Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°25/51752
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, l’ordonnance commentée statue en référé sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée à un bail commercial. Le juge tranche plusieurs questions liées, touchant la régularité du commandement de payer, l’étendue des pouvoirs en référé, l’octroi de délais suspendant les effets de la clause, et l’allocation d’une provision.
Les faits tiennent à un bail commercial conclu pour neuf ans à compter du 18 janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 35 000 euros, relatif à des locaux exploités en agence immobilière. Des impayés étant apparus, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 décembre 2024 pour 24 354,01 euros. Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois, le bailleur a assigné en référé le 4 mars 2025.
Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion et, à titre provisionnel, des sommes d’abord chiffrées à 36 385,67 euros, puis actualisées à 50 477,34 euros au 1er avril 2025, outre l’indemnité d’occupation majorée et une indemnité forfaitaire de 20 %. Le preneur a reconnu devoir une part de la dette, a demandé des délais de paiement de six mois, et a soutenu que des sommes versées en début de bail devaient être imputées, ce qu’a contredit un rejet bancaire.
La question posée tient à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire après commandement régulier, tout en suspendant ses effets par délais, et d’allouer une provision au regard d’une dette non sérieusement contestable. L’ordonnance constate l’acquisition de la clause au 4 janvier 2025, fixe une provision de 50 477,34 euros avec intérêts légaux, accorde des délais de six mois suspendant rétroactivement la clause et les poursuites sous condition d’exécution, refuse d’ordonner la majoration de l’indemnité d’occupation et l’indemnité forfaitaire, et retient l’indemnité d’occupation au loyer contractuel, charges et taxes.
I. Les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Le contrôle du juge des référés sur la résiliation de plein droit
Le juge rappelle d’abord la règle de compétence fonctionnelle en matière de clause résolutoire. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail. » Cette affirmation clarifie la nature de l’office en référé, distinct de l’urgence, lorsque l’effet de plein droit est sollicité sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La solution s’inscrit dans une ligne constante admettant que l’exigence d’absence de contestation sérieuse prime, l’urgence devenant indifférente pour constater l’acquisition de la clause. Le cadre est donc celui d’un contrôle de l’évidence juridique. Cette approche concentre l’examen sur la clarté de la clause, la réalité d’un impayé postérieurement au commandement, et l’imputation correcte des règlements.
B. La régularité du commandement et la preuve de la créance
La décision exige la preuve de la créance et la régularité formelle du commandement, conformément aux textes. L’ordonnance énonce que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire […] doit rapporter la preuve de sa créance. » Elle ajoute que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. » Le juge constate l’exacte reprise des sommes précédemment réclamées, la reproduction des textes requis, et un décompte détaillant loyers, charges et règlements.
La contestation relative à un chèque initial est neutralisée par la preuve de son rejet. La demande d’imputation du dépôt de garantie est écartée, le juge rappelant sa finalité à la sortie des lieux. Au regard de ces éléments, l’ordonnance retient l’acquisition de la clause au terme d’un mois suivant le commandement, la résiliation de plein droit étant alors constatée.
II. Les pouvoirs du juge des référés sur les délais et les demandes pécuniaires
A. La suspension des effets de la clause résolutoire par délais de paiement
Le juge rappelle la latitude offerte par l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance énonce que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Elle précise également que « L’octroi des délais de paiement […] relève du pouvoir discrétionnaire du juge. » La suspension est subordonnée à une demande du preneur, rappelée par la formule selon laquelle la juridiction ne peut « accorder d’office un délai de grâce ».
En l’espèce, la décision articule une solution équilibrée. Le juge constate l’acquisition de la clause, puis suspend rétroactivement ses effets et les poursuites sous condition d’un échéancier de six mensualités, en sus du courant. En cas de défaillance, la clause « reprendra ses effets » et les mesures d’expulsion pourront suivre. La solution ménage la sécurité contractuelle et l’apurement de la dette, sans priver le bailleur de l’efficacité de la clause en cas de manquement.
B. Le régime de la provision et le traitement des clauses pénales
Le juge de référé statue sur la provision en appliquant l’article 835 du code de procédure civile. L’ordonnance rappelle que « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. » Elle fixe ici une somme de 50 477,34 euros, arrêtée à la date de référence, en retenant l’absence de contestation sérieuse sur loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Le point d’ancrage est renforcé par le rappel suivant: « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. »
S’agissant des stipulations majorant l’indemnité d’occupation et prévoyant une indemnité forfaitaire de 20 %, la juridiction opte pour la prudence. L’ordonnance juge que ces stipulations « s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. » Le caractère non sérieusement contestable n’étant pas établi, « il n’y a pas lieu à référé ». Cette solution est cohérente avec la nature provisoire du référé, et la nécessité d’un contrôle de proportionnalité réservé au fond.
L’ensemble dessine une méthode claire. Le juge constate l’acquisition de la clause lorsque la créance est établie et le commandement régulier, octroie une provision au périmètre incontestable, réserve au fond l’examen des clauses pénales, et utilise les délais pour suspendre temporairement les effets de la clause afin d’organiser un apurement réaliste, sous sanction immédiate en cas de défaillance.
