Tribunal judiciaire de Nanterre, le 30 juin 2025, n°24/09547
Rendue le 30 juin 2025 par la 8e chambre à Nanterre (n° RG 24/09547), la décision tranche un contentieux récurrent de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, se prévalant d’une précédente condamnation de 2021 restée sans effet, poursuit les copropriétaires débiteurs pour le paiement d’un arriéré arrêté au 1er avril 2023, des frais annexes, de dommages-intérêts, et sollicite la capitalisation des intérêts ainsi que la solidarité. Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la formation statue au fond en application de l’article 472 du code de procédure civile. La demande principale porte sur l’exigibilité des charges au regard des comptes approuvés, le point de départ des intérêts, le périmètre des « frais nécessaires » de l’article 10-1 de la loi de 1965, l’octroi de dommages-intérêts distincts, et l’articulation entre solidarité conventionnelle et condamnation in solidum. Elle retient l’exigibilité d’un principal de 14 540,21 euros, assorti d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, admet 205,41 euros de frais nécessaires et 380 euros au titre de l’état daté, alloue 1 400 euros de dommages-intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700, ordonne la capitalisation, limite la solidarité aux charges en vertu du règlement, et ordonne le recrédit de sommes indûment imputées.
I. Exigibilité des charges et aménagement des intérêts
A. L’exigibilité des charges après approbation des comptes et assignation valant mise en demeure
La formation rappelle l’effet classique de l’approbation des comptes par l’assemblée sur la créance du syndicat. L’arrêt énonce que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. » Cette base, solidement ancrée, justifie la condamnation au principal sur la période considérée, les procès-verbaux produits couvrant les exercices pertinents et les appels conformes.
Le juge articule ensuite les articles 35 et 36 du décret de 1967 avec la situation factuelle. La mise en demeure antérieure, limitée, ne couvrait pas l’intégralité des sommes réclamées. D’où la précision suivante, décisive pour le point de départ des intérêts moratoires: « En conséquence, les intérêts courront à compter de la délivrance de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure. » La solution concilie l’exigence de certitude de la créance avec la nécessité d’une interpellation adaptée à l’étendue actualisée de la dette.
B. La solidarité conventionnelle, limitée aux charges, et la condamnation in solidum pour le surplus
S’agissant de l’engagement des débiteurs multiples, la décision distingue nettement solidarité et obligation in solidum. Elle rappelle que « Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » L’extrait du règlement de copropriété, expressément visé, stipule la solidarité « à l’acquit de toutes les charges afférentes » au lot. La juridiction en déduit, conformément au texte, la solidarité pour le seul poste des charges, et opte pour une condamnation in solidum à raison des accessoires. Cette articulation préserve la lettre de la clause et évite toute extension induite de la solidarité à des postes non visés, tout en garantissant l’efficacité du recouvrement.
II. Les accessoires de la créance: frais nécessaires, état daté, préjudice distinct et capitalisation
A. La délimitation des « frais nécessaires » et la validation de l’état daté
La décision procède à un tri rigoureux des demandes fondées sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle la définition opératoire: « Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. » En cohérence, elle exclut les frais relevant de l’administration courante (constitution et transmission de dossier) et les mises en demeure non justifiées, pour ne retenir que la sommation de payer et sa facture, d’où un montant de 205,41 euros, et l’ordonnance de recrédit des sommes indûment imputées.
Le poste « état daté » est admis sur le même fondement spécial. La juridiction constate l’émission d’un état conforme et la stipulation contractuelle claire. Elle en déduit que « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté » sont imputables au seul copropriétaire, et alloue 380 euros, consolidant ainsi une pratique encadrée par le contrat et par la loi.
B. Le préjudice distinct justifiant des dommages-intérêts et la capitalisation des intérêts
Au titre de la responsabilité contractuelle, la formation isole un préjudice autonome, distinct des intérêts moratoires. Elle motive, par une formule de principe, que « les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire […] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. » L’octroi de 1 400 euros, d’un montant mesuré, s’appuie sur la dégradation de la trésorerie et la réitération des défauts, déjà sanctionnés auparavant.
Enfin, la juridiction statue sur la capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil. Elle énonce que « La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier. » L’ordonnance de capitalisation, limitée aux intérêts échus pour une année entière, achève de structurer le régime accessoire, sans excéder l’équilibre légal ni altérer la proportionnalité de la sanction financière.
