La Cour administrative d’appel de Lyon, dans son arrêt du 23 décembre 2025, précise les conditions de légalité des restrictions d’urbanisme en zone résidentielle. Deux sociétés immobilières demandaient l’annulation d’un plan local d’urbanisme intercommunal restreignant l’emprise au sol des constructions nouvelles à cinq pour cent du terrain. Les parcelles litigieuses se situent dans un quartier de coteaux dont l’autorité publique souhaite préserver le caractère paysager et limiter la densification. Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande initiale le 23 novembre 2023 sans répondre au moyen relatif à l’atteinte au droit de propriété. Les requérantes soutiennent en appel que le règlement méconnaît le code de l’urbanisme et présente une incohérence majeure avec le projet d’aménagement durable. Elles invoquent également l’irrégularité de la procédure en raison d’une motivation prétendument insuffisante des conclusions rendues par la commission d’enquête publique. La juridiction d’appel doit déterminer si une limitation drastique de la constructibilité peut légalement s’appliquer à des secteurs classés en zone urbaine. La cour valide la délibération contestée en estimant que les contraintes imposées répondent à un parti d’urbanisme cohérent et proportionné aux enjeux environnementaux.
I. La consécration d’une stratégie globale de maîtrise de l’espace urbain
A. La régularité formelle du processus d’élaboration du règlement
La commission d’enquête a régulièrement motivé son avis en présentant les enjeux majeurs du territoire métropolitain et les domaines perfectibles du projet. Elle a rendu un « avis favorable (…) assorti de 44 réserves et 132 recommandations » après avoir analysé les incidences du futur plan d’urbanisme. Les juges considèrent que cette motivation permet de comprendre les raisons déterminant le sens de la décision administrative malgré son caractère sommaire. L’administration respecte ainsi les dispositions du code de l’environnement concernant l’information du public et l’examen des observations recueillies durant l’enquête. Cette validation formelle permet d’aborder la conformité du règlement aux orientations stratégiques supérieures de l’organisation territoriale.
B. La cohérence hiérarchique des objectifs de densification modérée
Le règlement contesté s’inscrit dans les objectifs du schéma de cohérence territoriale visant à « Localiser en priorité l’offre de logement à proximité des centres ». La cour relève que le projet d’aménagement et de développement durables cherche à « Poursuivre l’effort de réduction de la consommation d’espace » sur le territoire. L’autorité métropolitaine identifie des espaces préférentiels de développement pour accueillir la croissance démographique tout en protégeant les secteurs périphériques les plus fragiles. Les limitations imposées dans les zones de coteaux respectent la hiérarchie des normes en traduisant fidèlement les orientations stratégiques de l’organisation spatiale. La stratégie de densification sélective ainsi définie justifie l’application de règles rigoureuses pour l’implantation des futurs volumes bâtis.
II. L’encadrement de la constructibilité au regard du droit de propriété
A. La compatibilité des contraintes d’emprise avec la vocation des zones urbaines
La fixation d’un coefficient d’emprise au sol de cinq pour cent n’est pas incompatible avec le classement d’un secteur en zone urbaine. La juridiction précise que ces limitations n’autorisent des constructions nouvelles sur des terrains non bâtis que sur des tènements d’une superficie suffisante. L’inconstructibilité de fait frappant certaines parcelles de petite taille ne suffit pas à entacher d’illégalité le choix opéré par les auteurs du plan. Le règlement « ne porte pas atteinte au caractère déjà urbanisé des secteurs » et préserve efficacement la morphologie du tissu pavillonnaire de montagne. Cette interprétation souple de la vocation urbaine permet de concilier l’existence d’équipements publics avec une volonté manifeste de limiter l’étalement.
B. La proportionnalité des restrictions au regard de la protection des biens
Les restrictions de hauteur et d’emprise constituent une atteinte au droit de propriété justifiée par un motif d’intérêt général lié à l’urbanisme. La protection des paysages et la prévention des risques naturels dans des secteurs pentus légitiment une « limitation de l’urbanisation des secteurs de coteaux ». La cour estime que ces mesures restent proportionnées aux objectifs de préservation du cadre de vie et de maîtrise des circulations automobiles. Le classement des parcelles ne procède d’aucune erreur manifeste d’appréciation car il répond à la nécessité de concentrer le développement urbain métropolitain. L’arrêt souligne ainsi la primauté des enjeux environnementaux et urbanistiques globaux sur les intérêts purement individuels des propriétaires fonciers.