Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°18/05147
Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance du juge de la mise en état du 1er juillet 2025. Le litige naît d’un enchaînement atypique: promesses unilatérales de 1993, levée d’option en 1993, puis procès-verbal notarié de 1997 constatant un transfert de propriété et sa publication. Des reventes interviennent entre 2000 et 2002. La partie demanderesse, estimant n’avoir jamais perdu la propriété, a assigné pour voir prononcer la nullité des ventes et obtenir la restitution des immeubles, ainsi que la condamnation des études notariales.
La procédure s’est complexifiée par des instances parallèles, un jugement antérieur d’irrecevabilité partielle, et plusieurs incidents. Devant le juge de la mise en état, les défendeurs ont soulevé des fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en nullité d’une vente de 2000, de l’absence de qualité pour agir en nullité des autres ventes a non domino, et de la prescription des demandes indemnitaires contre les notaires. Il a également été débattu de la recevabilité de l’action en revendication, à l’aune de l’imprescriptibilité du droit de propriété et de la prescription acquisitive.
La question centrale portait sur l’articulation des fins de non-recevoir procédurales et des régimes de prescription, au regard de la nature des actions engagées. Le juge accueille la prescription de l’action en nullité relative à la vente de 2000, déclare irrecevables les demandes de nullité des ventes subséquentes pour défaut de qualité, rejette la fin de non-recevoir dirigée contre l’action en revendication, et retient la prescription des demandes indemnitaires contre les notaires. La motivation s’appuie sur des rappels normatifs nets, tels que: « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Elle rappelle aussi que « Les dispositions transitoires de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 […] s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par loi antérieure. » L’économie de l’ordonnance impose ainsi une clarification nette des champs de recevabilité et de prescription, puis un recentrage sur l’action réelle et la responsabilité notariale.
I. Délimitation des fins de non-recevoir: prescription et qualité pour agir
A. La prescription quinquennale de l’action en nullité d’une vente de 2000
Le juge retient la qualification d’action personnelle pour la demande d’annulation d’une vente intervenue en 2000. Il applique « Aux termes de l’article 2224 du code civil » et mobilise les dispositions transitoires de 2008 pour fixer un cadre temporel butoir. Le point de départ est rattaché à la publication de la vente au service de la publicité foncière, date à laquelle le titulaire pouvait utilement agir. La solution est claire: la combinaison du délai abrégé et du fait générateur objectivable rend irrecevable la demande, devenue tardive à la date de l’assignation.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable qui ancre la “connaissance des faits” à des événements publics et vérifiables. La thèse d’une découverte plus tardive, invoquant des échanges administratifs ou la révélation d’un enregistrement, est écartée en incident. Le raisonnement privilégie la sécurité juridique attachée à la publicité foncière. Il est rigoureux, mais cohérent avec l’idée que la découverte subjective ne peut supplanter la publicité légale pour une action personnelle liée à un acte publié. Le débat sur d’éventuelles interruptions n’est pas retenu, faute d’identité d’objet et de cause entre les procédures antérieures et la prétention annulatoire.
B. Le défaut de qualité pour agir en nullité des ventes a non domino
Le juge rappelle d’abord le cadre processuel: « L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Il souligne ensuite le pouvoir juridictionnel: « Selon l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. » Surtout, il affirme la nature relative de la nullité visée: « En effet, la nullité de la vente de la chose d’autrui est relative et ouverte uniquement au bénéfice de l’acquéreur selon l’article 1599 du code civil. »
La conséquence est assumée: l’action en nullité des reventes successives, engagée par un tiers non acquéreur à ces contrats, est irrecevable. La solution est classique; elle réaffirme le caractère “attitré” de l’action fondée sur l’article 1599 et évite la multiplication de nullités à l’initiative d’un tiers au contrat. La rampe de sortie offerte à la partie qui s’estime demeurée propriétaire est distincte: l’exercice de l’action réelle, et non la remise en cause des actes successifs à laquelle elle n’était pas partie. Le contrôle d’office par le juge est opportun et conforme à l’économie des fins de non-recevoir.
II. Imprescriptibilité de la revendication et extinction des demandes en responsabilité notariale
A. L’action en revendication: imprescriptible, mais exposée à la prescription acquisitive
Le juge fixe la borne normative: « Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Il précise la dialectique avec l’usucapion: « L’article 2258 du code civil énonce : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » » et rappelle les conditions de la possession utile: « « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». »
L’ordonnance opère alors une distinction salutaire entre fin de non-recevoir et défense au fond. Elle énonce que, s’agissant d’une action réelle, « Celle-ci étant imprescriptible, sa mise en échec par un défendeur qui justifierait être devenu propriétaire sur le fondement de l’article 2272 ne serait pas la conséquence de la prescription de cette action en revendication, mais bien de la prescription acquisitive sur le bien. » La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la revendication est donc rejetée, la discussion sur l’usucapion relevant du fond. La solution est précise et fidèle aux textes: l’imprescriptibilité protège l’accès au juge, tandis que l’éventuelle usucapion, si elle est démontrée, éteint le droit revendiqué par l’effet de la possession qualifiée.
