Par un arrêt du 11 décembre 2025, la Cour administrative d’appel de Paris apporte des précisions sur la régularisation des autorisations d’urbanisme. Un permis de construire tacite a été obtenu en février 2021 pour la réalisation d’une maison individuelle sur le territoire polynésien. Une société civile immobilière voisine a contesté la légalité de cet acte ainsi que la décision constatant son existence légale. Le Tribunal administratif de la Polynésie française a rejeté l’ensemble des conclusions de la requête par un jugement du 6 juin 2023. Saisie du litige, la juridiction d’appel a d’abord prononcé un sursis à statuer par une décision avant dire droit le 20 mai 2025. Les juges ont alors invité le bénéficiaire du projet à régulariser l’absence d’étude géotechnique requise par les dispositions d’urbanisme locales. Un permis modificatif fut délivré le 19 juin 2025 sur le fondement d’une expertise technique réalisée au début des travaux. La requérante soutient que ce document est insuffisant car le projet de construction a subi plusieurs modifications notables depuis sa rédaction. Le problème juridique porte sur la validité d’une étude de sol initiale pour régulariser un permis dont les plans ont évolué. La juridiction estime que les changements mineurs apportés au projet n’imposent pas l’actualisation de l’analyse géotechnique produite par le pétitionnaire. L’arrêt rejette par conséquent les conclusions tendant à l’annulation de l’autorisation d’urbanisme ainsi consolidée par la procédure de régularisation.
I. La mise en œuvre de la régularisation en cours d’instance
A. La constatation d’un vice de procédure régularisable
L’autorisation d’urbanisme initiale méconnaissait l’obligation de produire une étude géotechnique imposée par le code de l’aménagement de la collectivité d’outre-mer. Cette exigence de sécurité publique s’impose également en vertu du règlement du plan de prévention des risques naturels applicable dans la zone concernée. La cour relève que ce manquement constitue une illégalité externe susceptible d’être corrigée sans affecter la conception générale de la construction. Le juge administratif identifie ainsi un vice de procédure dont la nature permet une régularisation après la délivrance de l’acte attaqué. Cette constatation d’un vice de forme permet alors l’usage d’un outil spécifique de régularisation juridictionnelle prévu par le code de l’urbanisme.
B. L’exercice de la faculté de sursis à statuer
Le recours au mécanisme du sursis à statuer manifeste la volonté du juge administratif de préserver l’autorisation par une correction rétroactive. Par un arrêt avant dire droit, « la Cour a sursis à statuer (…) et a invité le pétitionnaire à justifier (…) d’un nouveau permis de construire ». Cette procédure suspend l’issue du litige pour permettre l’intervention d’un acte modificatif destiné à purger l’illégalité relevée lors de l’instruction. La juridiction évite ainsi une annulation totale de l’acte pour une omission documentaire que l’administration peut réparer durant la phase contentieuse. La régularisation opérée doit cependant faire l’objet d’un contrôle rigoureux quant à sa portée réelle sur la conformité du projet litigieux.
II. L’appréciation souveraine de la portée de la régularisation
A. La validation de l’étude géotechnique non actualisée
L’examen de la légalité du permis modificatif repose sur l’adéquation entre les pièces techniques produites et la réalité des travaux de terrassement. La requérante prétendait que l’évolution des aménagements de surface rendait l’étude géotechnique de mars 2021 inopérante pour l’état actuel du terrain. Le juge se fonde toutefois sur une attestation spécialisée indiquant que « les modifications mineures au projet ne sont pas de nature à justifier une nouvelle étude ». La cour considère que les données géologiques initiales conservent leur pertinence malgré les légers changements de dénivelé ou de stationnement. La validité technique de l’expertise étant établie, il convient d’analyser la conformité globale de l’opération au regard des autres exigences environnementales.
B. La consolidation définitive de l’autorisation d’urbanisme
Le rejet des moyens relatifs à l’impact environnemental et à la fraude consacre la pleine efficacité de la procédure de régularisation employée. Les juges précisent que le volume réel des terrassements demeure inférieur au seuil réglementaire déclenchant l’obligation de produire une notice d’impact spécifique. L’arrêt souligne que « le permis de construire modificatif (…) a régularisé le vice, affectant le permis de construire initial », clôturant ainsi l’instance. Les griefs portant sur l’occupation prématurée de la villa sans certificat de conformité sont également écartés comme étant sans influence sur la légalité. Cette décision confirme que l’acte modificatif régularise valablement l’autorisation dès lors que les principes fondamentaux de sécurité et de stabilité sont respectés.