La Cour administrative d’appel de Toulouse, par un arrêt du 11 décembre 2025, s’est prononcée sur la légalité d’un permis de construire délivré au sein d’un lotissement. L’autorité municipale avait autorisé la construction de treize habitations groupées sur un lot unique, bien que les travaux d’aménagement n’aient pas été achevés. Le représentant de l’État a contesté cette décision devant le juge administratif, estimant que le permis méconnaissait les règles relatives à l’édification de maisons individuelles. Saisi du litige, le Tribunal administratif de Toulouse a d’abord sursis à statuer par un jugement du 13 mars 2024 afin de permettre une éventuelle régularisation. Constatant l’absence de mesure corrective après trois mois, les premiers juges ont annulé l’arrêté municipal par une décision du 27 décembre 2024. La société bénéficiaire a alors interjeté appel, soutenant que sa qualité de lotisseur-constructeur permettait d’écarter l’interdiction de délivrance anticipée du permis de construire. Le problème de droit repose sur le point de savoir si la construction de plusieurs logements par un maître d’ouvrage unique exclut la qualification de maison individuelle. La juridiction d’appel rejette les requêtes en confirmant que chaque bâtiment ne comportant qu’un seul logement constitue une maison individuelle soumise aux restrictions législatives.
I. L’interprétation rigoureuse de la notion de maison individuelle
A. Une qualification juridique centrée sur l’unité d’habitation
La juridiction d’appel précise que la construction d’un bâtiment accueillant un seul logement répond à la définition légale posée par le code de la construction. Le juge rejette l’argumentation de la société qui invoquait l’ampleur globale de son opération immobilière pour échapper à cette qualification juridique restrictive. Il affirme ainsi que « chaque construction du projet n’accueille qu’un logement et répond à la définition de maison individuelle » au sens des textes applicables. Cette approche privilégie la réalité matérielle de chaque édifice sur la structure contractuelle ou le volume total de l’ensemble immobilier projeté par le pétitionnaire.
B. L’indifférence de la pluralité de logements au sein de l’opération
Le fait que le projet consiste en la réalisation de treize habitations par un maître d’ouvrage unique ne modifie pas la nature individuelle des bâtiments. La Cour administrative d’appel de Toulouse souligne que le caractère groupé de la construction ne saurait ôter à chaque pavillon sa qualité juridique propre. Cette position garantit une application uniforme de la réglementation d’urbanisme sans égard pour les spécificités économiques de l’opération immobilière menée par un professionnel. L’interprétation jurisprudentielle assure donc une sécurité juridique certaine en évitant des distinctions opportunistes fondées sur le nombre total de logements prévus au projet.
II. L’étanchéité absolue du régime d’exclusion du permis anticipé
A. L’inapplicabilité des dérogations selon la qualité du pétitionnaire
L’article R. 442-18 du code de l’urbanisme interdit expressément la délivrance d’un permis dès l’autorisation d’aménager lorsque le projet concerne une maison individuelle. La cour refuse d’étendre la possibilité de différer l’exécution des travaux à cette catégorie de constructions, malgré les garanties financières offertes par la société. Le texte ne prévoit effectivement « aucune dérogation ou exception à l’exclusion des maisons individuelles de leur champ d’application suivant la qualité du bénéficiaire ». Cette rigueur textuelle empêche toute modulation par le juge des conditions temporelles imposées pour la réalisation d’habitations individuelles au sein d’un lotissement autorisé.
B. La confirmation de l’automaticité de l’annulation contentieuse
Le juge écarte l’argument téléologique de la société fondé sur l’absence de risque pour les futurs acquéreurs de lots non encore totalement desservis. Même si le lotisseur construit pour lui-même, le respect des étapes de viabilisation demeure une condition impérative pour la légalité de l’autorisation d’urbanisme. L’arrêt confirme que le maire méconnaît la loi en accordant un permis précoce sans s’assurer de l’achèvement préalable des équipements communs indispensables. L’annulation devient alors inévitable si le bénéficiaire ne procède pas à la régularisation du vice dans le délai imparti par le Tribunal administratif de Toulouse.