B. La prescription des actions indemnitaires dirigées contre les études notariales
Le juge rappelle le double régime temporel. D’une part, « L’article 2270-1 ancien du code civil énonce que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. » D’autre part, « En application de l’article 2224 du code civil et 26-II de la loi n° 2008-561, les actions en responsabilité pour des faits antérieurs au 19 juin 2008 se prescrivent au plus tard dans un délai de cinq ans à compter du 18 juin 2008. » Le point de départ est fixé, pour les actes critiqués de 1997 à 2002, à la date de leur établissement ou de leur publication, la connaissance des faits étant alors acquise. Les procédures antérieures n’interrompent pas la prescription des demandes indemnitaires, faute d’identité d’objet et de cause avec des prétentions en dommages et intérêts.
La motivation se clôt par une affirmation nette, qui vaut pour l’ensemble des demandes indemnitaires tardives: « L’acte introductif d’instance ayant été délivré tardivement le 16 avril 2018, cette demande indemnitaire est prescrite. » La solution privilégie la stabilité des situations nées d’actes anciens et la finalité extinctive des délais butoirs. Elle rappelle aussi une exigence contentieuse stricte: l’interruption suppose une action pertinente au regard de l’objet indemnisatoire, ce que ne remplissent pas des démarches poursuivant la restitution ou la reconnaissance de propriété. La cohérence d’ensemble tient au partage des fonctions: l’action réelle demeure recevable, tandis que la responsabilité des professionnels est fermée par l’écoulement du temps.
La construction retenue par l’ordonnance sépare avec rigueur les voies procédurales disponibles. Elle ferme l’option de nullité à un tiers au contrat et verrouille les demandes indemnitaires devenues tardives. Elle maintient, en revanche, l’accès à la revendication, en reportant à la phase de fond l’examen d’une éventuelle prescription acquisitive, selon le rappel textuel: « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Cette répartition ordonnée des débats est conforme au droit positif et ménage une instruction efficace sur les seules questions demeurant encore ouvertes.
Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance du juge de la mise en état du 1er juillet 2025. Le litige naît d’un enchaînement atypique: promesses unilatérales de 1993, levée d’option en 1993, puis procès-verbal notarié de 1997 constatant un transfert de propriété et sa publication. Des reventes interviennent entre 2000 et 2002. La partie demanderesse, estimant n’avoir jamais perdu la propriété, a assigné pour voir prononcer la nullité des ventes et obtenir la restitution des immeubles, ainsi que la condamnation des études notariales.
La procédure s’est complexifiée par des instances parallèles, un jugement antérieur d’irrecevabilité partielle, et plusieurs incidents. Devant le juge de la mise en état, les défendeurs ont soulevé des fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en nullité d’une vente de 2000, de l’absence de qualité pour agir en nullité des autres ventes a non domino, et de la prescription des demandes indemnitaires contre les notaires. Il a également été débattu de la recevabilité de l’action en revendication, à l’aune de l’imprescriptibilité du droit de propriété et de la prescription acquisitive.
La question centrale portait sur l’articulation des fins de non-recevoir procédurales et des régimes de prescription, au regard de la nature des actions engagées. Le juge accueille la prescription de l’action en nullité relative à la vente de 2000, déclare irrecevables les demandes de nullité des ventes subséquentes pour défaut de qualité, rejette la fin de non-recevoir dirigée contre l’action en revendication, et retient la prescription des demandes indemnitaires contre les notaires. La motivation s’appuie sur des rappels normatifs nets, tels que: « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Elle rappelle aussi que « Les dispositions transitoires de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 […] s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par loi antérieure. » L’économie de l’ordonnance impose ainsi une clarification nette des champs de recevabilité et de prescription, puis un recentrage sur l’action réelle et la responsabilité notariale.
