Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°25/50937
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 1er juillet 2025, cette ordonnance de référé tranche un différend né à la suite d’un changement de syndic. Le nouveau syndic et le syndicat des copropriétaires sollicitaient la remise des pièces et archives, sous astreinte, ainsi qu’une provision à titre de dommages et intérêts. L’ancien syndic opposait la limite temporelle de son mandat et les difficultés à reconstituer des archives non transmises par son prédécesseur, tout en demandant un bref délai pour compléter la communication.
Les faits tiennent à la cessation du mandat de l’ancien syndic le 3 juin 2024, suivie d’une mise en demeure et d’une assignation du 4 février 2025. À l’audience du 27 mai 2025, les demandeurs maintenaient que les documents comptables n’avaient pas été remis. Le défendeur invoquait un mandat courant du 7 juin 2022 au 3 juin 2024, des démarches engagées contre le précédent gestionnaire, et une transmission partielle déjà opérée (bordereau et envoi dématérialisé). Restait ainsi posée la question de l’étendue de l’obligation de remise prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la charge de la preuve pesant sur l’ancien syndic et de l’office du juge des référés quant à l’astreinte et à la provision.
Le Tribunal rappelle d’abord le cadre légal, citant l’article 18-2 de la loi précitée selon lequel « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque », puis « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces ». Il retient ensuite que « La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient. » et qu’« Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence. » Au vu des éléments, le juge ordonne la communication des documents comptables et bancaires sur la période de gestion, sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois après un délai de quinze jours. Il refuse l’astreinte pour les pièces antérieures au mandat et pour celles dont l’existence n’est pas établie, et écarte la demande de provision en raison d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
I. – Le sens de la décision
A. – L’obligation de transmission et son fondement légal Le juge de Paris replace le litige dans le dispositif précis de l’article 18-2, qui organise une remise échelonnée et complète des éléments de gestion. L’extrait « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic… » fixe une obligation positive, autonome, et indépendante de sollicitations réitérées. Les textes réglementaires (articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967) nourrissent cette obligation par l’énumération des pièces et l’exigence d’un bordereau.
Le contrôle exercé en référé se concentre sur l’effectivité de la remise à bref délai et l’aptitude des justificatifs produits à démontrer l’accomplissement des diligences. L’office consiste à ordonner, en cas de carence après mise en demeure, la communication sous astreinte des pièces « mentionnées aux deux premiers alinéas », sans empiéter sur un débat de fond inutile.
B. – La charge de la preuve et la limitation au périmètre de gestion Le Tribunal affirme avec netteté que « La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic… ». L’exigence probatoire protège la continuité de la gestion et empêche que la simple allégation suffise à neutraliser l’obligation légale. La précision suivante parachève le contrôle: « Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés… ».
Toutefois, l’astreinte ne peut contraindre à l’impossible. Le juge constate les diligences entreprises pour reconstituer les archives antérieures, restées infructueuses. Il décide « il n’y a donc pas lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents antérieurs au 7 juin 2022 » et constate que certains dossiers ne sont « pas avérés ». En miroir, il relève une non‑transmission implicite des éléments comptables de la période de gestion et la contraint à les communiquer sous astreinte mesurée.
II. – La valeur normative et la portée pratique
A. – L’encadrement de l’astreinte par l’impossibilité et la certitude de l’objet La décision rappelle que l’astreinte, outil comminatoire, suppose un objet certain et réalisable. Le considérant « Il n’y a pas non plus lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents dont l’existence n’est pas avérée » évite une injonction abstraite et improductive. Le refus de viser des périodes antérieures au mandat suit la même logique de réalisme juridique et de proportion.
La fixation d’un quantum de 100 euros par jour, limitée à trois mois et différée après signification, illustre une calibration conforme à la subsidiarité du référé. Elle ménage le temps utile pour exécuter et assure la pression nécessaire à la remise effective des pièces vitales à la reddition des comptes.
B. – La provision en référé et la cohérence de l’économie du contentieux Le juge de Paris articule la demande indemnitaire avec l’article 835 du code de procédure civile. Il retient l’absence de preuve d’un préjudice autonome et la présence d’une contestation sérieuse sur le quantum et le lien causal. La formule claire « Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de provision » marque la frontière entre l’urgence conservatoire et l’allocation de sommes discutées.
Cette économie générale incite les acteurs de la copropriété à documenter les mises en demeure, conserver les transmissions et produire des bordereaux complets. Elle confirme que la sanction privilégiée demeure l’astreinte ciblée sur les pièces indispensables, tandis que la réparation pécuniaire suppose un débat de fond, mieux à même d’apprécier la réalité et l’étendue du dommage allégué.
Rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 1er juillet 2025, cette ordonnance de référé tranche un différend né à la suite d’un changement de syndic. Le nouveau syndic et le syndicat des copropriétaires sollicitaient la remise des pièces et archives, sous astreinte, ainsi qu’une provision à titre de dommages et intérêts. L’ancien syndic opposait la limite temporelle de son mandat et les difficultés à reconstituer des archives non transmises par son prédécesseur, tout en demandant un bref délai pour compléter la communication.
Les faits tiennent à la cessation du mandat de l’ancien syndic le 3 juin 2024, suivie d’une mise en demeure et d’une assignation du 4 février 2025. À l’audience du 27 mai 2025, les demandeurs maintenaient que les documents comptables n’avaient pas été remis. Le défendeur invoquait un mandat courant du 7 juin 2022 au 3 juin 2024, des démarches engagées contre le précédent gestionnaire, et une transmission partielle déjà opérée (bordereau et envoi dématérialisé). Restait ainsi posée la question de l’étendue de l’obligation de remise prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la charge de la preuve pesant sur l’ancien syndic et de l’office du juge des référés quant à l’astreinte et à la provision.
Le Tribunal rappelle d’abord le cadre légal, citant l’article 18-2 de la loi précitée selon lequel « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque », puis « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces ». Il retient ensuite que « La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient. » et qu’« Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence. » Au vu des éléments, le juge ordonne la communication des documents comptables et bancaires sur la période de gestion, sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois après un délai de quinze jours. Il refuse l’astreinte pour les pièces antérieures au mandat et pour celles dont l’existence n’est pas établie, et écarte la demande de provision en raison d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
I. – Le sens de la décision
A. – L’obligation de transmission et son fondement légal
Le juge de Paris replace le litige dans le dispositif précis de l’article 18-2, qui organise une remise échelonnée et complète des éléments de gestion. L’extrait « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic… » fixe une obligation positive, autonome, et indépendante de sollicitations réitérées. Les textes réglementaires (articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967) nourrissent cette obligation par l’énumération des pièces et l’exigence d’un bordereau.
Le contrôle exercé en référé se concentre sur l’effectivité de la remise à bref délai et l’aptitude des justificatifs produits à démontrer l’accomplissement des diligences. L’office consiste à ordonner, en cas de carence après mise en demeure, la communication sous astreinte des pièces « mentionnées aux deux premiers alinéas », sans empiéter sur un débat de fond inutile.
B. – La charge de la preuve et la limitation au périmètre de gestion
Le Tribunal affirme avec netteté que « La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic… ». L’exigence probatoire protège la continuité de la gestion et empêche que la simple allégation suffise à neutraliser l’obligation légale. La précision suivante parachève le contrôle: « Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés… ».
Toutefois, l’astreinte ne peut contraindre à l’impossible. Le juge constate les diligences entreprises pour reconstituer les archives antérieures, restées infructueuses. Il décide « il n’y a donc pas lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents antérieurs au 7 juin 2022 » et constate que certains dossiers ne sont « pas avérés ». En miroir, il relève une non‑transmission implicite des éléments comptables de la période de gestion et la contraint à les communiquer sous astreinte mesurée.
II. – La valeur normative et la portée pratique
A. – L’encadrement de l’astreinte par l’impossibilité et la certitude de l’objet
La décision rappelle que l’astreinte, outil comminatoire, suppose un objet certain et réalisable. Le considérant « Il n’y a pas non plus lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents dont l’existence n’est pas avérée » évite une injonction abstraite et improductive. Le refus de viser des périodes antérieures au mandat suit la même logique de réalisme juridique et de proportion.
La fixation d’un quantum de 100 euros par jour, limitée à trois mois et différée après signification, illustre une calibration conforme à la subsidiarité du référé. Elle ménage le temps utile pour exécuter et assure la pression nécessaire à la remise effective des pièces vitales à la reddition des comptes.
B. – La provision en référé et la cohérence de l’économie du contentieux
Le juge de Paris articule la demande indemnitaire avec l’article 835 du code de procédure civile. Il retient l’absence de preuve d’un préjudice autonome et la présence d’une contestation sérieuse sur le quantum et le lien causal. La formule claire « Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de provision » marque la frontière entre l’urgence conservatoire et l’allocation de sommes discutées.
Cette économie générale incite les acteurs de la copropriété à documenter les mises en demeure, conserver les transmissions et produire des bordereaux complets. Elle confirme que la sanction privilégiée demeure l’astreinte ciblée sur les pièces indispensables, tandis que la réparation pécuniaire suppose un débat de fond, mieux à même d’apprécier la réalité et l’étendue du dommage allégué.