La cour administrative d’appel de Versailles a rendu, le 18 décembre 2025, une décision relative à la légalité de permis de construire modificatifs. Un maire avait autorisé la surélévation et le changement de destination d’un bâtiment sur un terrain situé dans une zone urbaine dense. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise avait annulé partiellement ces arrêtés le 19 octobre 2023 en raison d’une méconnaissance des règles de hauteur. Le requérant a interjeté appel afin d’obtenir l’annulation totale des autorisations d’urbanisme, invoquant diverses insuffisances du dossier et des méconnaissances réglementaires. Le litige porte principalement sur l’application de règles d’urbanisme à un bâtiment préexistant ne respectant pas les normes d’implantation et d’emprise au sol. La juridiction d’appel devait déterminer si les travaux projetés aggravaient les irrégularités constatées ou s’ils bénéficiaient d’une exception prévue par le règlement. Les juges ont finalement rejeté la requête en considérant que la surélévation respectait les limites des murs existants sans augmenter l’emprise initiale. L’examen de la légalité des travaux impose d’analyser le respect des règles d’implantation avant d’étudier la qualification juridique de l’opération de surélévation.
**I. La validation de la conformité des travaux sur un bâtiment irrégulier**
**A. Le maintien de la situation d’implantation sans aggravation manifeste**
Le règlement du plan local d’urbanisme autorise des travaux sur des constructions existantes sous réserve de ne pas aggraver les non-conformités initiales. Le bâtiment litigieux était déjà implanté en retrait de l’alignement, contrairement aux prescriptions imposant une implantation directe sur la limite de voirie. La cour précise que la surélévation s’effectue « dans la limite des murs existants » sans modifier la distance par rapport à l’alignement de la rue. Dès lors, le projet n’accentue pas le non-respect des dispositions relatives à l’alignement puisque le front bâti n’est pas davantage perturbé par l’opération. Le même raisonnement est appliqué à l’emprise au sol du bâtiment qui occupe déjà l’intégralité de la parcelle d’assiette depuis sa construction originelle. L’absence d’augmentation de la surface au sol garantit la neutralité de l’extension verticale vis-à-vis des règles de densité et d’occupation parcellaire.
**B. L’appréciation souveraine de la complétude du dossier de permis**
Le requérant critiquait l’absence d’un document graphique de profil pour apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. Les juges rappellent que les insuffisances d’un dossier ne vicient la décision que si elles altèrent l’appréciation portée par l’autorité administrative compétente. Le dossier comprenait ici des plans de face et des indications sur les héberges voisines permettant de visualiser l’impact visuel de la construction. Le service instructeur disposait donc d’éléments suffisants pour se prononcer sur l’intégration architecturale du projet dans son environnement urbain immédiat et lointain. Cette validation formelle permet à la juridiction d’aborder la qualification matérielle des travaux entrepris sur l’unité foncière concernée par le litige.
**II. La détermination du régime juridique applicable à la surélévation**
**A. La consécration de la nature d’extension du projet architectural**
Le débat portait sur l’application des règles relatives aux espaces libres et aux plantations, lesquelles s’imposent principalement aux constructions nouvelles du secteur. La cour administrative d’appel s’appuie sur la définition locale de l’extension-surélévation pour écarter la qualification de construction nouvelle défendue par le voisin. Une extension doit présenter un lien physique et fonctionnel avec le bâtiment existant tout en conservant des dimensions inférieures à celui-ci. « L’extension projetée est d’une superficie inférieure à la construction existante », ce qui confirme son caractère accessoire au sens des dispositions d’urbanisme applicables. Par conséquent, les exigences strictes en matière d’espaces verts et de pleine terre ne peuvent être utilement opposées à cette opération de réhabilitation.
**B. La portée de la solution quant à la densification urbaine**
Cette décision illustre la volonté de favoriser la mutation du bâti ancien même lorsque celui-ci est situé sur des parcelles totalement imperméabilisées. Les juges protègent le droit des propriétaires à valoriser leur patrimoine par la voie de la surélévation sans exiger une remise aux normes. La solution retenue simplifie les opérations de rénovation énergétique et fonctionnelle en milieu urbain dense où les terrains disponibles sont extrêmement rares. L’arrêt s’inscrit dans un courant jurisprudentiel classique qui préserve les droits acquis tout en encadrant strictement la notion d’aggravation du non-respect réglementaire.