I. Délimitation des fins de non-recevoir: prescription et qualité pour agir
A. La prescription quinquennale de l’action en nullité d’une vente de 2000
Le juge retient la qualification d’action personnelle pour la demande d’annulation d’une vente intervenue en 2000. Il applique « Aux termes de l’article 2224 du code civil » et mobilise les dispositions transitoires de 2008 pour fixer un cadre temporel butoir. Le point de départ est rattaché à la publication de la vente au service de la publicité foncière, date à laquelle le titulaire pouvait utilement agir. La solution est claire: la combinaison du délai abrégé et du fait générateur objectivable rend irrecevable la demande, devenue tardive à la date de l’assignation.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable qui ancre la “connaissance des faits” à des événements publics et vérifiables. La thèse d’une découverte plus tardive, invoquant des échanges administratifs ou la révélation d’un enregistrement, est écartée en incident. Le raisonnement privilégie la sécurité juridique attachée à la publicité foncière. Il est rigoureux, mais cohérent avec l’idée que la découverte subjective ne peut supplanter la publicité légale pour une action personnelle liée à un acte publié. Le débat sur d’éventuelles interruptions n’est pas retenu, faute d’identité d’objet et de cause entre les procédures antérieures et la prétention annulatoire.
B. Le défaut de qualité pour agir en nullité des ventes a non domino
Le juge rappelle d’abord le cadre processuel: « L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Il souligne ensuite le pouvoir juridictionnel: « Selon l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. » Surtout, il affirme la nature relative de la nullité visée: « En effet, la nullité de la vente de la chose d’autrui est relative et ouverte uniquement au bénéfice de l’acquéreur selon l’article 1599 du code civil. »
La conséquence est assumée: l’action en nullité des reventes successives, engagée par un tiers non acquéreur à ces contrats, est irrecevable. La solution est classique; elle réaffirme le caractère “attitré” de l’action fondée sur l’article 1599 et évite la multiplication de nullités à l’initiative d’un tiers au contrat. La rampe de sortie offerte à la partie qui s’estime demeurée propriétaire est distincte: l’exercice de l’action réelle, et non la remise en cause des actes successifs à laquelle elle n’était pas partie. Le contrôle d’office par le juge est opportun et conforme à l’économie des fins de non-recevoir.
II. Imprescriptibilité de la revendication et extinction des demandes en responsabilité notariale
A. L’action en revendication: imprescriptible, mais exposée à la prescription acquisitive
Le juge fixe la borne normative: « Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Il précise la dialectique avec l’usucapion: « L’article 2258 du code civil énonce : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » » et rappelle les conditions de la possession utile: « « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». »
L’ordonnance opère alors une distinction salutaire entre fin de non-recevoir et défense au fond. Elle énonce que, s’agissant d’une action réelle, « Celle-ci étant imprescriptible, sa mise en échec par un défendeur qui justifierait être devenu propriétaire sur le fondement de l’article 2272 ne serait pas la conséquence de la prescription de cette action en revendication, mais bien de la prescription acquisitive sur le bien. » La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la revendication est donc rejetée, la discussion sur l’usucapion relevant du fond. La solution est précise et fidèle aux textes: l’imprescriptibilité protège l’accès au juge, tandis que l’éventuelle usucapion, si elle est démontrée, éteint le droit revendiqué par l’effet de la possession qualifiée.
B. La prescription des actions indemnitaires dirigées contre les études notariales
Le juge rappelle le double régime temporel. D’une part, « L’article 2270-1 ancien du code civil énonce que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. » D’autre part, « En application de l’article 2224 du code civil et 26-II de la loi n° 2008-561, les actions en responsabilité pour des faits antérieurs au 19 juin 2008 se prescrivent au plus tard dans un délai de cinq ans à compter du 18 juin 2008. » Le point de départ est fixé, pour les actes critiqués de 1997 à 2002, à la date de leur établissement ou de leur publication, la connaissance des faits étant alors acquise. Les procédures antérieures n’interrompent pas la prescription des demandes indemnitaires, faute d’identité d’objet et de cause avec des prétentions en dommages et intérêts.
La motivation se clôt par une affirmation nette, qui vaut pour l’ensemble des demandes indemnitaires tardives: « L’acte introductif d’instance ayant été délivré tardivement le 16 avril 2018, cette demande indemnitaire est prescrite. » La solution privilégie la stabilité des situations nées d’actes anciens et la finalité extinctive des délais butoirs. Elle rappelle aussi une exigence contentieuse stricte: l’interruption suppose une action pertinente au regard de l’objet indemnisatoire, ce que ne remplissent pas des démarches poursuivant la restitution ou la reconnaissance de propriété. La cohérence d’ensemble tient au partage des fonctions: l’action réelle demeure recevable, tandis que la responsabilité des professionnels est fermée par l’écoulement du temps.
La construction retenue par l’ordonnance sépare avec rigueur les voies procédurales disponibles. Elle ferme l’option de nullité à un tiers au contrat et verrouille les demandes indemnitaires devenues tardives. Elle maintient, en revanche, l’accès à la revendication, en reportant à la phase de fond l’examen d’une éventuelle prescription acquisitive, selon le rappel textuel: « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Cette répartition ordonnée des débats est conforme au droit positif et ménage une instruction efficace sur les seules questions demeurant encore ouvertes.