Tribunal judiciaire de Évry, le 23 juin 2025, n°22/05375
Rendu par le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, 23 juin 2025 (3e chambre, n° RG 22/05375). Un avant-contrat conclu le 12 novembre 2021 prévoyait une clause suspensive d’obtention de prêt, une faculté de substitution au profit de toute personne désignée, et une indemnité d’immobilisation de 42 000 euros. Les bénéficiaires ont versé 21 000 euros en séquestre, sollicité une prorogation de la date butoir au 21 janvier 2022, et produit deux attestations de refus, dont l’une émise pour une société civile en cours de constitution se prétendant substituée. Le promettant a refusé la restitution, soutenant la tardiveté et l’insuffisance des diligences, ainsi que l’inopposabilité de la substitution non notifiée. Saisi pour libérer le dépôt de garantie au profit des bénéficiaires, le tribunal a, au contraire, alloué l’indemnité au promettant, retenant deux chefs principaux. D’une part, l’inopposabilité de la substitution faute de notification régulière. D’autre part, l’absence de preuve de demandes conformes et de deux refus valables dans le délai contractuel.
La question litigieuse tenait à la portée d’une clause de substitution non formalisée par une notification exigée, et à la rigueur des exigences probatoires liées à la condition suspensive d’obtention de prêt. La juridiction retient que la substitution n’était pas opposable, que la demande de prêt au nom d’une société en formation ne satisfaisait pas aux caractéristiques stipulées, et que la preuve de deux refus conformes faisait défaut dans le temps utile. Elle en déduit la conservation de l’indemnité d’immobilisation par le promettant.
I. La substitution contractuelle inopposable faute de notification régulière
A. Forme et opposabilité de la substitution Le tribunal rappelle l’économie de la cession de contrat et le régime conventionnel de la substitution. Il souligne la nécessité d’un formalisme protecteur au profit du cédé, conforme aux textes et aux stipulations expresses de l’avant-contrat. L’énoncé est sans ambiguïté: « Cependant, il convient de préciser que l’application de cette clause est conditionnée à la notification préalable du promettant par courrier recommandé avec accusé de réception. » La référence à l’accord par avance ne dispense pas de la notification, exigée pour assurer l’information effective du promettant et sécuriser la purge des droits éventuels.
La décision explicite la fonction de cette notification. Elle protège la liberté de choix du cocontractant, son contrôle des modalités de réalisation, et l’équilibre des charges. La juridiction précise la portée de l’alerte manquante en des termes pédagogiques: « Lorsque le substituant n’avertit pas le promettant de son intention de se faire substituer par un tiers, il prive son cocontractant de l’exercice du droit de réflexion dont il dispose. » Cette approche, classique, fait prévaloir l’exigence d’opposabilité sur toute substitution de pure convenance ou postérieurement improvisée.
B. Application aux faits et conséquence d’inopposabilité L’analyse factuelle est serrée. Le juge constate l’absence de preuve d’une notification respectant la forme prévue. La justification produite ne permettait pas de suppléer l’écrit recommandé à l’attention du notaire instrumentaire. En amont, la juridiction fixe le cadre notionnel, en reprenant une définition opérationnelle: « L’inopposabilité est une notion qui désigne le fait qu’un acte juridique ne peut pas être opposé aux tiers qui sont autorisés à en ignorer l’existence et les effets. » L’acte de substitution, non porté à la connaissance dans les formes, reste donc neutre pour le promettant.
Le raisonnement se déploie alors vers ses effets probatoires. Dès lors que la substitution est inopposable, les pièces établies au nom du substitué ne peuvent prouver l’exécution des obligations pesant sur les bénéficiaires initiaux. La juridiction écarte en conséquence l’un des refus de prêt versé au débat, et réintègre la charge de démontrer deux refus conformes et datés dans le délai contractuel. La suite du contrôle se déporte sur la condition suspensive, son contenu, et la qualité des démarches entreprises.
