La Cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le huit janvier deux mille vingt-six, une décision relative à la légalité d’une procédure de division foncière. Un maire n’avait pas manifesté d’opposition à une déclaration préalable pour la création de quatre lots à bâtir sur une vaste parcelle initialement non bâtie. L’autorité municipale avait ensuite délivré un permis de construire pour l’édification d’une maison d’habitation sur l’un des lots issus de cette division parcellaire. Des propriétaires voisins ont sollicité l’annulation de ces actes devant le tribunal administratif de Bordeaux qui a accueilli favorablement leurs requêtes par un jugement du quinze septembre deux mille vingt-trois. La juridiction d’appel devait alors se prononcer sur la recevabilité des demandes initiales et sur l’existence d’une erreur manifeste dans l’application des règles d’urbanisme.
L’admission de la recevabilité du recours des tiers
La rigueur de la preuve de l’affichage des autorisations d’urbanisme
Le juge administratif rappelle que le délai de recours contentieux ne court à l’égard des tiers qu’à compter du premier jour d’une période continue d’affichage. Cette publicité doit être assurée sur le terrain par les soins du bénéficiaire selon des modalités précises garantissant la parfaite information des administrés potentiellement lésés. En l’espèce, la collectivité territoriale et les bénéficiaires ne rapportaient pas la preuve d’un affichage régulier et continu des décisions contestées sur le terrain d’assiette du projet. L’arrêt énonce que « faute d’établir que l’affichage de cet arrêté aurait été réalisé sur le terrain, le délai de recours de deux mois n’a pas pu commencer à courir ». La connaissance acquise par les requérants lors d’un recours gracieux ultérieur a toutefois fixé le point de départ du délai raisonnable pour saisir la juridiction.
La reconnaissance de l’intérêt à agir des voisins immédiats
L’intérêt pour agir contre une autorisation d’urbanisme suppose que le projet soit de nature à affecter directement les conditions d’occupation ou de jouissance du bien détenu. Les requérants possédaient des maisons implantées sur des parcelles immédiatement voisines du terrain d’assiette dont la division visait à permettre de futures constructions résidentielles. Le juge relève que le projet aura pour incidence « d’occulter une partie de leurs vues sur la campagne tout en créant des vues directes sur leurs propriétés ». Ces nuisances visuelles, auxquelles s’ajoutent des gênes sonores potentielles liées à la création d’une voie d’accès, caractérisent une atteinte aux conditions de jouissance. La cour confirme ainsi que le tribunal administratif a justement écarté les fins de non-recevoir opposées par les appelants en raison de la situation des voisins.
La sanction de l’atteinte aux orientations du plan local d’urbanisme
L’erreur manifeste d’appréciation quant au refus de surseoir à statuer
L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation susceptibles de compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme après le débat d’orientations générales. Le projet d’aménagement et de développement durable de la communauté d’agglomération visait explicitement à préserver les espaces agricoles stratégiques, notamment dans les secteurs classés en appellation d’origine. Les documents graphiques du futur plan local d’urbanisme intercommunal prévoyaient le classement de la parcelle litigieuse en zone agricole afin de protéger le potentiel agronomique local. En autorisant une division parcellaire en vue d’un lotissement résidentiel sans lien avec l’agriculture, le maire a méconnu les objectifs de préservation du territoire rural. La cour juge qu’en « s’abstenant d’opposer un sursis à statuer, le maire a entaché l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable d’une erreur manifeste d’appréciation ».
L’annulation par voie de conséquence et l’exclusion de la régularisation
L’illégalité de la décision de non-opposition à la division foncière entraîne nécessairement celle du permis de construire délivré ultérieurement pour la réalisation d’une maison d’habitation. Cette annulation par voie de conséquence découle de l’autorité de chose jugée attachée à la censure de l’acte initial qui servait de base légale au permis. Les appelants ne pouvaient donc valablement contester l’annulation du permis de construire dès lors que la décision relative à la division foncière était elle-même reconnue irrégulière. Le juge refuse en outre de mettre en œuvre les mécanismes de régularisation prévus par le code de l’urbanisme en raison de la nature des vices relevés. Les projets litigieux ne pouvaient être régularisés sans provoquer un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même au regard des règles de la zone agricole applicable.