Tribunal judiciaire de Nantes, le 24 juin 2025, n°24/01387
Rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’une négociation de bail commercial avortée. Le demandeur soutenait qu’une offre acceptée avait suffi à former un bail à effet au 1er janvier 2024. Le défendeur s’était rétracté avant toute signature, soutenant l’absence d’accord ferme et de commencement d’exécution.
La procédure révèle une assignation en paiement de loyers et charges, subsidiairement en résiliation et expulsion. Le défendeur n’a pas constitué avocat. Le juge statue réputé contradictoire, et rejette toutes demandes. La question portait sur la formation du bail commercial à la suite d’une offre acceptée mais restée imprécise, et sur la portée de l’adage « promesse de bail vaut bail » en présence de réserves. La solution écarte la formation du contrat, faute d’accord sur les éléments essentiels et de tout début d’exécution.
I. Les exigences de formation du bail commercial rappelées et appliquées
A. La nature consensuelle du bail et la fonction des éléments essentiels
Le jugement rappelle que « le bail commercial est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucune condition de forme particulière ». Il aligne ce rappel sur l’article 1709 du code civil et l’économie des articles 1113 et suivants. Il insiste cependant sur la nécessité d’un accord certain sur la chose, le prix et la durée, ainsi que sur la cohérence interne de l’échange de consentements.
La motivation précise que « la promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord sur la chose, le prix et la durée », tout en ajoutant aussitôt une réserve décisive « sauf à ce que les parties aient fait de la réitération […] un élément constitutif de leur consentement ». Le juge admet donc la force obligatoire d’une promesse autonome, mais seulement si les éléments essentiels sont acquis et si aucune condition structurelle n’est érigée en préalable.
B. L’insuffisance de l’offre acceptée et l’absence de volonté ferme
L’examen in concreto révèle des manques déterminants. Le juge estime que les termes de l’offre du 15 novembre 2023 « ne permettent pas de retenir l’existence d’un accord sur les éléments essentiels du contrat et une volonté non équivoque […] de s’engager de façon ferme et définitive ». Il relève successivement la description lacunaire de la chose, la destination non précisée, l’ambiguïté sur la durée, et l’ombre portée d’une réitération sous forme d’un bail ultérieur.
Le raisonnement s’appuie sur des constats précis, notamment « que la description des locaux y est mentionnée de manière très sommaire », « que la durée du bail n’est pas précisée » et « que l’ambiguïté des termes […] s’agissant de la réitération […] ne permet pas de considérer qu’elles ont manifesté une volonté ferme et définitive ». L’absence de « tout commencement d’exécution » parachève l’analyse. Le tribunal conclut en conséquence que « l’existence d’un bail commercial […] ne peut être retenue ».
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une solution conforme aux principes et à une ligne jurisprudentielle constante
La décision s’inscrit dans une lecture exigeante mais classique du consensualisme contractuel. Le rappel du principe est net, mais sa mise en œuvre demeure conditionnée par la preuve d’un accord complet et dépourvu d’ambiguïté. Le juge ménage l’adage « promesse de bail vaut bail » sans l’absolutiser, en rappelant que la réitération peut devenir un élément constitutif du consentement lorsque les parties l’érigent ainsi.
Ce positionnement renforce la cohérence du droit positif. Il protège la sécurité juridique en exigeant que les éléments essentiels soient fixés sans équivoque. Il évite que de simples pourparlers structurés, mais incomplets, cristallisent un bail irrévocable. La motivation, centrée sur la chose, la destination, la durée et la réitération, illustre une méthode d’appréciation concrète, ordonnée et mesurée.
B. Conséquences pratiques pour la négociation des baux et prévention du risque contentieux
La portée pratique est nette pour les acteurs. Les offres de prise à bail doivent intégrer une description précise des locaux, une destination claire et une durée sans ambiguïté. Lorsque la signature d’un bail formel est envisagée, la clause de réitération doit être traitée avec rigueur, sous peine d’être analysée comme condition de formation et non simple modalité d’exécution.
Sur le terrain probatoire, le défaut de remise des clés, l’absence de prise de possession et l’inexistence de paiements initiaux pèsent lourd. Le juge retient ici que l’absence de « commencement d’exécution » corrobore l’inachèvement du consentement. Les praticiens ont donc intérêt à calibrer leurs documents précontractuels, soit pour consacrer un bail dès l’offre, soit pour encadrer des pourparlers non engageants. La solution, équilibrée, limite les effets indésirables de promesses imprécises sur la stabilité des rapports locatifs.
Rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’une négociation de bail commercial avortée. Le demandeur soutenait qu’une offre acceptée avait suffi à former un bail à effet au 1er janvier 2024. Le défendeur s’était rétracté avant toute signature, soutenant l’absence d’accord ferme et de commencement d’exécution.
La procédure révèle une assignation en paiement de loyers et charges, subsidiairement en résiliation et expulsion. Le défendeur n’a pas constitué avocat. Le juge statue réputé contradictoire, et rejette toutes demandes. La question portait sur la formation du bail commercial à la suite d’une offre acceptée mais restée imprécise, et sur la portée de l’adage « promesse de bail vaut bail » en présence de réserves. La solution écarte la formation du contrat, faute d’accord sur les éléments essentiels et de tout début d’exécution.
I. Les exigences de formation du bail commercial rappelées et appliquées
A. La nature consensuelle du bail et la fonction des éléments essentiels
Le jugement rappelle que « le bail commercial est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucune condition de forme particulière ». Il aligne ce rappel sur l’article 1709 du code civil et l’économie des articles 1113 et suivants. Il insiste cependant sur la nécessité d’un accord certain sur la chose, le prix et la durée, ainsi que sur la cohérence interne de l’échange de consentements.
La motivation précise que « la promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord sur la chose, le prix et la durée », tout en ajoutant aussitôt une réserve décisive « sauf à ce que les parties aient fait de la réitération […] un élément constitutif de leur consentement ». Le juge admet donc la force obligatoire d’une promesse autonome, mais seulement si les éléments essentiels sont acquis et si aucune condition structurelle n’est érigée en préalable.
B. L’insuffisance de l’offre acceptée et l’absence de volonté ferme
L’examen in concreto révèle des manques déterminants. Le juge estime que les termes de l’offre du 15 novembre 2023 « ne permettent pas de retenir l’existence d’un accord sur les éléments essentiels du contrat et une volonté non équivoque […] de s’engager de façon ferme et définitive ». Il relève successivement la description lacunaire de la chose, la destination non précisée, l’ambiguïté sur la durée, et l’ombre portée d’une réitération sous forme d’un bail ultérieur.
Le raisonnement s’appuie sur des constats précis, notamment « que la description des locaux y est mentionnée de manière très sommaire », « que la durée du bail n’est pas précisée » et « que l’ambiguïté des termes […] s’agissant de la réitération […] ne permet pas de considérer qu’elles ont manifesté une volonté ferme et définitive ». L’absence de « tout commencement d’exécution » parachève l’analyse. Le tribunal conclut en conséquence que « l’existence d’un bail commercial […] ne peut être retenue ».
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une solution conforme aux principes et à une ligne jurisprudentielle constante
La décision s’inscrit dans une lecture exigeante mais classique du consensualisme contractuel. Le rappel du principe est net, mais sa mise en œuvre demeure conditionnée par la preuve d’un accord complet et dépourvu d’ambiguïté. Le juge ménage l’adage « promesse de bail vaut bail » sans l’absolutiser, en rappelant que la réitération peut devenir un élément constitutif du consentement lorsque les parties l’érigent ainsi.
Ce positionnement renforce la cohérence du droit positif. Il protège la sécurité juridique en exigeant que les éléments essentiels soient fixés sans équivoque. Il évite que de simples pourparlers structurés, mais incomplets, cristallisent un bail irrévocable. La motivation, centrée sur la chose, la destination, la durée et la réitération, illustre une méthode d’appréciation concrète, ordonnée et mesurée.
B. Conséquences pratiques pour la négociation des baux et prévention du risque contentieux
La portée pratique est nette pour les acteurs. Les offres de prise à bail doivent intégrer une description précise des locaux, une destination claire et une durée sans ambiguïté. Lorsque la signature d’un bail formel est envisagée, la clause de réitération doit être traitée avec rigueur, sous peine d’être analysée comme condition de formation et non simple modalité d’exécution.
Sur le terrain probatoire, le défaut de remise des clés, l’absence de prise de possession et l’inexistence de paiements initiaux pèsent lourd. Le juge retient ici que l’absence de « commencement d’exécution » corrobore l’inachèvement du consentement. Les praticiens ont donc intérêt à calibrer leurs documents précontractuels, soit pour consacrer un bail dès l’offre, soit pour encadrer des pourparlers non engageants. La solution, équilibrée, limite les effets indésirables de promesses imprécises sur la stabilité des rapports locatifs.