II. La condition suspensive d’obtention de prêt et l’indemnité d’immobilisation
A. Conformité des demandes et preuve des refus Le tribunal rappelle l’exigence de diligences conformes aux stipulations de l’avant-contrat, quant au montant, à la durée et au taux. Il énonce un principe directeur, issu de la pratique contentieuse: « Il est constant que les diligences de l’emprunteur sont jugées suffisantes dès lors qu’il a déposé une demande d’emprunt conforme aux stipulations figurant dans l’avant-contrat. » L’appréciation ne porte pas seulement sur l’existence d’une saisine bancaire, mais sur son adéquation aux paramètres contractuels.
La juridiction précise, surtout, le sort d’une demande portée par un tiers en formation, quand la substitution n’est pas opposable: « Cependant, lorsqu’une demande de prêt effectuée par un individu pour le compte d’une société civile immobilière en cours de constitution et non pas, du chef de l’acquéreur lui-même, ne constitue pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat. » En creux, l’office du juge conduit à neutraliser cette demande et à apprécier isolément le refus émis aux noms des bénéficiaires, en contrôlant en outre la mention du taux et la temporalité des pièces au regard du terme prorogé.
B. Effets de la défaillance et portée pratique de la solution Le contrat prévoyait, à défaut d’obtention, la restitution sous conditions et la preuve de deux refus répondant aux caractéristiques convenues. Faute de satisfaire à cette charge probatoire, la décision tire la conséquence attendue, en des termes synthétiques: « Ainsi, les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles. » Le maintien de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du promettant s’accorde avec la logique de la clause, qui subordonne la restitution à la démonstration de diligences conformes, dans les délais.
La solution retenue affirme une rigueur formaliste mesurée. Elle prévient les instrumentalités de substitutions tardives non notifiées et favorise la sincérité des dossiers de financement. Elle s’inscrit dans l’ordinaire du contrôle de conformité des demandes de prêt, à la croisée de l’article 1304-3 du code civil et des clauses d’exclusion conventionnelle. La portée pratique est claire pour les praticiens, notaires et avocats: formaliser la substitution dans la forme prévue, déposer des demandes strictement conformes et conserver deux refus complets dans le temps utile. La décision ajoute, sur l’exécution, un rappel de principe opportun: « En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
Rendu par le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, 23 juin 2025 (3e chambre, n° RG 22/05375). Un avant-contrat conclu le 12 novembre 2021 prévoyait une clause suspensive d’obtention de prêt, une faculté de substitution au profit de toute personne désignée, et une indemnité d’immobilisation de 42 000 euros. Les bénéficiaires ont versé 21 000 euros en séquestre, sollicité une prorogation de la date butoir au 21 janvier 2022, et produit deux attestations de refus, dont l’une émise pour une société civile en cours de constitution se prétendant substituée. Le promettant a refusé la restitution, soutenant la tardiveté et l’insuffisance des diligences, ainsi que l’inopposabilité de la substitution non notifiée. Saisi pour libérer le dépôt de garantie au profit des bénéficiaires, le tribunal a, au contraire, alloué l’indemnité au promettant, retenant deux chefs principaux. D’une part, l’inopposabilité de la substitution faute de notification régulière. D’autre part, l’absence de preuve de demandes conformes et de deux refus valables dans le délai contractuel.
La question litigieuse tenait à la portée d’une clause de substitution non formalisée par une notification exigée, et à la rigueur des exigences probatoires liées à la condition suspensive d’obtention de prêt. La juridiction retient que la substitution n’était pas opposable, que la demande de prêt au nom d’une société en formation ne satisfaisait pas aux caractéristiques stipulées, et que la preuve de deux refus conformes faisait défaut dans le temps utile. Elle en déduit la conservation de l’indemnité d’immobilisation par le promettant.
I. La substitution contractuelle inopposable faute de notification régulière
A. Forme et opposabilité de la substitution
Le tribunal rappelle l’économie de la cession de contrat et le régime conventionnel de la substitution. Il souligne la nécessité d’un formalisme protecteur au profit du cédé, conforme aux textes et aux stipulations expresses de l’avant-contrat. L’énoncé est sans ambiguïté: « Cependant, il convient de préciser que l’application de cette clause est conditionnée à la notification préalable du promettant par courrier recommandé avec accusé de réception. » La référence à l’accord par avance ne dispense pas de la notification, exigée pour assurer l’information effective du promettant et sécuriser la purge des droits éventuels.
