La cour administrative d’appel de Nantes a rendu, le 5 décembre 2025, une décision portant sur la régularité d’un permis de construire collectif. Une société a sollicité l’autorisation d’édifier une résidence pour personnes âgées comprenant cent vingt-huit logements sur le territoire d’une collectivité locale. Un particulier a saisi le tribunal administratif de Caen afin d’obtenir l’annulation de l’arrêté initial ainsi que des deux permis modificatifs ultérieurs. Les premiers juges ayant rejeté sa demande le 17 novembre 2023, le requérant a interjeté appel devant la juridiction supérieure compétente.
Le demandeur soutient que les accès prévus présentent des risques pour la sécurité publique et méconnaissent les dispositions du règlement local d’urbanisme. Il invoque également une violation des règles d’implantation relatives à la distance minimale devant séparer deux constructions non contiguës sur une même unité foncière. Le litige porte sur la qualification architecturale d’un ensemble de bâtiments reliés entre eux et sur l’adéquation des voies de desserte à l’importance du projet. La cour rejette l’appel en considérant que les aménagements garantissent la sécurité des usagers et que l’ensemble constitue une construction unique et contiguë.
I. L’entière sécurité des accès au projet de construction
A. Une appréciation concrète des risques de circulation
La juridiction administrative vérifie si les accès assurent la visibilité nécessaire lors des manœuvres d’entrée et de sortie sur la voie publique. Elle relève que « les abords de l’accès principal sont suffisamment dégagés pour assurer la visibilité et la sécurité des automobilistes lors des manœuvres ». L’implantation du portail en retrait de la rue permet aux véhicules de s’insérer sans danger sur une voie limitée à trente kilomètres par heure. Le juge souligne que la largeur de six mètres est adaptée à l’importance du programme immobilier ainsi qu’aux impératifs des services de secours.
L’accès est également jugé proportionné à l’activité d’une association locale dont les locaux sont implantés sur le terrain d’assiette du projet de construction. Cette structure accueille des visiteurs acheminés par des cars qui stationnent toutefois en dehors de l’emprise visée par le permis de construire litigieux. Les magistrats considèrent que la configuration des lieux permet une desserte efficace tout en préservant la fluidité du trafic sur les voies publiques environnantes. La sécurité des piétons est assurée par des aménagements spécifiques dégageant les abords des murs de clôture existants pour offrir une visibilité optimale.
B. L’efficacité des prescriptions correctives apportées par les permis modificatifs
La légalité de l’autorisation d’urbanisme s’apprécie au regard des modifications apportées pour pallier les éventuelles difficultés de circulation initialement identifiées par les services. L’arrêté modificatif impose l’implantation d’une signalisation contraignante obligeant les conducteurs sortant du site à suivre un itinéraire précis pour rejoindre la route. Cette mesure garantit que l’accès n’est pas « de nature à gêner la circulation publique sur la rue, y compris en période estivale » particulièrement dense. Le juge valide ainsi la démarche de l’administration consistant à régulariser le projet par des prescriptions techniques et signalétiques appropriées.
Les accès secondaires destinés aux piétons bénéficient également d’aménagements spécifiques tels que des passages protégés et des trottoirs d’une largeur technique suffisante. La cour précise que si certains obstacles matériels entravent un passage, le site demeure parfaitement accessible aux personnes à mobilité réduite par l’entrée principale. Cette approche globale permet d’écarter les griefs relatifs à la méconnaissance des règles de sécurité publique édictées par le code de l’urbanisme. L’adéquation entre l’importance du projet et la capacité des infrastructures de transport est ainsi confirmée par l’analyse factuelle des magistrats.
II. La qualification unitaire d’un ensemble immobilier complexe
A. Le critère matériel de la contiguïté entre les corps de bâtiment
L’application des règles de distance entre les ouvrages dépend de la reconnaissance du caractère contigu ou non des différents éléments composant le projet. Les magistrats observent que la résidence comporte deux bâtiments principaux reliés par une structure close de quatre niveaux abritant des circulations communes. Cette configuration architecturale « constitue un seul et même ensemble de constructions contiguës » selon l’analyse souveraine des pièces versées au dossier de demande. L’existence de liaisons physiques et fonctionnelles permanentes entre les ailes du bâtiment interdit de considérer ces dernières comme des entités juridiquement distinctes.
La présence de toits terrasses et de salons d’étage desservant les différents corps de logis renforce cette unité structurelle indispensable à la qualification retenue. Le projet se présente sous la forme d’un ouvrage global dont les composantes sont rattachées les unes aux autres par des volumes bâtis. Cette contiguïté matérielle exclut l’hypothèse de constructions isolées qui auraient nécessité le respect de reculs mutuels plus importants sur la même parcelle. La cour administrative d’appel privilégie ainsi une lecture réaliste de l’architecture pour déterminer les normes d’urbanisme effectivement applicables à l’espèce.
B. L’éviction corrélative des règles d’implantation sur une même propriété
Dès lors que l’ensemble immobilier est qualifié de construction unique, les prescriptions du règlement local relatives aux bâtiments non contigus deviennent totalement inopérantes. Le texte communal impose une distance minimale égale à la hauteur de l’acrotère uniquement pour les constructions séparées physiquement sur un même terrain. En l’espèce, les dispositions « régissant les distances d’implantation entre deux constructions non contiguës sur un même terrain, ne trouvent pas à s’appliquer ». Le moyen tiré de la violation de ces distances de voisinage interne doit par conséquent être écarté comme infondé.
Cette solution classique confirme la liberté de conception architecturale tant que les différentes parties de l’ouvrage demeurent solidaires et physiquement rattachées entre elles. Le juge refuse de diviser artificiellement un ensemble cohérent pour lui appliquer des contraintes de prospect qui ne concernent que les édifices séparés. La requête du demandeur est par conséquent rejetée, confirmant ainsi la validité juridique des autorisations délivrées par l’autorité municipale sous le contrôle du préfet.