Tribunal judiciaire de Vienne, le 27 juin 2025, n°25/00691
Rendu par le tribunal judiciaire de Vienne le 27 juin 2025, ce jugement statue, selon la procédure accélérée au fond, sur le recouvrement de charges de copropriété et des demandes accessoires. Un copropriétaire défaillant, assigné après mises en demeure et commandement, s’est abstenu de comparaître, la décision étant réputée contradictoire.
Les faits se résument à l’impayé persistant de charges courantes et de provisions par un copropriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble sis à Vienne. Le syndicat a adressé deux mises en demeure, puis un commandement, avant d’assigner et de produire le procès-verbal d’assemblée approuvant comptes et budget, ainsi qu’un décompte actualisé et des justificatifs.
La procédure met aux prises, d’un côté, la prétention au paiement des charges échues et non échues devenues exigibles et, de l’autre, la contestation implicite de certains postes annexes. S’y ajoutent une demande de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires et une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit porte, d’abord, sur les conditions d’exigibilité immédiate des provisions et sommes dues après approbation des comptes et défaut persistant, au regard des articles 10, 42 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle concerne, ensuite, l’assiette des frais récupérables et l’octroi de dommages-intérêts distincts, au sens de l’article 1231-6 du code civil.
Le tribunal fait droit partiellement aux prétentions. Il rappelle qu’“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision […] les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles”, puis exclut divers frais internes. Il condamne le copropriétaire à payer 2 841,32 euros en principal avec intérêts au taux légal, 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, 800 euros au titre de l’article 700, et les dépens.
I. Les conditions du recouvrement en procédure accélérée au fond
A. Le fondement légal de l’exigibilité des charges et provisions
Le juge applique l’article 472 du code de procédure civile selon lequel “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond”, sous réserve d’une demande “régulière, recevable et bien fondée”. Cette exigence conduit à vérifier l’approbation des comptes et la défaillance caractérisée du copropriétaire, pièces à l’appui.
Au fond, l’article 10 de la loi de 1965 rappelle que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] en fonction de l’utilité objective”, ainsi qu’aux charges d’administration et au fonds de travaux. L’article 42 verrouille les contestations tardives, une approbation non annulée demeurant “valide et donc exécutoire”, comme le relève le tribunal avec constance.
Surtout, l’article 19-2 prévoit qu’“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision […] les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles”. Le juge constate la production du procès-verbal d’assemblée, des relevés et du décompte, puis retient l’exigibilité accélérée au vu de la mise en demeure restée infructueuse.
B. La délimitation des sommes recouvrables et le contrôle des postes annexes
Le tribunal opère un tri serré au sein du décompte, écartant des frais qui ne relèvent pas des charges récupérables. Il juge que certains postes “constituent des frais irrépétibles déjà indemnisables à ce titre”, ce qui exclut leur cumul dans le principal exigible et renvoie leur éventuelle compensation à l’article 700.
Le juge retranche encore des frais internes de traitement, faute de preuve utile des diligences, et précise qu’“ils ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic”. Il rappelle la prévalence du règlement de copropriété dans les rapports avec les membres et neutralise des intérêts de retard antérieurs non justifiés.
En définitive, le montant recouvrable se limite aux charges approuvées et aux provisions devenues exigibles, représentant 2 841,32 euros, intérêts au taux légal à compter du jugement, ce qui traduit un contrôle de proportion et de régularité des postes.
II. Les dommages-intérêts distincts et la portée pratique de la décision
A. La reconnaissance d’un préjudice distinct au sens de l’article 1231-6
Le tribunal s’appuie sur l’article 1231-6, aux termes duquel “les dommages et intérêts dus à raison du retard […] consistent dans l’intérêt au taux légal”. Toutefois, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts”.
Au vu des pièces, le juge constate la persistance de l’impayé depuis plusieurs mois et l’atteinte à l’équilibre collectif, écrivant que “cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat”. Il en déduit un préjudice autonome, né de la solidarité de trésorerie imposée aux autres copropriétaires, et retient la mauvaise foi par la durée et l’importance des sommes.
Le quantum de 1 000 euros, modeste et motivé, complète l’intérêt moratoire sans le dénaturer. Il préserve la fonction réparatrice, évitant un cumul punitif, tout en dissuadant les impayés persistants au détriment de la collectivité des copropriétaires.
B. Les enseignements pour la pratique du recouvrement en copropriété
La décision confirme la nécessité, pour le syndicat, d’apporter la preuve structurée de l’approbation des comptes et du budget, ainsi que d’un décompte rigoureux et actualisé. Elle incite à distinguer strictement les charges recouvrables des frais de gestion interne, ces derniers relevant plutôt de l’article 700, sous contrôle d’équité.
Elle rappelle que l’invocation du contrat de mandat du syndic ne suffit pas à imputer ses coûts de constitution de dossier au copropriétaire défaillant. Le juge réaffirme que les rapports internes au syndicat demeurent gouvernés par le règlement de copropriété et les textes, ce qui prévient les surcoûts non justifiés.
Enfin, l’octroi de dommages-intérêts distincts demeure conditionné par la démonstration d’un préjudice propre, distinct de l’intérêt de retard. L’argument tiré des tensions de trésorerie collectives, ici retenu, devra rester solidement étayé pour éviter toute automaticité. L’équilibre entre efficacité du recouvrement et protection contre les frais indus s’en trouve utilement précisé.