Rendue le 30 juin 2025 par la 8e chambre à Nanterre (n° RG 24/09547), la décision tranche un contentieux récurrent de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, se prévalant d’une précédente condamnation de 2021 restée sans effet, poursuit les copropriétaires débiteurs pour le paiement d’un arriéré arrêté au 1er avril 2023, des frais annexes, de dommages-intérêts, et sollicite la capitalisation des intérêts ainsi que la solidarité. Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la formation statue au fond en application de l’article 472 du code de procédure civile. La demande principale porte sur l’exigibilité des charges au regard des comptes approuvés, le point de départ des intérêts, le périmètre des « frais nécessaires » de l’article 10-1 de la loi de 1965, l’octroi de dommages-intérêts distincts, et l’articulation entre solidarité conventionnelle et condamnation in solidum. Elle retient l’exigibilité d’un principal de 14 540,21 euros, assorti d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, admet 205,41 euros de frais nécessaires et 380 euros au titre de l’état daté, alloue 1 400 euros de dommages-intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700, ordonne la capitalisation, limite la solidarité aux charges en vertu du règlement, et ordonne le recrédit de sommes indûment imputées.
I. Exigibilité des charges et aménagement des intérêts
A. L’exigibilité des charges après approbation des comptes et assignation valant mise en demeure
La formation rappelle l’effet classique de l’approbation des comptes par l’assemblée sur la créance du syndicat. L’arrêt énonce que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. » Cette base, solidement ancrée, justifie la condamnation au principal sur la période considérée, les procès-verbaux produits couvrant les exercices pertinents et les appels conformes.
Le juge articule ensuite les articles 35 et 36 du décret de 1967 avec la situation factuelle. La mise en demeure antérieure, limitée, ne couvrait pas l’intégralité des sommes réclamées. D’où la précision suivante, décisive pour le point de départ des intérêts moratoires: « En conséquence, les intérêts courront à compter de la délivrance de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure. » La solution concilie l’exigence de certitude de la créance avec la nécessité d’une interpellation adaptée à l’étendue actualisée de la dette.
B. La solidarité conventionnelle, limitée aux charges, et la condamnation in solidum pour le surplus
S’agissant de l’engagement des débiteurs multiples, la décision distingue nettement solidarité et obligation in solidum. Elle rappelle que « Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » L’extrait du règlement de copropriété, expressément visé, stipule la solidarité « à l’acquit de toutes les charges afférentes » au lot. La juridiction en déduit, conformément au texte, la solidarité pour le seul poste des charges, et opte pour une condamnation in solidum à raison des accessoires. Cette articulation préserve la lettre de la clause et évite toute extension induite de la solidarité à des postes non visés, tout en garantissant l’efficacité du recouvrement.
II. Les accessoires de la créance: frais nécessaires, état daté, préjudice distinct et capitalisation
A. La délimitation des « frais nécessaires » et la validation de l’état daté
La décision procède à un tri rigoureux des demandes fondées sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle la définition opératoire: « Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. » En cohérence, elle exclut les frais relevant de l’administration courante (constitution et transmission de dossier) et les mises en demeure non justifiées, pour ne retenir que la sommation de payer et sa facture, d’où un montant de 205,41 euros, et l’ordonnance de recrédit des sommes indûment imputées.
Le poste « état daté » est admis sur le même fondement spécial. La juridiction constate l’émission d’un état conforme et la stipulation contractuelle claire. Elle en déduit que « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté » sont imputables au seul copropriétaire, et alloue 380 euros, consolidant ainsi une pratique encadrée par le contrat et par la loi.
B. Le préjudice distinct justifiant des dommages-intérêts et la capitalisation des intérêts
Au titre de la responsabilité contractuelle, la formation isole un préjudice autonome, distinct des intérêts moratoires. Elle motive, par une formule de principe, que « les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire […] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. » L’octroi de 1 400 euros, d’un montant mesuré, s’appuie sur la dégradation de la trésorerie et la réitération des défauts, déjà sanctionnés auparavant.
Enfin, la juridiction statue sur la capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil. Elle énonce que « La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier. » L’ordonnance de capitalisation, limitée aux intérêts échus pour une année entière, achève de structurer le régime accessoire, sans excéder l’équilibre légal ni altérer la proportionnalité de la sanction financière.