Le Conseil d’État a rendu, le 19 décembre 2025, une décision précisant les conditions d’octroi du crédit d’impôt pour investissement en Corse. Une société exerçant une activité para-hôtelière avait acquis, en indivision avec des personnes physiques, une villa située en Corse-du-Sud. L’administration fiscale a refusé le bénéfice de l’avantage fiscal, estimant que le bien n’était pas exclusivement affecté à l’activité éligible. Saisis du litige, le tribunal administratif de Versailles puis la cour administrative d’appel de Versailles ont successivement rejeté les demandes de restitution de la société. Les juges d’appel ont considéré que l’usage privé d’une partie de l’immeuble par les autres indivisaires faisait obstacle au crédit d’impôt. La haute juridiction administrative devait donc déterminer si l’affectation à une activité éligible s’appréciait globalement pour le bien ou individuellement par quote-part. Le Conseil d’État annule l’arrêt au motif que « l’affectation à une activité éligible s’apprécie, pour les investissements réalisés en indivision, à hauteur de la quote-part de l’indivisaire ».
I. L’assouplissement de la condition d’affectation à l’activité éligible
A. Le rejet d’une exigence d’exclusivité absolue
Le Conseil d’État rappelle d’abord que l’article 244 quater E du code général des impôts n’imposait pas initialement une exclusivité d’affectation. La cour administrative d’appel de Versailles avait pourtant subordonné le crédit d’impôt au fait que le bien soit « exclusivement affecté à une telle activité ». Cette exigence textuelle supplémentaire constituait une erreur de droit, car la rédaction alors applicable demeurait plus souple envers les contribuables. Les juges du Palais-Royal sanctionnent ainsi une lecture trop restrictive de la loi fiscale par les magistrats d’appel. Cette position garantit le respect de la volonté du législateur qui n’avait pas encore limité le dispositif aux besoins exclusifs de l’activité.
B. La reconnaissance d’une affectation extra-professionnelle négligeable
La décision précise que l’affectation partielle à une activité non éligible ne fait pas obstacle au crédit d’impôt sous certaines conditions strictes. L’avantage fiscal est maintenu « pour autant qu’une telle affectation puisse être regardée, eu égard à sa durée, à sa fréquence et aux autres conditions ». Le caractère négligeable de l’usage non conforme doit donc être apprécié concrètement par les juges du fond selon des critères temporels. Cette tolérance jurisprudentielle permet de préserver l’incitation fiscale malgré des utilisations résiduelles du bien à des fins personnelles ou étrangères. Elle offre une sécurité juridique aux petites entreprises dont les actifs pourraient connaître des usages mixtes très limités dans le temps.
II. L’appréciation distributive de l’investissement réalisé en indivision
A. La détermination de l’assiette du crédit d’impôt par quote-part
Le point central de l’arrêt réside dans le mode d’évaluation de l’investissement lorsque celui-ci est porté par plusieurs propriétaires indivis. Le Conseil d’État juge que « l’affectation à une activité éligible s’apprécie […] à hauteur de la quote-part de l’indivisaire qui sollicite le crédit d’impôt ». La situation personnelle des autres membres de l’indivision ne doit donc pas influencer le droit à l’avantage fiscal du demandeur. En l’espèce, l’usage privé de la villa par les indivisaires personnes physiques n’aurait pas dû pénaliser la société copropriétaire. Cette approche analytique respecte l’autonomie fiscale de chaque contribuable tout en tenant compte de la réalité juridique de la détention partagée.
B. La portée de la solution au regard de l’évolution législative
Cette solution apporte une clarification majeure pour les investissements immobiliers corses mais sa portée temporelle reste strictement délimitée par la loi. L’arrêt mentionne en effet que « l’article 64 de la loi de finances pour 2025 a modifié ces dispositions » pour imposer l’exclusivité. Pour les exercices futurs, la rigueur textuelle l’emportera désormais sur la souplesse interprétative manifestée par le Conseil d’État dans cette affaire. Cette décision constitue donc l’un des derniers jalons d’un régime plus favorable qui s’efface devant de nouvelles exigences de contrôle. Elle illustre néanmoins la mission de régulation de la haute juridiction face aux évolutions successives de la fiscalité territoriale.