Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/04371
Par un jugement du tribunal de proximité de Montreuil‑sous‑Bois du 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un logement social promis à démolition. Le litige naît de l’occupation d’un ancien logement précédemment loué à la mère de l’occupant, après des mutations liées à des travaux et la conclusion ultérieure d’un autre bail au profit de l’intéressé et de son conjoint dans un logement distinct. Constatée par sommation interpellative, l’occupation a conduit le bailleur public à assigner l’occupant en expulsion immédiate, astreinte, indemnités d’occupation et accessoires.
La procédure révèle un contentieux déjà nourri entre les parties, marqué par une décision antérieure ayant suspendu la clause résolutoire d’un bail distinct, sans lien direct avec le bien litigieux promis à démolition. Devant le juge, le bailleur a actualisé la dette alléguée et sollicité l’expulsion sans délai, tandis que l’occupant a invoqué sa situation personnelle, sollicitant en substance le maintien dans les lieux. La question posée tenait à la qualification d’une occupation sans droit ni titre, et à ses conséquences sur l’exigibilité des délais protecteurs prévus par le code des procédures civiles d’exécution, notamment après la réforme du 27 juillet 2023. Le tribunal a retenu l’occupation illicite, ordonné l’expulsion, écarté le délai de deux mois et la trêve hivernale, rejeté les demandes en paiement faute de justification suffisante, et accordé une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. La qualification de l’occupation et l’office du juge
A. La constatation de l’occupation sans droit ni titre
Le juge retient que l’occupant s’est installé dans un logement appartenant à un bailleur public, sans autorisation ni titre, alors même que l’immeuble est promis à démolition. La décision affirme ainsi le principe selon lequel « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin ». En l’espèce, le contentieux est traité au fond par le juge des contentieux de la protection, mais l’énoncé rappelle la grille d’analyse classique du trouble manifestement illicite et la célérité attendue pour y mettre un terme.
La conséquence tirée est nette et conforme au droit positif de la propriété comme au régime de l’exécution: « Il convient donc d’ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision ». Le juge articule l’article 544 du code civil et les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’expulsion, pour assurer l’effectivité de la protection domaniale du bailleur public et la cessation de l’atteinte.
B. Le fondement normatif et la cohérence de la solution
La qualification d’occupation sans droit ni titre repose sur des constatations matérielles récentes et contradictoires, corroborées par un acte de commissaire de justice. Le recours au fondement de la propriété et aux voies d’exécution se justifie pleinement, l’atteinte présentant un caractère continu et actuel. L’office du juge consiste à constater l’absence de titre, à caractériser le trouble, puis à prescrire les mesures propres à y mettre fin, sous le contrôle des garanties procédurales.
Ce choix s’inscrit dans une logique de police civile du droit des biens, particulièrement lorsque le bien est destiné à être démoli, ce qui exclut la perspective d’une régularisation conventionnelle. La motivation demeure sobre et opérationnelle, limitant la décision aux mesures nécessaires, sans s’aventurer sur des questions non utiles au règlement du litige, notamment la résiliation d’un bail ancien devenu sans objet au regard de la solution retenue.
II. L’écartement des délais protecteurs et la portée de la décision
A. La suppression du délai de deux mois en cas d’introduction sans titre
Le juge applique immédiatement la réforme du 27 juillet 2023 et s’attache à qualifier l’introduction dans les lieux. La motivation retient que « Dès lors, l’introduction consciente sans droit ni titre dans les lieux, même sans malveillance, justifie que les délais susvisés ne s’appliquent pas ». En assimilant la simple prise de possession non autorisée à des « manœuvres » au sens du code des procédures civiles d’exécution, la solution écarte le délai de deux mois prévu par l’article L. 412‑1.
Cette lecture privilégie l’effectivité de la propriété et la prévention des occupations dites opportunistes, surtout lorsque la destination du bien exclut tout relogement sur place. Elle soulève toutefois une question de degré quant à la notion de « manœuvres », que certains interprètent de manière plus exigeante. La solution, centrée sur la conscience d’entrer sans titre, s’inscrit dans une tendance de durcissement, cohérente avec l’économie du texte réformé et l’objectif d’accélération des procédures d’expulsion.
B. L’inapplicabilité de la trêve hivernale et l’exigence probatoire des demandes pécuniaires
La décision prolonge ce raisonnement au regard de la trêve hivernale, en jugeant que « De la même manière et pour les mêmes raisons exposées ci‑dessus, la trêve hivernale n’a pas vocation à s’appliquer ». L’argumentation articule les dérogations introduites par l’article L. 412‑6, en les rattachant à l’introduction sans titre, et à la nature des lieux, distincte du domicile d’autrui au sens strict. La portée pratique est importante: les occupations illicites postérieures à la réforme peuvent conduire, sous contrôle judiciaire, à une éviction en toute saison.
Sur le terrain indemnitaire, la rigueur probatoire est rappelée avec netteté: « Dès lors, les demandes en paiement seront rejetées ». Le bailleur, tout en invoquant la démolition prochaine, ne justifie pas le quantum d’une indemnité d’occupation adaptée à l’état du bien. La décision invite ainsi les bailleurs à documenter précisément la valeur d’usage résiduelle, charges et dégradations incluses, en cas d’immeuble promis à démolition. Cette exigence préserve l’équilibre des intérêts et la proportionnalité de la réparation dans un contexte d’occupation non autorisée.
La solution présente une cohérence d’ensemble: accélération de la cessation du trouble, contrôle des dérogations aux délais, et prudence sur les conséquences pécuniaires faute d’éléments suffisants. Elle fixe un cadre opératoire clair pour des situations appelées à se reproduire dans les opérations de renouvellement urbain, où la conciliation entre protection du parc social et garanties procédurales demeure primordiale.
