loi à une opération immobilière en cours ne constitue pas une rétroactivité illégale mais une simple exécution du droit positif.
B. L’absence d’espérance légitime face à la prévisibilité d’une variation du taux fiscal
Le juge relève que le contrat de vente incluait une clause stipulant que toute variation du taux de taxe serait supportée par l’acheteur final. L’existence d’une telle stipulation contractuelle prive la société venderesse de tout fondement pour invoquer une atteinte disproportionnée à son droit de propriété garanti. La requérante ne pouvait ignorer que « le taux applicable à l’opération était susceptible d’être modifié au cours de l’exécution successive des travaux ». Cette anticipation contractuelle exclut la reconnaissance d’une espérance légitime, l’opérateur n’assumant aucun risque financier réel en raison de ce changement de taux. Il résulte de l’ensemble de ces motifs que la Cour administrative d’appel de Toulouse confirme la solution rendue par les premiers juges de Montpellier.