La Cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le 8 janvier 2026, une décision précisant les limites temporelles des garanties accordées aux lotisseurs. Un propriétaire a déposé une déclaration préalable pour diviser une parcelle en six lots, cinq ans après avoir obtenu une première autorisation de division. L’autorité municipale s’est opposée à ce projet en février 2022, en se fondant sur l’avis défavorable d’une commission départementale de préservation des espaces. Le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation de cet arrêté par un jugement rendu le 21 février 2024, provoquant ainsi l’appel de l’administré. Le requérant soutient que les règles d’urbanisme applicables lors de la division initiale devaient rester figées au profit de sa nouvelle demande de lotissement. La juridiction d’appel devait déterminer si la garantie de cristallisation prévue par la loi s’applique également à une seconde déclaration de division foncière successive. La Cour considère que cet avantage bénéficie exclusivement aux demandes de permis de construire et confirme par conséquent la légalité du refus d’aménagement opposé.
I. L’exclusion du mécanisme de cristallisation lors d’une nouvelle division foncière
A. Le cadre restrictif de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme
L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme sont gelées pendant cinq ans après une décision de non-opposition à division. Cette disposition garantit une sécurité juridique nécessaire aux acquéreurs de lots souhaitant entreprendre des travaux de construction dans un délai raisonnable après l’achat. La Cour rappelle que « le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition ». Ce mécanisme protège efficacement les projets immobiliers contre les changements imprévisibles des documents locaux d’urbanisme adoptés après la création du lotissement par le propriétaire.
B. La distinction jurisprudentielle entre division et autorisation de construire
Les juges considèrent que le bénéfice de ce gel des règles « ne vaut pas en cas de nouvelle déclaration préalable de division sur ces parcelles ». En l’espèce, l’administré sollicitait une nouvelle subdivision des lots déjà créés au lieu de déposer une demande classique d’autorisation de construire des bâtiments. Cette distinction écarte l’application de la garantie de stabilité au profit du respect immédiat des nouvelles normes de protection des espaces agricoles alors en vigueur. La décision souligne ainsi que la cristallisation ne saurait s’étendre au-delà des prévisions expresses du législateur pour englober des actes de pure gestion foncière.
II. La validité d’un refus fondé sur la protection des espaces naturels
A. L’influence déterminante de l’avis de la commission de préservation
L’autorité municipale se trouvait en situation de compétence liée face à l’avis défavorable rendu par la commission départementale de préservation des espaces naturels et forestiers. L’arrêt confirme que cet organisme a valablement fondé sa décision sur les dispositions d’un plan local d’urbanisme approuvé peu après la première division parcellaire. Puisque la cristallisation était inapplicable à cette opération de lotissement, les juges d’appel estiment que « c’est à bon droit que la commission a fondé son avis ». La légalité de l’acte administratif se trouve ainsi validée par l’application rigoureuse du document d’urbanisme opposable au moment du dépôt de la seconde demande.
B. La prévalence des nouvelles normes d’urbanisme sur les projets futurs
Cette solution limite fortement la liberté des propriétaires souhaitant modifier la structure de leur lotissement après un changement de la réglementation locale ou nationale. Elle impose une vigilance accrue lors de la conception initiale du projet afin d’anticiper les évolutions futures des contraintes liées au zonage agricole protégé. Le juge administratif privilégie ici la préservation environnementale sur l’intérêt financier immédiat du propriétaire dont le terrain perd son caractère potentiellement constructible par l’effet du temps. L’arrêt marque une volonté ferme de ne pas transformer un avantage temporaire de construction en un droit acquis définitif à la division foncière illimitée.