Tribunal judiciaire de Creteil, le 26 juin 2025, n°25/00546
Rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 26 juin 2025, statuant selon la procédure accélérée au fond, ce jugement fixe le régime d’exigibilité des charges de copropriété et des provisions à échoir. Saisi par le syndicat des copropriétaires à la suite d’inexécutions réitérées, le juge vérifie la régularité des mises en demeure et l’approbation des budgets, ainsi que l’existence d’un fonds de travaux. Le copropriétaire défendeur, non comparant, était recherché en paiement des charges arrêtées au 18 mars 2025, des provisions devenues exigibles, des frais de recouvrement, de dommages et intérêts, et d’une indemnité procédurale. La question principale portait sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en lien avec les articles 14-1 et 14-2, ainsi que sur la délimitation des frais récupérables au titre de l’article 10-1 et la portée des intérêts moratoires et capitalisés. Le tribunal accueille les prétentions principales du syndicat, ordonne les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation, rejette les dommages et intérêts autonomes, réduit strictement les frais récupérables aux seuls frais nécessaires et accorde une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Les conditions et les effets de l’exigibilité anticipée des charges
A. L’articulation des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi de 1965
Le tribunal rappelle le socle légal des charges courantes et du fonds de travaux, puis la mécanique d’exigibilité anticipée. Il cite que « L’article 14-1 […] [prévoit que] les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté », tandis que « l’article 14-2 […] [instaure] un fonds de travaux […] alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ». La bascule procédurale résulte de l’article 19-2, dont il est extrait que « à défaut du versement […] et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles ». Le juge souligne encore que « Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel et l’approbation des exercices précédents […] le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant ». En l’espèce, deux mises en demeure en recommandé, datées et précises, ont fait courir le délai légal et permis la déchéance du terme, les pièces produites établissant l’approbation des budgets et des fonds travaux.
B. Les accessoires de la dette: intérêts moratoires et capitalisation
La décision organise ensuite les accessoires conformément au droit commun des obligations. Elle décide qu’ »il convient de condamner […] au paiement de la somme de 6 283,52 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 23 janvier 2025″, date des mises en demeure, ce qui respecte la logique du retard fautif et de la réparation par intérêts moratoires. Elle ajoute que « La capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ […] étant le 28 mars 2025 », date de l’assignation portant la demande de capitalisation. Le dispositif précise une capitalisation « année par année », fidèle à l’exigence d’une année entière d’intérêts échus, et assure la lisibilité du calcul pour l’avenir. Cette méthode renforce l’effectivité du recouvrement sans dépasser le cadre du droit positif.
II. La limitation des demandes accessoires: dommages et intérêts, frais nécessaires et article 700
A. Le refus de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires
Le tribunal refuse d’indemniser au-delà des intérêts du retard, en l’absence de démonstration d’un préjudice autonome. Il énonce que « Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct […] ni l’existence d’une mauvaise foi […] qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ». Cette exigence d’un dommage différent et certain évite la duplication réparatoire et écarte toute peine privée déguisée, surtout lorsque la loi de 1965 prévoit déjà un régime précis d’exigibilité et d’accessoires. La motivation se situe dans la ligne d’une jurisprudence constante qui cantonne l’indemnisation supplémentaire aux hypothèses strictes, prouvées et caractérisées.
B. Le périmètre des frais récupérables et l’allocation au titre de l’article 700
S’agissant des frais de recouvrement, la décision distingue rigoureusement les « frais nécessaires » du reliquat non récupérable. Elle admet les frais de mise en demeure selon le contrat de syndic et refuse les postes non justifiés par des « diligences exceptionnelles », indiquant que « La constitution et la transmission du dossier […] ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles ». Le tribunal retient ainsi « la somme de 204,00 euros » au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, excluant les frais de constitution de dossier et de conseil, ces derniers étant « inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ». Il ajoute enfin que « L’équité commande d’allouer […] la somme de 1000,00 euros » sur le fondement de l’article 700, assurant une juste compensation des coûts irrépétibles, sans faire peser sur le débiteur des charges internes au fonctionnement ordinaire du syndic. Cette délimitation, ferme et nuancée, incite à la preuve circonstanciée des diligences et prévient les dérives tarifaires.
Rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 26 juin 2025, statuant selon la procédure accélérée au fond, ce jugement fixe le régime d’exigibilité des charges de copropriété et des provisions à échoir. Saisi par le syndicat des copropriétaires à la suite d’inexécutions réitérées, le juge vérifie la régularité des mises en demeure et l’approbation des budgets, ainsi que l’existence d’un fonds de travaux. Le copropriétaire défendeur, non comparant, était recherché en paiement des charges arrêtées au 18 mars 2025, des provisions devenues exigibles, des frais de recouvrement, de dommages et intérêts, et d’une indemnité procédurale. La question principale portait sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en lien avec les articles 14-1 et 14-2, ainsi que sur la délimitation des frais récupérables au titre de l’article 10-1 et la portée des intérêts moratoires et capitalisés. Le tribunal accueille les prétentions principales du syndicat, ordonne les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la capitalisation selon l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation, rejette les dommages et intérêts autonomes, réduit strictement les frais récupérables aux seuls frais nécessaires et accorde une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Les conditions et les effets de l’exigibilité anticipée des charges
A. L’articulation des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi de 1965
Le tribunal rappelle le socle légal des charges courantes et du fonds de travaux, puis la mécanique d’exigibilité anticipée. Il cite que « L’article 14-1 […] [prévoit que] les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté », tandis que « l’article 14-2 […] [instaure] un fonds de travaux […] alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ». La bascule procédurale résulte de l’article 19-2, dont il est extrait que « à défaut du versement […] et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles ». Le juge souligne encore que « Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel et l’approbation des exercices précédents […] le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant ». En l’espèce, deux mises en demeure en recommandé, datées et précises, ont fait courir le délai légal et permis la déchéance du terme, les pièces produites établissant l’approbation des budgets et des fonds travaux.
B. Les accessoires de la dette: intérêts moratoires et capitalisation
La décision organise ensuite les accessoires conformément au droit commun des obligations. Elle décide qu’ »il convient de condamner […] au paiement de la somme de 6 283,52 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 23 janvier 2025″, date des mises en demeure, ce qui respecte la logique du retard fautif et de la réparation par intérêts moratoires. Elle ajoute que « La capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ […] étant le 28 mars 2025 », date de l’assignation portant la demande de capitalisation. Le dispositif précise une capitalisation « année par année », fidèle à l’exigence d’une année entière d’intérêts échus, et assure la lisibilité du calcul pour l’avenir. Cette méthode renforce l’effectivité du recouvrement sans dépasser le cadre du droit positif.
II. La limitation des demandes accessoires: dommages et intérêts, frais nécessaires et article 700
A. Le refus de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires
Le tribunal refuse d’indemniser au-delà des intérêts du retard, en l’absence de démonstration d’un préjudice autonome. Il énonce que « Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct […] ni l’existence d’une mauvaise foi […] qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ». Cette exigence d’un dommage différent et certain évite la duplication réparatoire et écarte toute peine privée déguisée, surtout lorsque la loi de 1965 prévoit déjà un régime précis d’exigibilité et d’accessoires. La motivation se situe dans la ligne d’une jurisprudence constante qui cantonne l’indemnisation supplémentaire aux hypothèses strictes, prouvées et caractérisées.
B. Le périmètre des frais récupérables et l’allocation au titre de l’article 700
S’agissant des frais de recouvrement, la décision distingue rigoureusement les « frais nécessaires » du reliquat non récupérable. Elle admet les frais de mise en demeure selon le contrat de syndic et refuse les postes non justifiés par des « diligences exceptionnelles », indiquant que « La constitution et la transmission du dossier […] ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles ». Le tribunal retient ainsi « la somme de 204,00 euros » au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, excluant les frais de constitution de dossier et de conseil, ces derniers étant « inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ». Il ajoute enfin que « L’équité commande d’allouer […] la somme de 1000,00 euros » sur le fondement de l’article 700, assurant une juste compensation des coûts irrépétibles, sans faire peser sur le débiteur des charges internes au fonctionnement ordinaire du syndic. Cette délimitation, ferme et nuancée, incite à la preuve circonstanciée des diligences et prévient les dérives tarifaires.