Tribunal judiciaire de Bobigny, le 26 juin 2025, n°24/00211
Le Tribunal judiciaire de [Localité 8], par jugement du 26 juin 2025, statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété, assortie de demandes accessoires et de prétentions reconventionnelles. Un syndicat de copropriétaires réclame des provisions et arriérés arrêtés au quatrième trimestre 2024. La copropriétaire défenderesse sollicite l’annulation de résolutions d’assemblée et le remboursement d’un indu allégué.
La procédure a donné lieu à des échanges d’écritures complets, l’instruction ayant été close, puis l’affaire plaidée à juge unique. Le demandeur requérait, outre les sommes au principal avec intérêts, des dommages-intérêts, des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur concluait à l’annulation de résolutions, à restitution, subsidiairement à des délais, et sollicitait dépens et frais irrépétibles.
La question centrale portait sur l’établissement de la preuve du quantum de la créance de charges, malgré l’approbation des comptes et les appels de fonds. Étaient également en cause l’imputabilité des frais nécessaires de recouvrement, la possibilité d’obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, ainsi que la recevabilité d’une contestation des décisions d’assemblée par voie d’exception reconventionnelle. La juridiction déboute le demandeur de sa créance principale faute de corroboration comptable suffisante, rejette les frais 10-1 et les dommages-intérêts, et écarte la demande d’annulation des résolutions soulevée reconventionnellement.
L’analyse portera d’abord sur l’exigence probatoire gouvernant la créance de charges après approbation des comptes; ensuite sur le traitement des demandes accessoires et des contestations incidentes.
I. L’exigence probatoire de la créance de charges après approbation des comptes
A. Portée juridique des comptes approuvés et des appels provisionnels
Le jugement rappelle, dans une formulation classique, l’effet de l’approbation des comptes par l’assemblée. Il énonce que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. » La juridiction ajoute, au sujet des provisions, que « En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible. »
Cette articulation distingue nettement le principe de l’exigibilité, acquis par l’approbation et les appels réguliers, et la démonstration du montant dû par chaque copropriétaire. Elle encadre la contestation, limitée dans le temps, et confère sécurité à la trésorerie de la copropriété. Toutefois, cette sécurité ne dispense pas de justifier l’imputation précise des sommes réclamées, conformément aux règles de la charge de la preuve.
B. Insuffisance des pièces produites et charge de la preuve du quantum
La juridiction rappelle d’abord le régime probatoire de droit commun: « Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » L’exigence posée n’est pas abstraite. Elle suppose la production d’écritures comptables fiables et traçables, telles qu’un extrait du grand livre ou du compte individuel, corrélant précisément appels, règlements et soldes.
Au vu des pièces, le juge constate une déficience probatoire décisive. Il retient que « les appels de fonds produits aux débats étant insuffisants pour apporter une telle corroboration. » Le défaut de pièces comptables internes, exhaustives et individualisées, empêche d’établir le quantum réclamé. L’exigibilité née de l’approbation ne se confond pas avec la preuve du solde effectivement dû. En déboutant l’action principale, la décision préserve la rigueur comptable attendue en matière de recouvrement des charges, sans affaiblir le principe d’exigibilité attaché aux décisions d’assemblée.
Renvoyant ainsi la créance à mieux se pourvoir, la juridiction traite logiquement les demandes accessoires et la contestation incidente.
II. Demandes accessoires et contestations incidentes en matière de copropriété
A. Frais de recouvrement de l’article 10-1 et dommages-intérêts distincts
Le jugement rappelle le critère d’imputabilité des frais nécessaires à compter de la mise en demeure: « En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. » L’accessoire suit ici le principal: l’absence de créance justifiée rend la demande sans objet et commande le débouté. Cette solution, sobre, évite de faire peser sur un copropriétaire des coûts de recouvrement non adossés à une dette établie.
S’agissant de la réparation complémentaire, la juridiction énonce la règle gouvernant l’obligation de somme: « Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard […] ne donne lieu à dommages-intérêts distincts […] qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. » Faute de démonstration d’une mauvaise foi créatrice d’un dommage autonome, la demande indemnitaire échoue. L’économie du contentieux des charges s’en trouve clarifiée: le retard se compense par intérêts moratoires, la pénalisation restant exceptionnelle.
B. Contestation des résolutions par voie d’exception reconventionnelle
La juridiction précise enfin la voie procédurale exclusive ouverte par l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965. Elle juge que « Il en résulte que les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel. » La contestation, réservée aux opposants ou défaillants, doit être introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans annexes, par le syndic.
Cette solution, ferme et lisible, vise à préserver la stabilité des décisions collectives et à éviter les remises en cause incidentes au gré des litiges de recouvrement. Elle réaffirme la discipline contentieuse propre au droit de la copropriété, où le juge du recouvrement n’est pas le vecteur d’un contrôle incident des résolutions, sauf action recevable engagée dans les formes et délais. En cohérence, la demande reconventionnelle d’annulation est écartée, sans préjudice des voies de droit régulières.