Rendu par le tribunal judiciaire de Vienne le 27 juin 2025, ce jugement statue, selon la procédure accélérée au fond, sur le recouvrement de charges de copropriété et des demandes accessoires. Un copropriétaire défaillant, assigné après mises en demeure et commandement, s’est abstenu de comparaître, la décision étant réputée contradictoire.
Les faits se résument à l’impayé persistant de charges courantes et de provisions par un copropriétaire de plusieurs lots au sein d’un immeuble sis à Vienne. Le syndicat a adressé deux mises en demeure, puis un commandement, avant d’assigner et de produire le procès-verbal d’assemblée approuvant comptes et budget, ainsi qu’un décompte actualisé et des justificatifs.
La procédure met aux prises, d’un côté, la prétention au paiement des charges échues et non échues devenues exigibles et, de l’autre, la contestation implicite de certains postes annexes. S’y ajoutent une demande de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires et une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit porte, d’abord, sur les conditions d’exigibilité immédiate des provisions et sommes dues après approbation des comptes et défaut persistant, au regard des articles 10, 42 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle concerne, ensuite, l’assiette des frais récupérables et l’octroi de dommages-intérêts distincts, au sens de l’article 1231-6 du code civil.
Le tribunal fait droit partiellement aux prétentions. Il rappelle qu’“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision […] les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles”, puis exclut divers frais internes. Il condamne le copropriétaire à payer 2 841,32 euros en principal avec intérêts au taux légal, 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, 800 euros au titre de l’article 700, et les dépens.
I. Les conditions du recouvrement en procédure accélérée au fond
A. Le fondement légal de l’exigibilité des charges et provisions
Le juge applique l’article 472 du code de procédure civile selon lequel “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond”, sous réserve d’une demande “régulière, recevable et bien fondée”. Cette exigence conduit à vérifier l’approbation des comptes et la défaillance caractérisée du copropriétaire, pièces à l’appui.
Au fond, l’article 10 de la loi de 1965 rappelle que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] en fonction de l’utilité objective”, ainsi qu’aux charges d’administration et au fonds de travaux. L’article 42 verrouille les contestations tardives, une approbation non annulée demeurant “valide et donc exécutoire”, comme le relève le tribunal avec constance.
Surtout, l’article 19-2 prévoit qu’“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision […] les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles”. Le juge constate la production du procès-verbal d’assemblée, des relevés et du décompte, puis retient l’exigibilité accélérée au vu de la mise en demeure restée infructueuse.
B. La délimitation des sommes recouvrables et le contrôle des postes annexes
Le tribunal opère un tri serré au sein du décompte, écartant des frais qui ne relèvent pas des charges récupérables. Il juge que certains postes “constituent des frais irrépétibles déjà indemnisables à ce titre”, ce qui exclut leur cumul dans le principal exigible et renvoie leur éventuelle compensation à l’article 700.
Le juge retranche encore des frais internes de traitement, faute de preuve utile des diligences, et précise qu’“ils ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic”. Il rappelle la prévalence du règlement de copropriété dans les rapports avec les membres et neutralise des intérêts de retard antérieurs non justifiés.
En définitive, le montant recouvrable se limite aux charges approuvées et aux provisions devenues exigibles, représentant 2 841,32 euros, intérêts au taux légal à compter du jugement, ce qui traduit un contrôle de proportion et de régularité des postes.
II. Les dommages-intérêts distincts et la portée pratique de la décision
A. La reconnaissance d’un préjudice distinct au sens de l’article 1231-6
Le tribunal s’appuie sur l’article 1231-6, aux termes duquel “les dommages et intérêts dus à raison du retard […] consistent dans l’intérêt au taux légal”. Toutefois, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts”.
Au vu des pièces, le juge constate la persistance de l’impayé depuis plusieurs mois et l’atteinte à l’équilibre collectif, écrivant que “cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat”. Il en déduit un préjudice autonome, né de la solidarité de trésorerie imposée aux autres copropriétaires, et retient la mauvaise foi par la durée et l’importance des sommes.
Le quantum de 1 000 euros, modeste et motivé, complète l’intérêt moratoire sans le dénaturer. Il préserve la fonction réparatrice, évitant un cumul punitif, tout en dissuadant les impayés persistants au détriment de la collectivité des copropriétaires.
B. Les enseignements pour la pratique du recouvrement en copropriété
La décision confirme la nécessité, pour le syndicat, d’apporter la preuve structurée de l’approbation des comptes et du budget, ainsi que d’un décompte rigoureux et actualisé. Elle incite à distinguer strictement les charges recouvrables des frais de gestion interne, ces derniers relevant plutôt de l’article 700, sous contrôle d’équité.
Elle rappelle que l’invocation du contrat de mandat du syndic ne suffit pas à imputer ses coûts de constitution de dossier au copropriétaire défaillant. Le juge réaffirme que les rapports internes au syndicat demeurent gouvernés par le règlement de copropriété et les textes, ce qui prévient les surcoûts non justifiés.
Enfin, l’octroi de dommages-intérêts distincts demeure conditionné par la démonstration d’un préjudice propre, distinct de l’intérêt de retard. L’argument tiré des tensions de trésorerie collectives, ici retenu, devra rester solidement étayé pour éviter toute automaticité. L’équilibre entre efficacité du recouvrement et protection contre les frais indus s’en trouve utilement précisé.