Tribunal judiciaire de Grasse, le 26 juin 2025, n°25/01565
La décision commentée émane du Tribunal judiciaire de Grasse, 26 juin 2025, statuant selon la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire, détenteur de plusieurs lots, n’a pas acquitté des provisions et régularisations approuvées par plusieurs assemblées générales, tandis qu’une mise en demeure recommandée du 22 novembre 2024 est restée sans effet. Assigné le 24 mars 2025, le défendeur n’a pas comparu, le jugement étant réputé contradictoire. Le syndicat a sollicité la condamnation aux provisions échues et à échoir, aux frais nécessaires de l’article 10-1, ainsi que des dommages-intérêts distincts fondés sur l’article 1231-6 du code civil, outre une demande relative au droit proportionnel de recouvrement.
L’enjeu porte, d’abord, sur les conditions d’activation de l’exigibilité immédiate prévue par l’article 19-2, notamment quant au contenu de la mise en demeure et au départ du délai, puis, corrélativement, sur la portée de l’office du juge statuant en procédure accélérée au fond. Il concerne, ensuite, la délimitation des « frais nécessaires » imputables au seul copropriétaire défaillant, l’articulation avec le droit proportionnel des commissaires de justice et l’octroi de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire. La juridiction confirme l’exigibilité des sommes principales, restreint les frais visés à l’article 10-1, refuse l’inclusion anticipée du droit proportionnel dans les dépens, et alloue une réparation mesurée au titre du préjudice distinct.
I. La mise en œuvre rigoureuse de l’article 19-2 et l’office du juge
A. L’exigence d’une mise en demeure précise et le régime de notification
La décision rappelle que la mise en demeure doit être utile, claire et suffisamment détaillée pour déclencher, à l’issue de trente jours, l’exigibilité des sommes. Elle cite que « cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget ». Cette exigence s’inscrit dans une logique d’information loyale du débiteur, afin qu’il identifie, sans équivoque, la réponse appropriée et l’ampleur de l’injonction.
Le régime de notification est traité avec précision. La juridiction souligne que le point de départ du délai court « le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire », peu important l’absence de retrait, et qu’il en va de même en cas de « pli avisé et non réclamé ». La solution s’accorde avec les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, qui sécurisent la computation des délais en retenant l’adresse déclarée auprès du syndic. La ratio legis demeure la continuité de la trésorerie du syndicat, la charge de la diligence pesant sur le copropriétaire pour maintenir ses coordonnées à jour.
B. L’exigibilité immédiate et la condamnation corrélative en procédure accélérée
L’approbation des comptes et budgets par l’assemblée générale confère aux créances un caractère « liquide et exigible », sauf contestation pertinente du décompte individuel en corrélation avec les résolutions. Le juge constate la régularité des approbations successives et l’impayé au titre de l’exercice en cours, avant d’en déduire l’activation de l’article 19-2. Il est alors rappelé, dans les termes mêmes du texte, que « le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté […] la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».
L’office du juge est cadré par la finalité de la procédure, qui « a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel », en permettant une décision exécutoire rapide. Sur cette base, la juridiction condamne au paiement des sommes échues et des appels non encore échus rendus immédiatement exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La motivation, structurée par la preuve du syndicat selon l’article 1353 du code civil, allie contrôle de régularité et efficacité budgétaire, sans excéder le périmètre du contrôle nécessaire.
II. La portée des accessoires: frais nécessaires, droit proportionnel et réparation du préjudice
A. La délimitation stricte des frais nécessaires et l’exclusion du droit proportionnel
La décision illustre une lecture restrictive de l’article 10-1. Sont qualifiés de « frais nécessaires » les seuls coûts directement utiles et exigibles à compter de la mise en demeure, tels que les mises en demeure elles-mêmes et la lettre dédiée au mécanisme de l’article 19-2. La juridiction admet ainsi un quantum réduit, tout en écartant les relances trop rapprochées et les frais de constitution de dossier. Elle relève, à cet égard, que « ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire », sauf circonstances exceptionnelles, dont la preuve n’est ni alléguée ni rapportée.
La solution est renforcée par la mention du contrat type issu du décret du 26 mars 2015, qui n’autorise une facturation additionnelle que dans des hypothèses précisément qualifiées. Enfin, s’agissant du droit proportionnel, la juridiction précise qu’il « reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 », de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en anticiper l’inclusion dans les dépens. Cette approche consolide la sécurité juridique des débiteurs et évite la capitalisation prématurée de frais hypothétiques, non nés au jour du jugement.
B. L’intérêt moratoire et les dommages-intérêts distincts mesurés
L’article 1231-6 reçoit une application conforme à sa lettre et à sa finalité. La décision rappelle que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal », dus sans preuve d’une perte spécifique. Elle ajoute que « le créancier […] peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » si un préjudice autonome, imputable à la mauvaise foi, est établi.
L’appréciation in concreto conduit à une indemnisation mesurée, compte tenu de la persistance du défaut de paiement et des contraintes de trésorerie subies par la collectivité. Le juge retient que « le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 400 € », ce qui marque une volonté de proportionner la réparation au trouble effectivement démontré. L’exécution provisoire de droit s’articule naturellement avec l’objectif de continuité financière du syndicat, tandis que l’intérêt au taux légal, courant à compter de l’assignation, assure la rémunération du temps du retard.
Ainsi, la décision ordonne avec rigueur l’exécution des obligations nées de l’approbation des comptes et du budget, tout en circonscrivant avec précision les accessoires de la dette. L’équilibre retenu renforce la prévisibilité du régime de l’article 19-2, sécurise le périmètre des frais imputables et stabilise la réparation complémentaire autour d’un préjudice objectivé par la gestion collective.
