Par une décision rendue le 31 décembre 2025, le Conseil d’État précise les conditions de l’urgence requises pour suspendre un sursis à statuer en urbanisme.
Une société a déposé une demande de permis d’aménager afin de réaliser un lotissement de quarante-quatre lots sur un terrain situé dans une commune d’outre-mer. L’autorité municipale a cependant opposé un sursis à statuer au projet au motif qu’il compromettrait l’exécution du futur plan local d’urbanisme en cours de révision. Le juge des référés du tribunal administratif de La Réunion, par une ordonnance du 15 janvier 2025, a ordonné la suspension de l’exécution de cet arrêté municipal. La commune a formé un pourvoi en cassation contre cette ordonnance en invoquant une erreur de droit dans l’appréciation de la condition d’urgence.
La question posée à la Haute juridiction administrative est de savoir si le préjudice économique lié aux seuls frais d’études préalable suffit à caractériser l’urgence. Le Conseil d’État annule l’ordonnance en jugeant que le requérant doit justifier de circonstances particulières montrant que la décision affecte gravement sa situation personnelle ou financière.
I. La rigueur de l’urgence face au sursis à statuer
A. L’exigence de circonstances particulières graves
Le Conseil d’État rappelle d’abord la définition générale de l’urgence au sens de l’article L. 521-1 du code de justice administrative pour les référés-suspension. L’urgence est caractérisée « lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public ou à la situation du requérant ». Cette appréciation globale doit cependant s’adapter à la nature spécifique de la décision de sursis à statuer prise en application du code de l’urbanisme.
Pour le juge de cassation, une telle mesure conservatoire « ne crée une situation d’urgence que si le requérant justifie, en invoquant des circonstances particulières, que cette décision affecte gravement sa situation ». Cette exigence renforce la charge de la preuve pesant sur le pétitionnaire qui doit démontrer un impact singulier dépassant le simple retard du projet. La juridiction administrative protège ainsi la faculté pour l’administration de geler temporairement l’urbanisation durant l’élaboration de nouvelles règles locales sans risquer une suspension systématique.
B. L’insuffisance du préjudice économique lié aux frais d’étude
Le pétitionnaire invoquait un préjudice financier important résultant de l’engagement de plus de soixante mille euros pour les études techniques et l’assistance architecturale indispensables. Il soulignait également l’absence de ressources propres pour l’entreprise en dehors de la commercialisation future des lots de ce projet immobilier spécifique. Le Conseil d’État rejette toutefois cette argumentation en considérant que ces éléments ne constituent pas les circonstances particulières exigées par la jurisprudence administrative constante.
Les frais d’études sont inhérents à toute demande de permis et ne permettent pas de caractériser une atteinte d’une gravité exceptionnelle à la situation du requérant. L’absence de revenus immédiats ne suffit pas davantage à établir l’urgence si la société ne démontre pas que sa survie économique est directement menacée. La décision souligne que le simple retard apporté à une opération autorisée ne saurait être regardé comme un préjudice justifiant à lui seul la suspension.
II. Le contrôle strict de la qualification juridique de l’urgence
A. La sanction de l’erreur de droit commise par le premier juge
Le juge des référés du tribunal administratif de La Réunion avait considéré que l’exécution immédiate du sursis entraînerait un préjudice économique important vu les sommes engagées. Le Conseil d’État censure ce raisonnement car le premier juge s’est fondé sur le seul montant des frais préalables sans rechercher l’existence de circonstances particulières. En se contentant de constater l’existence d’un investissement initial, le magistrat a méconnu les critères d’appréciation restrictifs applicables en matière de sursis à statuer.
La Haute juridiction estime que le juge de première instance a omis de vérifier si la décision affectait gravement la situation de la société pétitionnaire. Il n’a notamment pas tenu compte du délai du sursis à statuer pour mesurer l’impact réel de la mesure sur la viabilité globale de l’opération. Cette omission constitue une erreur de droit entraînant l’annulation de l’ordonnance attaquée et obligeant le Conseil d’État à statuer lui-même sur la demande de suspension.
B. La préservation de l’efficacité des mesures de sauvegarde de l’urbanisme
En réglant l’affaire au titre de son pouvoir d’évocation, le Conseil d’État rejette la demande de suspension en soulignant l’insuffisance des justifications apportées par la société. La décision confirme que le juge des référés doit exercer un contrôle exigeant sur la réalité et la gravité de l’atteinte portée aux intérêts du requérant. Cette solution garantit la pleine efficacité du sursis à statuer comme outil de protection de l’intérêt général et de la cohérence des futurs documents d’urbanisme.
La portée de cet arrêt réside dans la confirmation d’une présomption de légalité et d’utilité publique attachée aux mesures de sauvegarde prises par les autorités municipales. Le pétitionnaire doit désormais produire des éléments comptables ou contractuels précis démontrant une menace imminente pour son activité pour espérer obtenir gain de cause. Cette jurisprudence sécurise l’action des communes durant les phases de transition réglementaire en limitant les risques de suspension contentieuse aux situations les plus critiques.