Tribunal judiciaire de Toulouse, le 24 juin 2025, n°25/00901
Rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse le 24 juin 2025, l’ordonnance de référé commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et l’octroi de provisions au titre d’arriérés locatifs. Le litige trouve son origine dans un bail conclu le 13 août 2020, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mars 2025. La preneuse a quitté les lieux avant l’audience du 27 mai 2025, sans restitution caractérisée des clés, et n’a pas comparu.
La bailleresse a assigné en référé le 23 avril 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion, obtenir des provisions pour loyers et charges échus, ainsi qu’une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, régulièrement assignée, est demeurée défaillante. Les prétentions portaient notamment sur 20.153,40 euros au titre des arriérés au 28 mars 2025, 1.960 euros pour le loyer d’avril 2025, des loyers à échoir jusqu’au 12 août 2026, et une indemnité d’occupation.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article L.145-41 du code de commerce, sur l’office du juge des référés saisi d’une demande de provisions selon l’article 835 du code de procédure civile, et sur la possibilité d’allouer des loyers futurs malgré la résiliation. La juridiction a retenu que le commandement demeuré infructueux avait provoqué l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2025, a ordonné l’expulsion, a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, a alloué deux provisions pour les sommes échues, et a refusé la demande relative aux loyers à échoir. Elle a également condamné la défenderesse aux dépens et à 1.000 euros au titre de l’article 700.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge vérifie d’abord l’encadrement légal de la clause résolutoire, en rappelant que l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Il ajoute, dans le même passage, que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le commandement du 28 mars 2025 mentionnait le délai et détaillait un solde au titre des arriérés de loyers et charges arrêté à mars 2025 inclus.
La juridiction s’assure ensuite de l’absence de purge dans le délai, en constatant l’impayé persistant jusqu’au 28 avril 2025 et l’impayé du loyer d’avril 2025. La non-comparution prive la défenderesse de toute demande de délais fondés sur l’article 1343-5 du code civil. Le juge souligne d’ailleurs que la simple libération matérielle ne suffit pas, en rappelant que « Au regard du fait que la société défenderesse a d’ores et déjà quitté les lieux, ce qui ne veut pas forcément dire qu’ils ont été restitués au bailleur ». La résiliation de plein droit est donc constatée à la date du 28 avril 2025.
B. Les effets de la résiliation et la détermination de l’occupation
La décision organise ensuite la période postérieure à l’acquisition, en ordonnant l’expulsion et en fixant une indemnité d’occupation calée sur le loyer et les charges. Le dispositif retient ainsi que la défenderesse est condamnée au paiement « d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme de 1.960 euros au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 mai 2025 et jusqu’à sa libération effective des lieux ». Le point de départ coïncide avec le mois suivant la date d’acquisition, ce qui assure la cohérence temporelle du régime d’occupation sans droit ni titre.
La restitution effective est précisément caractérisée, selon l’ordonnance, par la mise en œuvre de l’expulsion ou la remise spontanée des clefs. Cette précision s’accorde avec la logique indemnitaire de l’occupation, indépendante des stipulations du bail résilié. Elle sépare utilement le régime des loyers contractuels du régime de l’indemnisation de l’occupation, tout en offrant un critère opératoire pour déterminer la fin de l’obligation d’indemnité.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Le référé et l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable
La juridiction rappelle l’office du juge des référés au titre de l’article 835 du code de procédure civile, lequel prévoit que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation ». Appliquant ce standard probatoire allégé, l’ordonnance alloue deux provisions correspondant aux sommes échues et justifiées, en relevant que « L’obligation de la partie défenderesse de régler cette somme n’apparait pas sérieusement contestable ».
La solution refuse, en revanche, toute projection sur les loyers à échoir postérieurs à la résiliation. Le juge énonce avec netteté qu’« Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande provisionnelle portant sur les loyers jusqu’au 12 août 2026 ». Cette position préserve la distinction entre dette contractuelle et indemnité d’occupation, et respecte les limites du référé, où une contestation sérieuse naît de la résiliation elle-même et du changement de régime.
B. Une articulation cohérente entre L.145-41, la restitution et les accessoires
La décision confirme une lecture orthodoxe de l’article L.145-41, centrée sur la rigueur du commandement et l’absence de purge. Elle souligne que les délais de grâce exigent une demande et des éléments de solvabilité, qui font défaut en cas de non-comparution. Cette rigueur s’accompagne d’un contrôle attentif de la restitution, dont dépend la fin de l’indemnité d’occupation. Le dispositif précise le cadre procédural, en rappelant que « l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit », afin d’assurer l’effectivité de la solution dans un contexte d’urgence.
La portée pratique est nette. Les provisions visent les seules créances échues et justifiées, quand les loyers futurs, rendus inopérants par la résiliation, relèvent d’un autre régime. L’indemnité d’occupation, équivalente au loyer et aux charges, assure une compensation simple et proportionnée jusqu’à restitution caractérisée. Le juge confirme ainsi l’économie du statut des baux commerciaux, en ménageant la sécurité du bailleur et en maintenant, sous contrôle, l’office du référé en matière de dettes locatives.
Rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse le 24 juin 2025, l’ordonnance de référé commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et l’octroi de provisions au titre d’arriérés locatifs. Le litige trouve son origine dans un bail conclu le 13 août 2020, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mars 2025. La preneuse a quitté les lieux avant l’audience du 27 mai 2025, sans restitution caractérisée des clés, et n’a pas comparu.
La bailleresse a assigné en référé le 23 avril 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion, obtenir des provisions pour loyers et charges échus, ainsi qu’une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, régulièrement assignée, est demeurée défaillante. Les prétentions portaient notamment sur 20.153,40 euros au titre des arriérés au 28 mars 2025, 1.960 euros pour le loyer d’avril 2025, des loyers à échoir jusqu’au 12 août 2026, et une indemnité d’occupation.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article L.145-41 du code de commerce, sur l’office du juge des référés saisi d’une demande de provisions selon l’article 835 du code de procédure civile, et sur la possibilité d’allouer des loyers futurs malgré la résiliation. La juridiction a retenu que le commandement demeuré infructueux avait provoqué l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2025, a ordonné l’expulsion, a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, a alloué deux provisions pour les sommes échues, et a refusé la demande relative aux loyers à échoir. Elle a également condamné la défenderesse aux dépens et à 1.000 euros au titre de l’article 700.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge vérifie d’abord l’encadrement légal de la clause résolutoire, en rappelant que l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Il ajoute, dans le même passage, que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le commandement du 28 mars 2025 mentionnait le délai et détaillait un solde au titre des arriérés de loyers et charges arrêté à mars 2025 inclus.
La juridiction s’assure ensuite de l’absence de purge dans le délai, en constatant l’impayé persistant jusqu’au 28 avril 2025 et l’impayé du loyer d’avril 2025. La non-comparution prive la défenderesse de toute demande de délais fondés sur l’article 1343-5 du code civil. Le juge souligne d’ailleurs que la simple libération matérielle ne suffit pas, en rappelant que « Au regard du fait que la société défenderesse a d’ores et déjà quitté les lieux, ce qui ne veut pas forcément dire qu’ils ont été restitués au bailleur ». La résiliation de plein droit est donc constatée à la date du 28 avril 2025.
B. Les effets de la résiliation et la détermination de l’occupation
La décision organise ensuite la période postérieure à l’acquisition, en ordonnant l’expulsion et en fixant une indemnité d’occupation calée sur le loyer et les charges. Le dispositif retient ainsi que la défenderesse est condamnée au paiement « d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme de 1.960 euros au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 mai 2025 et jusqu’à sa libération effective des lieux ». Le point de départ coïncide avec le mois suivant la date d’acquisition, ce qui assure la cohérence temporelle du régime d’occupation sans droit ni titre.
La restitution effective est précisément caractérisée, selon l’ordonnance, par la mise en œuvre de l’expulsion ou la remise spontanée des clefs. Cette précision s’accorde avec la logique indemnitaire de l’occupation, indépendante des stipulations du bail résilié. Elle sépare utilement le régime des loyers contractuels du régime de l’indemnisation de l’occupation, tout en offrant un critère opératoire pour déterminer la fin de l’obligation d’indemnité.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Le référé et l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable
La juridiction rappelle l’office du juge des référés au titre de l’article 835 du code de procédure civile, lequel prévoit que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation ». Appliquant ce standard probatoire allégé, l’ordonnance alloue deux provisions correspondant aux sommes échues et justifiées, en relevant que « L’obligation de la partie défenderesse de régler cette somme n’apparait pas sérieusement contestable ».
La solution refuse, en revanche, toute projection sur les loyers à échoir postérieurs à la résiliation. Le juge énonce avec netteté qu’« Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande provisionnelle portant sur les loyers jusqu’au 12 août 2026 ». Cette position préserve la distinction entre dette contractuelle et indemnité d’occupation, et respecte les limites du référé, où une contestation sérieuse naît de la résiliation elle-même et du changement de régime.
B. Une articulation cohérente entre L.145-41, la restitution et les accessoires
La décision confirme une lecture orthodoxe de l’article L.145-41, centrée sur la rigueur du commandement et l’absence de purge. Elle souligne que les délais de grâce exigent une demande et des éléments de solvabilité, qui font défaut en cas de non-comparution. Cette rigueur s’accompagne d’un contrôle attentif de la restitution, dont dépend la fin de l’indemnité d’occupation. Le dispositif précise le cadre procédural, en rappelant que « l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit », afin d’assurer l’effectivité de la solution dans un contexte d’urgence.
La portée pratique est nette. Les provisions visent les seules créances échues et justifiées, quand les loyers futurs, rendus inopérants par la résiliation, relèvent d’un autre régime. L’indemnité d’occupation, équivalente au loyer et aux charges, assure une compensation simple et proportionnée jusqu’à restitution caractérisée. Le juge confirme ainsi l’économie du statut des baux commerciaux, en ménageant la sécurité du bailleur et en maintenant, sous contrôle, l’office du référé en matière de dettes locatives.