Le Conseil d’État, par un arrêt rendu le dix-sept décembre deux mille vingt-cinq, apporte des précisions sur le calcul de la plus-value immobilière. Des époux ont vendu une maison d’habitation et sollicité l’exonération fiscale normalement prévue pour la résidence principale des contribuables. L’administration fiscale a contesté cette qualification et a notifié des rectifications importantes en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande de décharge par un jugement du vingt-six avril deux mille vingt et un. La cour administrative d’appel de Marseille, le treize juillet deux mille vingt-trois, a néanmoins réduit la base imposable en déduisant le remboursement d’une créance hypothécaire. Le ministre de l’économie a alors formé un pourvoi en cassation contre cette décision favorable aux cédants du bien immobilier. Le juge administratif doit déterminer si le remboursement du capital d’une dette peut être assimilé aux frais nécessaires pour obtenir la mainlevée. La juridiction suprême censure l’arrêt d’appel en jugeant que seul le coût de l’acte juridique est déductible du prix de vente réel. L’examen de la nature des frais déductibles précédera l’étude de la rectification opérée par le juge de cassation sur la base imposable.
I. L’interprétation restrictive des frais de cession immobilière
I. A. La définition légale des frais de mainlevée d’hypothèque Le code général des impôts dispose que le prix de cession est réduit des frais supportés par le vendeur à l’occasion de l’opération. L’article quarante et un duovicies H de l’annexe trois limite strictement ces dépenses aux seuls frais exposés pour obtenir d’un créancier la mainlevée. Ces dispositions visent exclusivement les coûts accessoires de l’acte juridique nécessaires pour libérer le bien de la sûreté réelle qui le grève. Le texte énumère limitativement les frais de greffe ou les émoluments du notaire sans inclure le montant principal de l’obligation financière sous-jacente. Cette lecture rigoureuse garantit que seules les charges liées à la transaction immobilière diminuent le profit réalisé par le cédant du bien.
I. B. L’exclusion du capital restant dû de l’assiette déductible La cour administrative d’appel de Marseille avait admis en déduction une somme correspondant à une créance détenue par une société de crédit. Le Conseil d’État affirme au contraire que ce montant représentait « le remboursement de l’encours de la dette elle-même » et non des frais. Le remboursement du prêt constitue l’extinction d’une obligation personnelle du vendeur qui ne saurait être qualifiée de frais de cession pour le calcul. Cette somme n’entre pas dans les prévisions législatives car elle ne correspond pas à la rémunération d’un service ou d’un acte administratif. Le juge souligne ainsi la différence fondamentale entre la charge de la dette et les frais de formalité liés à la garantie.
II. La rectification de la base imposable par le juge de cassation
II. A. L’erreur de qualification juridique des juges du fond En validant la déduction du capital remboursé, la cour administrative d’appel a donné à cette somme une « qualification erronée » au regard du droit. Le Conseil d’État exerce son contrôle sur la nature juridique des dépenses invoquées par les contribuables pour réduire leur imposition sur la plus-value. Le ministre soutenait avec succès que seuls les frais de greffe d’un montant de soixante-quatorze euros présentaient le caractère de frais de mainlevée. L’arrêt d’appel est annulé dans la mesure où il avait indûment réduit le prix de cession de plus de cinquante-cinq mille euros. Cette décision rappelle que les déductions fiscales font l’objet d’une application stricte qui interdit toute assimilation par analogie ou extension.
II. B. La détermination précise de la plus-value nette imposable Le juge de cassation règle l’affaire au fond pour établir les cotisations définitives d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux dues. Il fixe la plus-value brute en tenant compte du seul prix d’acquisition et du prix de cession réduit des seuls frais de greffe. Le calcul intègre ensuite l’abattement pour durée de détention prévu par le code général des impôts avant de déterminer la taxe supplémentaire. La plus-value nette imposable est finalement arrêtée à une somme supérieure à celle retenue par les juges d’appel lors du précédent arrêt. Cette solution assure une parfaite égalité devant l’impôt en évitant que le remboursement d’emprunts personnels ne vienne éroder indûment la base taxable.