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, l’ordonnance commentée statue en référé sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée à un bail commercial. Le juge tranche plusieurs questions liées, touchant la régularité du commandement de payer, l’étendue des pouvoirs en référé, l’octroi de délais suspendant les effets de la clause, et l’allocation d’une provision.
Les faits tiennent à un bail commercial conclu pour neuf ans à compter du 18 janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 35 000 euros, relatif à des locaux exploités en agence immobilière. Des impayés étant apparus, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 décembre 2024 pour 24 354,01 euros. Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois, le bailleur a assigné en référé le 4 mars 2025.
Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion et, à titre provisionnel, des sommes d’abord chiffrées à 36 385,67 euros, puis actualisées à 50 477,34 euros au 1er avril 2025, outre l’indemnité d’occupation majorée et une indemnité forfaitaire de 20 %. Le preneur a reconnu devoir une part de la dette, a demandé des délais de paiement de six mois, et a soutenu que des sommes versées en début de bail devaient être imputées, ce qu’a contredit un rejet bancaire.
La question posée tient à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire après commandement régulier, tout en suspendant ses effets par délais, et d’allouer une provision au regard d’une dette non sérieusement contestable. L’ordonnance constate l’acquisition de la clause au 4 janvier 2025, fixe une provision de 50 477,34 euros avec intérêts légaux, accorde des délais de six mois suspendant rétroactivement la clause et les poursuites sous condition d’exécution, refuse d’ordonner la majoration de l’indemnité d’occupation et l’indemnité forfaitaire, et retient l’indemnité d’occupation au loyer contractuel, charges et taxes.
I. Les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Le contrôle du juge des référés sur la résiliation de plein droit
Le juge rappelle d’abord la règle de compétence fonctionnelle en matière de clause résolutoire. L’ordonnance énonce que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail. » Cette affirmation clarifie la nature de l’office en référé, distinct de l’urgence, lorsque l’effet de plein droit est sollicité sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La solution s’inscrit dans une ligne constante admettant que l’exigence d’absence de contestation sérieuse prime, l’urgence devenant indifférente pour constater l’acquisition de la clause. Le cadre est donc celui d’un contrôle de l’évidence juridique. Cette approche concentre l’examen sur la clarté de la clause, la réalité d’un impayé postérieurement au commandement, et l’imputation correcte des règlements.
B. La régularité du commandement et la preuve de la créance
La décision exige la preuve de la créance et la régularité formelle du commandement, conformément aux textes. L’ordonnance énonce que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire […] doit rapporter la preuve de sa créance. » Elle ajoute que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. » Le juge constate l’exacte reprise des sommes précédemment réclamées, la reproduction des textes requis, et un décompte détaillant loyers, charges et règlements.
La contestation relative à un chèque initial est neutralisée par la preuve de son rejet. La demande d’imputation du dépôt de garantie est écartée, le juge rappelant sa finalité à la sortie des lieux. Au regard de ces éléments, l’ordonnance retient l’acquisition de la clause au terme d’un mois suivant le commandement, la résiliation de plein droit étant alors constatée.
II. Les pouvoirs du juge des référés sur les délais et les demandes pécuniaires
A. La suspension des effets de la clause résolutoire par délais de paiement
Le juge rappelle la latitude offerte par l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance énonce que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Elle précise également que « L’octroi des délais de paiement […] relève du pouvoir discrétionnaire du juge. » La suspension est subordonnée à une demande du preneur, rappelée par la formule selon laquelle la juridiction ne peut « accorder d’office un délai de grâce ».
En l’espèce, la décision articule une solution équilibrée. Le juge constate l’acquisition de la clause, puis suspend rétroactivement ses effets et les poursuites sous condition d’un échéancier de six mensualités, en sus du courant. En cas de défaillance, la clause « reprendra ses effets » et les mesures d’expulsion pourront suivre. La solution ménage la sécurité contractuelle et l’apurement de la dette, sans priver le bailleur de l’efficacité de la clause en cas de manquement.
B. Le régime de la provision et le traitement des clauses pénales
Le juge de référé statue sur la provision en appliquant l’article 835 du code de procédure civile. L’ordonnance rappelle que « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. » Elle fixe ici une somme de 50 477,34 euros, arrêtée à la date de référence, en retenant l’absence de contestation sérieuse sur loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Le point d’ancrage est renforcé par le rappel suivant: « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. »
S’agissant des stipulations majorant l’indemnité d’occupation et prévoyant une indemnité forfaitaire de 20 %, la juridiction opte pour la prudence. L’ordonnance juge que ces stipulations « s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. » Le caractère non sérieusement contestable n’étant pas établi, « il n’y a pas lieu à référé ». Cette solution est cohérente avec la nature provisoire du référé, et la nécessité d’un contrôle de proportionnalité réservé au fond.
L’ensemble dessine une méthode claire. Le juge constate l’acquisition de la clause lorsque la créance est établie et le commandement régulier, octroie une provision au périmètre incontestable, réserve au fond l’examen des clauses pénales, et utilise les délais pour suspendre temporairement les effets de la clause afin d’organiser un apurement réaliste, sous sanction immédiate en cas de défaillance.