Tribunal judiciaire de Grenoble, le 26 juin 2025, n°25/00728
Le Tribunal judiciaire de Grenoble, par ordonnance de référé rendue le 26 juin 2025, statue sur la demande d’expulsion d’un preneur commercial défaillant et sur la fixation d’une indemnité d’occupation. L’enjeu tient à l’articulation des pouvoirs du juge des référés en présence d’une clause résolutoire acquise et à l’étendue de la provision allouée au bailleur.
Les faits pertinents sont simples. Un bail commercial a été consenti en 2020, puis le fonds a été cédé en 2024 avec accord des bailleurs. Le contrat comportait une clause de solidarité du cédant et une stipulation d’expulsion sans délai, assortie d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation majorée de 50 %. À compter de décembre 2024, le preneur n’a plus payé les loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 février 2025.
La procédure s’est poursuivie par une assignation en référé du 18 avril 2025, aux fins d’expulsion sous astreinte, d’indemnité d’occupation fixée selon la clause (soit 150 % du loyer), et de condamnation au titre de l’article 700 et aux dépens. Le défendeur n’a pas comparu. La question tranchée porte, d’une part, sur la possibilité d’ordonner l’expulsion pour faire cesser un trouble manifestement illicite, d’autre part, sur le niveau de l’indemnité d’occupation provisionnelle en présence d’une stipulation contractuelle plus élevée. La juridiction retient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état », en ajoutant que « l’application de ces dispositions n’est subordonnée ni à la preuve de l’urgence […] ni à celle de l’absence de contestation sérieuse ». Elle constate que « le bail commercial a été résilié de plein droit le 21 mars 2025 » et que le preneur « occupe sans droit ni titre ». Elle ordonne l’expulsion, « le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 60e jour suivant la signification de la présente décision », et fixe « l’indemnité provisionnelle d’occupation […] équivalente au dernier montant du loyer », soit 996,40 € par mois.
I. Le fondement et la mécanique de l’expulsion en référé
A. La qualification de trouble illicite après acquisition de la clause résolutoire La juridiction ancre sa compétence sur le terrain du trouble manifestement illicite, né de l’occupation des lieux après réalisation de la clause résolutoire. Elle rappelle que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures […] pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La démarche est classique lorsque le commandement visant la clause n’a pas été suivi d’effet et que le délai a expiré.
La motivation souligne l’indifférence de l’urgence en ces matières, en ces termes clairs : « L’application de ces dispositions n’est subordonnée ni à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée, ni à celle de l’absence de contestation sérieuse. » La constatation selon laquelle « il n’est pas contesté que le bail commercial a été résilié de plein droit le 21 mars 2025 » fonde directement l’atteinte au droit de propriété et légitime la remise en état.
B. L’astreinte et les modalités d’exécution ordonnées L’astreinte vient assurer l’effectivité de la remise des lieux, conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, dont il est rappelé que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». L’ordonnance choisit un mécanisme tempéré, avec un point de départ différé, en énonçant « le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 60e jour suivant la signification de la présente décision ».
La stipulation contractuelle d’expulsion immédiate renforce l’économie de la solution sans lier le juge. Le bail prévoyait que « si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé […] De plus, il encourrait une astreinte de cent euros […] Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation […] majoré[e] de cinquante pour cent ». La juridiction en respecte l’esprit tout en exerçant son pouvoir d’aménagement, ce qui préserve la proportion et la sécurité de l’exécution.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. La fixation provisionnelle de l’indemnité d’occupation au loyer de base La clause prévoyait une indemnité d’occupation forfaitaire égale à 150 % du loyer annuel. Pour autant, l’ordonnance retient une provision mensuelle « équivalente au dernier montant du loyer », soit 996,40 €, due « à compter du 22 mars 2025 ». Cette solution privilégie une base incontestable en référé, le quantum majoré relevant d’une appréciation au fond de la validité, de la proportion et, le cas échéant, de la possible révision d’une clause pénale.
La juridiction se situe ainsi dans le cadre de l’allocation d’une provision à hauteur de l’obligation non sérieusement contestable. L’usage du loyer facial, plutôt que du forfait contractuel majoré, prévient le risque d’un excès en référé et ménage l’office du juge du principal. La solution présente une cohérence pratique, tout en appelant, si besoin, une liquidation ou un ajustement ultérieur.
B. L’efficacité des clauses d’expulsion et l’articulation avec le référé L’ordonnance confirme l’utilité probatoire et opératoire des stipulations qui programment l’expulsion et l’astreinte. Ces clauses facilitent la démonstration de la remise en état nécessaire, sans dispenser du contrôle de proportion et de l’adaptation au cas. Le rappel selon lequel l’expulsion peut être ordonnée « sur une simple ordonnance de référé » illustre l’adéquation entre l’instrument contractuel et les pouvoirs juridictionnels.
La portée pratique est nette pour les bailleurs confrontés à une inexécution prolongée. L’astreinte différée renforce l’incitation sans brutalité excessive, tandis que l’indemnité au loyer de base évite de préjuger d’un éventuel débat sur la surévaluation contractuelle. L’économie générale demeure équilibrée : l’expulsion est assurée promptement, et le supplément pécuniaire est réservé à une appréciation au fond, si elle s’avère nécessaire.
Le Tribunal judiciaire de Grenoble, par ordonnance de référé rendue le 26 juin 2025, statue sur la demande d’expulsion d’un preneur commercial défaillant et sur la fixation d’une indemnité d’occupation. L’enjeu tient à l’articulation des pouvoirs du juge des référés en présence d’une clause résolutoire acquise et à l’étendue de la provision allouée au bailleur.
Les faits pertinents sont simples. Un bail commercial a été consenti en 2020, puis le fonds a été cédé en 2024 avec accord des bailleurs. Le contrat comportait une clause de solidarité du cédant et une stipulation d’expulsion sans délai, assortie d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation majorée de 50 %. À compter de décembre 2024, le preneur n’a plus payé les loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 février 2025.
La procédure s’est poursuivie par une assignation en référé du 18 avril 2025, aux fins d’expulsion sous astreinte, d’indemnité d’occupation fixée selon la clause (soit 150 % du loyer), et de condamnation au titre de l’article 700 et aux dépens. Le défendeur n’a pas comparu. La question tranchée porte, d’une part, sur la possibilité d’ordonner l’expulsion pour faire cesser un trouble manifestement illicite, d’autre part, sur le niveau de l’indemnité d’occupation provisionnelle en présence d’une stipulation contractuelle plus élevée. La juridiction retient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état », en ajoutant que « l’application de ces dispositions n’est subordonnée ni à la preuve de l’urgence […] ni à celle de l’absence de contestation sérieuse ». Elle constate que « le bail commercial a été résilié de plein droit le 21 mars 2025 » et que le preneur « occupe sans droit ni titre ». Elle ordonne l’expulsion, « le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 60e jour suivant la signification de la présente décision », et fixe « l’indemnité provisionnelle d’occupation […] équivalente au dernier montant du loyer », soit 996,40 € par mois.
I. Le fondement et la mécanique de l’expulsion en référé
A. La qualification de trouble illicite après acquisition de la clause résolutoire
La juridiction ancre sa compétence sur le terrain du trouble manifestement illicite, né de l’occupation des lieux après réalisation de la clause résolutoire. Elle rappelle que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures […] pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La démarche est classique lorsque le commandement visant la clause n’a pas été suivi d’effet et que le délai a expiré.
La motivation souligne l’indifférence de l’urgence en ces matières, en ces termes clairs : « L’application de ces dispositions n’est subordonnée ni à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée, ni à celle de l’absence de contestation sérieuse. » La constatation selon laquelle « il n’est pas contesté que le bail commercial a été résilié de plein droit le 21 mars 2025 » fonde directement l’atteinte au droit de propriété et légitime la remise en état.
B. L’astreinte et les modalités d’exécution ordonnées
L’astreinte vient assurer l’effectivité de la remise des lieux, conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, dont il est rappelé que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». L’ordonnance choisit un mécanisme tempéré, avec un point de départ différé, en énonçant « le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 60e jour suivant la signification de la présente décision ».
La stipulation contractuelle d’expulsion immédiate renforce l’économie de la solution sans lier le juge. Le bail prévoyait que « si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé […] De plus, il encourrait une astreinte de cent euros […] Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation […] majoré[e] de cinquante pour cent ». La juridiction en respecte l’esprit tout en exerçant son pouvoir d’aménagement, ce qui préserve la proportion et la sécurité de l’exécution.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. La fixation provisionnelle de l’indemnité d’occupation au loyer de base
La clause prévoyait une indemnité d’occupation forfaitaire égale à 150 % du loyer annuel. Pour autant, l’ordonnance retient une provision mensuelle « équivalente au dernier montant du loyer », soit 996,40 €, due « à compter du 22 mars 2025 ». Cette solution privilégie une base incontestable en référé, le quantum majoré relevant d’une appréciation au fond de la validité, de la proportion et, le cas échéant, de la possible révision d’une clause pénale.
La juridiction se situe ainsi dans le cadre de l’allocation d’une provision à hauteur de l’obligation non sérieusement contestable. L’usage du loyer facial, plutôt que du forfait contractuel majoré, prévient le risque d’un excès en référé et ménage l’office du juge du principal. La solution présente une cohérence pratique, tout en appelant, si besoin, une liquidation ou un ajustement ultérieur.
B. L’efficacité des clauses d’expulsion et l’articulation avec le référé
L’ordonnance confirme l’utilité probatoire et opératoire des stipulations qui programment l’expulsion et l’astreinte. Ces clauses facilitent la démonstration de la remise en état nécessaire, sans dispenser du contrôle de proportion et de l’adaptation au cas. Le rappel selon lequel l’expulsion peut être ordonnée « sur une simple ordonnance de référé » illustre l’adéquation entre l’instrument contractuel et les pouvoirs juridictionnels.
La portée pratique est nette pour les bailleurs confrontés à une inexécution prolongée. L’astreinte différée renforce l’incitation sans brutalité excessive, tandis que l’indemnité au loyer de base évite de préjuger d’un éventuel débat sur la surévaluation contractuelle. L’économie générale demeure équilibrée : l’expulsion est assurée promptement, et le supplément pécuniaire est réservé à une appréciation au fond, si elle s’avère nécessaire.