La cour administrative d’appel de Nantes a rendu, le 5 décembre 2025, un arrêt relatif à la légalité d’un permis de construire collectif. Le litige porte sur l’autorisation délivrée pour une résidence seniors de cent vingt-huit logements située à proximité d’un monument historique. Des voisins ainsi qu’une association locale ont contesté ce projet en invoquant diverses méconnaissances du règlement d’urbanisme et des insuffisances documentaires. Le Tribunal administratif de Caen avait initialement rejeté ces demandes par un jugement du 17 mai 2024. La juridiction d’appel doit déterminer si des irrégularités techniques mineures mais avérées imposent l’annulation totale de l’acte ou permettent une simple régularisation. Les juges censurent l’insuffisance du dossier et le non-respect des hauteurs tout en optant pour une solution pragmatique de sursis à statuer.
I. Un contrôle technique rigoureux de la conformité du projet architectural
Le juge administratif vérifie avec précision la complétude du dossier de demande de permis ainsi que son adéquation parfaite aux règles locales de construction.
A. L’exigence de transparence sur les servitudes d’accès au terrain
Le code de l’urbanisme impose que la notice architecturale décrive précisément l’organisation et l’aménagement des accès aux aires de stationnement du projet immobilier. La cour relève qu’une voie interne nécessaire pour accéder à un espace de stationnement est implantée sur un terrain n’appartenant pas à la société pétitionnaire. L’existence d’une servitude de passage indispensable n’était mentionnée dans aucun des dossiers joints aux demandes de permis initial et de permis modificatif. Cette omission constitue une lacune grave car elle dissimule les modalités réelles de desserte des véhicules vers les places de parking prévues. Le juge estime que « cette omission a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité compétente sur la conformité du projet » aux règles de stationnement. La transparence du pétitionnaire est une condition essentielle pour permettre à l’administration d’évaluer la faisabilité technique et juridique des accès motorisés.
B. La sanction de l’excès de hauteur au regard des règles locales
Le plan local d’urbanisme limite la hauteur droite des constructions à neuf mètres afin de préserver l’insertion paysagère des nouveaux ensembles bâtis. Les juges procèdent à un calcul arithmétique rigoureux des cotes altimétriques figurant sur les plans de façades produits par la société pétitionnaire. Ils constatent qu’au niveau du rez-de-jardin, le sol se situe à une cote inférieure à celle de l’égout de toit de manière significative. « La hauteur droite de la construction, qui atteint 9,08 mètres, est supérieure à la hauteur droite de 9 mètres prescrite » par le règlement communal. Même un dépassement de huit centimètres suffit à caractériser une méconnaissance des normes impératives fixées par les auteurs du plan local d’urbanisme. Le juge refuse ainsi toute tolérance excessive pour des mesures qui s’écartent des plafonds réglementaires destinés à encadrer la densité urbaine. Ces constatations de fond s’accompagnent d’une critique sévère de la méthode suivie par les premiers juges lors de l’examen de la requête.
II. Une issue juridictionnelle privilégiant la régularisation à l’annulation sèche
La juridiction administrative veille au respect du contradictoire tout en utilisant ses pouvoirs pour stabiliser les autorisations d’urbanisme affectées de vices régularisables.
A. L’annulation du jugement pour omission de réponse à un moyen
Le Tribunal administratif de Caen a entaché sa décision d’une irrégularité procédurale en négligeant d’examiner un argument pourtant soulevé par les requérants. Le jugement attaqué n’avait pas répondu au moyen tiré du non-respect de la règle relative aux hauteurs droites des constructions projetées. Cette omission est fautive car le moyen n’était pas inopérant pour la solution du litige soumis à la sagacité des premiers juges. La cour précise que l’éventuelle irrecevabilité du moyen ne « dispensait pas les premiers juges de l’écarter expressément » dans les motifs de leur décision juridictionnelle. Cette rigueur garantit aux justiciables que l’intégralité de leurs critiques sera traitée de manière visible et argumentée par la juridiction saisie. L’annulation du jugement initial pour ce motif impose à la cour de statuer elle-même sur l’ensemble des conclusions par la voie de l’évocation.
B. La mise en œuvre du sursis à statuer pour sauver l’autorisation
Le droit de l’urbanisme moderne offre au juge la possibilité de ne pas annuler immédiatement un permis de construire présentant des défauts de légalité. La cour administrative d’appel de Nantes applique les dispositions permettant de surseoir à statuer lorsque les vices identifiés sont susceptibles d’être corrigés. Les défauts relatifs à la hauteur et à la notice d’accessibilité ne constituent pas un bouleversement tel qu’il changerait la nature même du projet initial. Le juge impartit donc à la commune et à la société pétitionnaire un délai de quatre mois pour notifier une mesure de régularisation. « Il y a lieu, dès lors, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, d’impartir (…) un délai » pour produire un permis modificatif. Cette technique permet de concilier la protection de la légalité répressive avec la nécessaire sécurité juridique des projets de construction d’intérêt collectif. Le sort définitif de la résidence seniors dépend désormais de la diligence des parties à rectifier les erreurs techniques relevées par la juridiction.