Le Tribunal judiciaire de [Localité 8], par jugement du 26 juin 2025, statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété, assortie de demandes accessoires et de prétentions reconventionnelles. Un syndicat de copropriétaires réclame des provisions et arriérés arrêtés au quatrième trimestre 2024. La copropriétaire défenderesse sollicite l’annulation de résolutions d’assemblée et le remboursement d’un indu allégué.
La procédure a donné lieu à des échanges d’écritures complets, l’instruction ayant été close, puis l’affaire plaidée à juge unique. Le demandeur requérait, outre les sommes au principal avec intérêts, des dommages-intérêts, des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur concluait à l’annulation de résolutions, à restitution, subsidiairement à des délais, et sollicitait dépens et frais irrépétibles.
La question centrale portait sur l’établissement de la preuve du quantum de la créance de charges, malgré l’approbation des comptes et les appels de fonds. Étaient également en cause l’imputabilité des frais nécessaires de recouvrement, la possibilité d’obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, ainsi que la recevabilité d’une contestation des décisions d’assemblée par voie d’exception reconventionnelle. La juridiction déboute le demandeur de sa créance principale faute de corroboration comptable suffisante, rejette les frais 10-1 et les dommages-intérêts, et écarte la demande d’annulation des résolutions soulevée reconventionnellement.
L’analyse portera d’abord sur l’exigence probatoire gouvernant la créance de charges après approbation des comptes; ensuite sur le traitement des demandes accessoires et des contestations incidentes.
I. L’exigence probatoire de la créance de charges après approbation des comptes
A. Portée juridique des comptes approuvés et des appels provisionnels
Le jugement rappelle, dans une formulation classique, l’effet de l’approbation des comptes par l’assemblée. Il énonce que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. » La juridiction ajoute, au sujet des provisions, que « En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible. »
Cette articulation distingue nettement le principe de l’exigibilité, acquis par l’approbation et les appels réguliers, et la démonstration du montant dû par chaque copropriétaire. Elle encadre la contestation, limitée dans le temps, et confère sécurité à la trésorerie de la copropriété. Toutefois, cette sécurité ne dispense pas de justifier l’imputation précise des sommes réclamées, conformément aux règles de la charge de la preuve.
B. Insuffisance des pièces produites et charge de la preuve du quantum
La juridiction rappelle d’abord le régime probatoire de droit commun: « Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » L’exigence posée n’est pas abstraite. Elle suppose la production d’écritures comptables fiables et traçables, telles qu’un extrait du grand livre ou du compte individuel, corrélant précisément appels, règlements et soldes.
Au vu des pièces, le juge constate une déficience probatoire décisive. Il retient que « les appels de fonds produits aux débats étant insuffisants pour apporter une telle corroboration. » Le défaut de pièces comptables internes, exhaustives et individualisées, empêche d’établir le quantum réclamé. L’exigibilité née de l’approbation ne se confond pas avec la preuve du solde effectivement dû. En déboutant l’action principale, la décision préserve la rigueur comptable attendue en matière de recouvrement des charges, sans affaiblir le principe d’exigibilité attaché aux décisions d’assemblée.
Renvoyant ainsi la créance à mieux se pourvoir, la juridiction traite logiquement les demandes accessoires et la contestation incidente.
II. Demandes accessoires et contestations incidentes en matière de copropriété
A. Frais de recouvrement de l’article 10-1 et dommages-intérêts distincts
Le jugement rappelle le critère d’imputabilité des frais nécessaires à compter de la mise en demeure: « En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. » L’accessoire suit ici le principal: l’absence de créance justifiée rend la demande sans objet et commande le débouté. Cette solution, sobre, évite de faire peser sur un copropriétaire des coûts de recouvrement non adossés à une dette établie.
S’agissant de la réparation complémentaire, la juridiction énonce la règle gouvernant l’obligation de somme: « Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard […] ne donne lieu à dommages-intérêts distincts […] qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. » Faute de démonstration d’une mauvaise foi créatrice d’un dommage autonome, la demande indemnitaire échoue. L’économie du contentieux des charges s’en trouve clarifiée: le retard se compense par intérêts moratoires, la pénalisation restant exceptionnelle.
B. Contestation des résolutions par voie d’exception reconventionnelle
La juridiction précise enfin la voie procédurale exclusive ouverte par l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965. Elle juge que « Il en résulte que les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel. » La contestation, réservée aux opposants ou défaillants, doit être introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans annexes, par le syndic.
Cette solution, ferme et lisible, vise à préserver la stabilité des décisions collectives et à éviter les remises en cause incidentes au gré des litiges de recouvrement. Elle réaffirme la discipline contentieuse propre au droit de la copropriété, où le juge du recouvrement n’est pas le vecteur d’un contrôle incident des résolutions, sauf action recevable engagée dans les formes et délais. En cohérence, la demande reconventionnelle d’annulation est écartée, sans préjudice des voies de droit régulières.