La décision commentée émane du Tribunal judiciaire de Grasse, 26 juin 2025, statuant selon la procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire, détenteur de plusieurs lots, n’a pas acquitté des provisions et régularisations approuvées par plusieurs assemblées générales, tandis qu’une mise en demeure recommandée du 22 novembre 2024 est restée sans effet. Assigné le 24 mars 2025, le défendeur n’a pas comparu, le jugement étant réputé contradictoire. Le syndicat a sollicité la condamnation aux provisions échues et à échoir, aux frais nécessaires de l’article 10-1, ainsi que des dommages-intérêts distincts fondés sur l’article 1231-6 du code civil, outre une demande relative au droit proportionnel de recouvrement.
L’enjeu porte, d’abord, sur les conditions d’activation de l’exigibilité immédiate prévue par l’article 19-2, notamment quant au contenu de la mise en demeure et au départ du délai, puis, corrélativement, sur la portée de l’office du juge statuant en procédure accélérée au fond. Il concerne, ensuite, la délimitation des « frais nécessaires » imputables au seul copropriétaire défaillant, l’articulation avec le droit proportionnel des commissaires de justice et l’octroi de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire. La juridiction confirme l’exigibilité des sommes principales, restreint les frais visés à l’article 10-1, refuse l’inclusion anticipée du droit proportionnel dans les dépens, et alloue une réparation mesurée au titre du préjudice distinct.
I. La mise en œuvre rigoureuse de l’article 19-2 et l’office du juge
A. L’exigence d’une mise en demeure précise et le régime de notification
La décision rappelle que la mise en demeure doit être utile, claire et suffisamment détaillée pour déclencher, à l’issue de trente jours, l’exigibilité des sommes. Elle cite que « cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget ». Cette exigence s’inscrit dans une logique d’information loyale du débiteur, afin qu’il identifie, sans équivoque, la réponse appropriée et l’ampleur de l’injonction.
Le régime de notification est traité avec précision. La juridiction souligne que le point de départ du délai court « le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire », peu important l’absence de retrait, et qu’il en va de même en cas de « pli avisé et non réclamé ». La solution s’accorde avec les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, qui sécurisent la computation des délais en retenant l’adresse déclarée auprès du syndic. La ratio legis demeure la continuité de la trésorerie du syndicat, la charge de la diligence pesant sur le copropriétaire pour maintenir ses coordonnées à jour.
B. L’exigibilité immédiate et la condamnation corrélative en procédure accélérée
L’approbation des comptes et budgets par l’assemblée générale confère aux créances un caractère « liquide et exigible », sauf contestation pertinente du décompte individuel en corrélation avec les résolutions. Le juge constate la régularité des approbations successives et l’impayé au titre de l’exercice en cours, avant d’en déduire l’activation de l’article 19-2. Il est alors rappelé, dans les termes mêmes du texte, que « le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté […] la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».
L’office du juge est cadré par la finalité de la procédure, qui « a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel », en permettant une décision exécutoire rapide. Sur cette base, la juridiction condamne au paiement des sommes échues et des appels non encore échus rendus immédiatement exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La motivation, structurée par la preuve du syndicat selon l’article 1353 du code civil, allie contrôle de régularité et efficacité budgétaire, sans excéder le périmètre du contrôle nécessaire.
II. La portée des accessoires: frais nécessaires, droit proportionnel et réparation du préjudice
A. La délimitation stricte des frais nécessaires et l’exclusion du droit proportionnel
La décision illustre une lecture restrictive de l’article 10-1. Sont qualifiés de « frais nécessaires » les seuls coûts directement utiles et exigibles à compter de la mise en demeure, tels que les mises en demeure elles-mêmes et la lettre dédiée au mécanisme de l’article 19-2. La juridiction admet ainsi un quantum réduit, tout en écartant les relances trop rapprochées et les frais de constitution de dossier. Elle relève, à cet égard, que « ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire », sauf circonstances exceptionnelles, dont la preuve n’est ni alléguée ni rapportée.
La solution est renforcée par la mention du contrat type issu du décret du 26 mars 2015, qui n’autorise une facturation additionnelle que dans des hypothèses précisément qualifiées. Enfin, s’agissant du droit proportionnel, la juridiction précise qu’il « reste à la charge du créancier conformément à l’article R444-55 », de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en anticiper l’inclusion dans les dépens. Cette approche consolide la sécurité juridique des débiteurs et évite la capitalisation prématurée de frais hypothétiques, non nés au jour du jugement.
B. L’intérêt moratoire et les dommages-intérêts distincts mesurés
L’article 1231-6 reçoit une application conforme à sa lettre et à sa finalité. La décision rappelle que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal », dus sans preuve d’une perte spécifique. Elle ajoute que « le créancier […] peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » si un préjudice autonome, imputable à la mauvaise foi, est établi.
L’appréciation in concreto conduit à une indemnisation mesurée, compte tenu de la persistance du défaut de paiement et des contraintes de trésorerie subies par la collectivité. Le juge retient que « le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 400 € », ce qui marque une volonté de proportionner la réparation au trouble effectivement démontré. L’exécution provisoire de droit s’articule naturellement avec l’objectif de continuité financière du syndicat, tandis que l’intérêt au taux légal, courant à compter de l’assignation, assure la rémunération du temps du retard.
Ainsi, la décision ordonne avec rigueur l’exécution des obligations nées de l’approbation des comptes et du budget, tout en circonscrivant avec précision les accessoires de la dette. L’équilibre retenu renforce la prévisibilité du régime de l’article 19-2, sécurise le périmètre des frais imputables et stabilise la réparation complémentaire autour d’un préjudice objectivé par la gestion collective.