Par un jugement du tribunal de proximité de Montreuil‑sous‑Bois du 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un logement social promis à démolition. Le litige naît de l’occupation d’un ancien logement précédemment loué à la mère de l’occupant, après des mutations liées à des travaux et la conclusion ultérieure d’un autre bail au profit de l’intéressé et de son conjoint dans un logement distinct. Constatée par sommation interpellative, l’occupation a conduit le bailleur public à assigner l’occupant en expulsion immédiate, astreinte, indemnités d’occupation et accessoires.
La procédure révèle un contentieux déjà nourri entre les parties, marqué par une décision antérieure ayant suspendu la clause résolutoire d’un bail distinct, sans lien direct avec le bien litigieux promis à démolition. Devant le juge, le bailleur a actualisé la dette alléguée et sollicité l’expulsion sans délai, tandis que l’occupant a invoqué sa situation personnelle, sollicitant en substance le maintien dans les lieux. La question posée tenait à la qualification d’une occupation sans droit ni titre, et à ses conséquences sur l’exigibilité des délais protecteurs prévus par le code des procédures civiles d’exécution, notamment après la réforme du 27 juillet 2023. Le tribunal a retenu l’occupation illicite, ordonné l’expulsion, écarté le délai de deux mois et la trêve hivernale, rejeté les demandes en paiement faute de justification suffisante, et accordé une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. La qualification de l’occupation et l’office du juge
A. La constatation de l’occupation sans droit ni titre
Le juge retient que l’occupant s’est installé dans un logement appartenant à un bailleur public, sans autorisation ni titre, alors même que l’immeuble est promis à démolition. La décision affirme ainsi le principe selon lequel « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin ». En l’espèce, le contentieux est traité au fond par le juge des contentieux de la protection, mais l’énoncé rappelle la grille d’analyse classique du trouble manifestement illicite et la célérité attendue pour y mettre un terme.
La conséquence tirée est nette et conforme au droit positif de la propriété comme au régime de l’exécution: « Il convient donc d’ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision ». Le juge articule l’article 544 du code civil et les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’expulsion, pour assurer l’effectivité de la protection domaniale du bailleur public et la cessation de l’atteinte.
B. Le fondement normatif et la cohérence de la solution
La qualification d’occupation sans droit ni titre repose sur des constatations matérielles récentes et contradictoires, corroborées par un acte de commissaire de justice. Le recours au fondement de la propriété et aux voies d’exécution se justifie pleinement, l’atteinte présentant un caractère continu et actuel. L’office du juge consiste à constater l’absence de titre, à caractériser le trouble, puis à prescrire les mesures propres à y mettre fin, sous le contrôle des garanties procédurales.
Ce choix s’inscrit dans une logique de police civile du droit des biens, particulièrement lorsque le bien est destiné à être démoli, ce qui exclut la perspective d’une régularisation conventionnelle. La motivation demeure sobre et opérationnelle, limitant la décision aux mesures nécessaires, sans s’aventurer sur des questions non utiles au règlement du litige, notamment la résiliation d’un bail ancien devenu sans objet au regard de la solution retenue.
II. L’écartement des délais protecteurs et la portée de la décision
A. La suppression du délai de deux mois en cas d’introduction sans titre
Le juge applique immédiatement la réforme du 27 juillet 2023 et s’attache à qualifier l’introduction dans les lieux. La motivation retient que « Dès lors, l’introduction consciente sans droit ni titre dans les lieux, même sans malveillance, justifie que les délais susvisés ne s’appliquent pas ». En assimilant la simple prise de possession non autorisée à des « manœuvres » au sens du code des procédures civiles d’exécution, la solution écarte le délai de deux mois prévu par l’article L. 412‑1.
Cette lecture privilégie l’effectivité de la propriété et la prévention des occupations dites opportunistes, surtout lorsque la destination du bien exclut tout relogement sur place. Elle soulève toutefois une question de degré quant à la notion de « manœuvres », que certains interprètent de manière plus exigeante. La solution, centrée sur la conscience d’entrer sans titre, s’inscrit dans une tendance de durcissement, cohérente avec l’économie du texte réformé et l’objectif d’accélération des procédures d’expulsion.
B. L’inapplicabilité de la trêve hivernale et l’exigence probatoire des demandes pécuniaires
La décision prolonge ce raisonnement au regard de la trêve hivernale, en jugeant que « De la même manière et pour les mêmes raisons exposées ci‑dessus, la trêve hivernale n’a pas vocation à s’appliquer ». L’argumentation articule les dérogations introduites par l’article L. 412‑6, en les rattachant à l’introduction sans titre, et à la nature des lieux, distincte du domicile d’autrui au sens strict. La portée pratique est importante: les occupations illicites postérieures à la réforme peuvent conduire, sous contrôle judiciaire, à une éviction en toute saison.
Sur le terrain indemnitaire, la rigueur probatoire est rappelée avec netteté: « Dès lors, les demandes en paiement seront rejetées ». Le bailleur, tout en invoquant la démolition prochaine, ne justifie pas le quantum d’une indemnité d’occupation adaptée à l’état du bien. La décision invite ainsi les bailleurs à documenter précisément la valeur d’usage résiduelle, charges et dégradations incluses, en cas d’immeuble promis à démolition. Cette exigence préserve l’équilibre des intérêts et la proportionnalité de la réparation dans un contexte d’occupation non autorisée.
La solution présente une cohérence d’ensemble: accélération de la cessation du trouble, contrôle des dérogations aux délais, et prudence sur les conséquences pécuniaires faute d’éléments suffisants. Elle fixe un cadre opératoire clair pour des situations appelées à se reproduire dans les opérations de renouvellement urbain, où la conciliation entre protection du parc social et garanties procédurales demeure primordiale.