La décision explicite la fonction de cette notification. Elle protège la liberté de choix du cocontractant, son contrôle des modalités de réalisation, et l’équilibre des charges. La juridiction précise la portée de l’alerte manquante en des termes pédagogiques: « Lorsque le substituant n’avertit pas le promettant de son intention de se faire substituer par un tiers, il prive son cocontractant de l’exercice du droit de réflexion dont il dispose. » Cette approche, classique, fait prévaloir l’exigence d’opposabilité sur toute substitution de pure convenance ou postérieurement improvisée.
B. Application aux faits et conséquence d’inopposabilité
L’analyse factuelle est serrée. Le juge constate l’absence de preuve d’une notification respectant la forme prévue. La justification produite ne permettait pas de suppléer l’écrit recommandé à l’attention du notaire instrumentaire. En amont, la juridiction fixe le cadre notionnel, en reprenant une définition opérationnelle: « L’inopposabilité est une notion qui désigne le fait qu’un acte juridique ne peut pas être opposé aux tiers qui sont autorisés à en ignorer l’existence et les effets. » L’acte de substitution, non porté à la connaissance dans les formes, reste donc neutre pour le promettant.
Le raisonnement se déploie alors vers ses effets probatoires. Dès lors que la substitution est inopposable, les pièces établies au nom du substitué ne peuvent prouver l’exécution des obligations pesant sur les bénéficiaires initiaux. La juridiction écarte en conséquence l’un des refus de prêt versé au débat, et réintègre la charge de démontrer deux refus conformes et datés dans le délai contractuel. La suite du contrôle se déporte sur la condition suspensive, son contenu, et la qualité des démarches entreprises.
II. La condition suspensive d’obtention de prêt et l’indemnité d’immobilisation
A. Conformité des demandes et preuve des refus
Le tribunal rappelle l’exigence de diligences conformes aux stipulations de l’avant-contrat, quant au montant, à la durée et au taux. Il énonce un principe directeur, issu de la pratique contentieuse: « Il est constant que les diligences de l’emprunteur sont jugées suffisantes dès lors qu’il a déposé une demande d’emprunt conforme aux stipulations figurant dans l’avant-contrat. » L’appréciation ne porte pas seulement sur l’existence d’une saisine bancaire, mais sur son adéquation aux paramètres contractuels.
La juridiction précise, surtout, le sort d’une demande portée par un tiers en formation, quand la substitution n’est pas opposable: « Cependant, lorsqu’une demande de prêt effectuée par un individu pour le compte d’une société civile immobilière en cours de constitution et non pas, du chef de l’acquéreur lui-même, ne constitue pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat. » En creux, l’office du juge conduit à neutraliser cette demande et à apprécier isolément le refus émis aux noms des bénéficiaires, en contrôlant en outre la mention du taux et la temporalité des pièces au regard du terme prorogé.
B. Effets de la défaillance et portée pratique de la solution
Le contrat prévoyait, à défaut d’obtention, la restitution sous conditions et la preuve de deux refus répondant aux caractéristiques convenues. Faute de satisfaire à cette charge probatoire, la décision tire la conséquence attendue, en des termes synthétiques: « Ainsi, les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles. » Le maintien de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du promettant s’accorde avec la logique de la clause, qui subordonne la restitution à la démonstration de diligences conformes, dans les délais.
La solution retenue affirme une rigueur formaliste mesurée. Elle prévient les instrumentalités de substitutions tardives non notifiées et favorise la sincérité des dossiers de financement. Elle s’inscrit dans l’ordinaire du contrôle de conformité des demandes de prêt, à la croisée de l’article 1304-3 du code civil et des clauses d’exclusion conventionnelle. La portée pratique est claire pour les praticiens, notaires et avocats: formaliser la substitution dans la forme prévue, déposer des demandes strictement conformes et conserver deux refus complets dans le temps utile. La décision ajoute, sur l’exécution, un rappel de principe opportun: « En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »