La cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 5 décembre 2025, un arrêt relatif à la démolition d’ouvrages publics implantés sur une propriété privée. Le requérant avait acquis une parcelle comprenant une maison et un espace non bâti sur lequel la commune avait installé divers aménagements paysagers. Estimant que ces ouvrages occupaient sans droit son terrain, le propriétaire a sollicité leur démolition auprès du maire avant de saisir la justice. Par un jugement du 23 janvier 2025, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande, conduisant l’intéressé à interjeter appel de cette décision. Le litige porte sur la présence d’ouvrages publics sur une parcelle privée dont l’autorité municipale revendique pourtant la propriété par l’effet de l’usucapion. La juridiction doit déterminer si l’occupation sans titre justifie la destruction des installations en l’absence de toute procédure de régularisation sérieusement engagée par l’administration. L’examen de la légalité de l’implantation des ouvrages précède nécessairement l’analyse des conséquences juridiques attachées à leur maintien sur la parcelle cadastrée en litige.
I. L’affirmation de l’irrégularité de l’implantation sur le domaine privé
A. L’écartement de l’exception de prescription acquisitive
La commune soutenait être devenue propriétaire de l’espace non bâti en invoquant le mécanisme de la prescription trentenaire prévu par le code civil. Le juge relève pourtant que l’acte notarié et les plans de géomètre établissent une « présomption de propriété » au profit du requérant sur l’ensemble du terrain. Les éléments produits par l’autorité municipale ne démontrent pas une possession continue, publique et non équivoque de la zone concernée depuis les années soixante. La simple circonstance qu’un espace serve au stationnement de véhicules ne suffit pas à caractériser une volonté municipale d’affecter le lieu à un usage public. La cour considère ainsi qu’aucun élément sérieux ne permet de remettre en cause la propriété privée, écartant l’utilité d’une question préjudicielle devant le juge judiciaire.
B. Le constat d’une emprise irrégulière sans perspective de régularisation
Il est constant que les ouvrages litigieux sont « irrégulièrement implantés » puisque leur réalisation est intervenue sans l’accord des propriétaires successifs ni l’instauration d’une servitude. Le juge administratif doit alors rechercher si une régularisation appropriée est possible afin de préserver l’ouvrage public dont la démolition demeure une solution ultime. En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce du dossier qu’une procédure d’expropriation ou de création de servitude soit sérieusement envisagée par la collectivité territoriale. L’absence de toute perspective d’accord amiable confirme l’impossibilité de régulariser la situation juridique des jardinières et du regard abritant l’arrivée d’eau communale. Cette carence administrative conduit naturellement la juridiction à arbitrer entre les inconvénients de l’ouvrage et les conséquences de sa disparition pour l’intérêt collectif.
II. L’injonction de démolition face à un intérêt public limité
A. La mise en œuvre du bilan entre intérêts en présence
La juridiction applique la méthode jurisprudentielle classique consistant à vérifier si la démolition n’entraîne pas une « atteinte excessive à l’intérêt général » au regard des faits. Les installations occupent environ la moitié de l’espace non bâti de la parcelle, ce qui ampute substantiellement la jouissance du bien par son propriétaire légitime. À l’opposé, la commune ne parvient pas à démontrer que ces ouvrages présentent un intérêt public majeur dépassant la simple dimension ornementale des aménagements paysagers. Le coût des travaux de démolition n’est pas invoqué comme excessif, tandis que l’intégrité du bâtiment voisin est déjà assurée par d’autres dispositifs de soutènement. Le juge administratif conclut alors que les désagréments subis par le particulier l’emportent sur le maintien de structures dont l’utilité sociale demeure particulièrement ténue.
B. Une solution protectrice du droit de propriété individuelle
L’arrêt impose à la commune de procéder à la démolition des jardinières et à la remise en état de la façade dans un délai de six mois. Cette décision illustre la fermeté du juge administratif lorsqu’un ouvrage public est implanté sur une propriété privée sans titre juridique ni utilité publique impérieuse. La protection du droit de propriété, qui revêt une valeur constitutionnelle, justifie ici l’éviction d’aménagements dont la finalité purement esthétique ne saurait couvrir une emprise irrégulière. En censurant le jugement de première instance, la cour administrative d’appel rappelle que l’administration ne peut s’affranchir des règles du droit civil sans base légale. La portée de cette solution souligne l’importance pour les collectivités de sécuriser juridiquement l’assiette foncière de leurs travaux publics avant toute intervention matérielle.