Le Conseil constitutionnel a rendu, le 26 mai 2023, une décision importante relative à l’équilibre entre le droit de propriété et la protection des locataires vulnérables. Cette décision n° 2023-1050 QPC examine la conformité de l’obligation de relogement imposée à certains bailleurs souhaitant donner congé à leurs occupants âgés. Des propriétaires ont délivré un congé pour vendre à leurs locataires, mais ces derniers, âgés de plus de soixante-cinq ans, disposaient de ressources modestes. La Cour de cassation, par un arrêt de sa troisième chambre civile du 30 mars 2023, a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité. Les requérants soutenaient que l’impossibilité pratique de proposer un logement correspondant aux besoins du locataire portait une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété. La question posée aux sages portait sur la validité de cette contrainte légale au regard des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme. Le Conseil constitutionnel décide que les dispositions contestées ne portent pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif de valeur constitutionnelle poursuivi. Il convient d’analyser d’abord la consécration d’un objectif de protection sociale avant d’étudier l’encadrement proportionné des prérogatives du propriétaire.
**I. La consécration d’un objectif de protection sociale**
**A. La caractérisation d’une vulnérabilité locative spécifique**
Le législateur a entendu protéger les locataires âgés disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter brusquement leur résidence principale. Cette protection s’active dès lors que le locataire remplit des conditions cumulatives d’âge et de plafond de ressources annuelles fixées par le pouvoir réglementaire. Le Conseil rappelle que ces dispositions visent les personnes de « plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond ». Cette catégorie de la population bénéficie d’une attention particulière du droit afin de prévenir une précarité résidentielle aggravée par le vieillissement. L’âge et le niveau de fortune constituent ainsi les critères objectifs d’une fragilité que la loi de 1989 entend compenser par une stabilité contractuelle.
**B. La mise en œuvre de l’objectif de logement décent**
La restriction apportée au droit de donner congé repose sur la volonté de garantir à toute personne la possibilité de disposer d’un logement convenable. Le juge constitutionnel affirme que les dispositions « mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent ». Cette finalité justifie une entrave aux prérogatives classiques du bailleur, car le droit au logement concourt directement à la sauvegarde de la dignité humaine. L’intérêt général commande ici de subordonner le départ du locataire à l’assurance qu’il pourra se reloger dans des conditions matérielles et financières acceptables. La protection de la dignité humaine par le logement justifie cette entrave légale, sous réserve que ses modalités d’application demeurent strictement encadrées.
**II. L’encadrement proportionné des prérogatives du bailleur**
**A. La circonscription rigoureuse de l’obligation de relogement**
L’obligation pesant sur le propriétaire n’est pas absolue et se trouve limitée par des paramètres géographiques précis fixés par la législation en vigueur. Le logement de remplacement doit être situé dans un périmètre proche, permettant au locataire de maintenir ses liens sociaux et ses habitudes de vie. Le Conseil précise que les « difficultés pratiques que pourrait rencontrer le bailleur pour formuler une offre » ne sauraient suffire à invalider le texte. La loi prévoit également une dispense de cette obligation lorsque le bailleur est lui-même une personne âgée ou disposant de ressources limitées. Cette clause de sauvegarde permet de ne pas faire peser une charge excessive sur des propriétaires dont la situation sociale est analogue à celle des locataires.
**B. La préservation de la substance du droit de propriété**
Bien que le congé soit rendu plus difficile, le droit de propriété n’est pas vidé de sa substance puisque le propriétaire conserve des facultés essentielles. Le bailleur « conserve évidemment la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer » durant toute la période d’occupation du logement. La valeur vénale du bien n’est pas anéantie par cette contrainte, même si elle impose une gestion plus complexe de la fin du contrat. Les mécanismes de résiliation judiciaire restent d’ailleurs accessibles en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles ou légales. Le Conseil conclut donc à l’absence d’une « atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » par le législateur lors de l’adoption de ces mesures protectrices.