La Cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 4 décembre 2025, une décision relative au régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge. Une société immobilière a acquis en 2013 un bâtiment inachevé avant de le revendre cinq ans plus tard après avoir réalisé d’importants travaux de finition. À la suite d’un contrôle, l’administration a réclamé des rappels d’impôts en contestant l’application du régime dérogatoire à cette cession de bien immobilier. Le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la demande de décharge de ces impositions par un jugement rendu le 14 novembre 2023. L’appelante soutient que l’identité du bien est conservée et que les taxes grevant les factures des fournisseurs demeurent déductibles malgré le temps écoulé. Le litige porte sur la question de savoir si l’achèvement d’une construction permet de maintenir la qualification juridique nécessaire au bénéfice de la taxation sur la marge. La juridiction administrative rejette la requête en considérant que la modification profonde des caractéristiques physiques de l’immeuble rompt l’identité requise entre l’acquisition et la revente. L’examen de la stricte condition d’identité du bien précédera l’étude des conséquences attachées aux omissions déclaratives du contribuable.
I. La stricte exigence d’une identité juridique du bien immobilier
A. L’encadrement législatif du régime de la taxe sur la marge
Le régime dérogatoire prévu à l’article 268 du code général des impôts délimite précisément l’assiette imposable des livraisons de terrains à bâtir. La base d’imposition se limite alors à la différence entre le prix de cession et les sommes versées par le redevable lors de l’acquisition initiale. Cette disposition assure la transposition fidèle des objectifs de la directive européenne du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. La Cour de justice de l’Union européenne précise que ce mécanisme s’applique uniquement lorsque l’acquisition n’a pas ouvert de droit à déduction pour l’assujetti. L’application de ce régime nécessite une analyse rigoureuse de la qualification du bien au regard des définitions prévues par la législation nationale et le droit communautaire.
B. L’altération de la qualification du bien par les travaux de construction
L’application de la taxation sur la marge suppose nécessairement une identité juridique entre le bien acheté par le contribuable et celui qui est ultérieurement revendu. La Cour juge que l’administration peut remettre en cause ce régime quand la cession porte « sur un immeuble bâti qui, lors de son acquisition, avait le caractère d’un terrain à bâtir ». L’acquisition portait initialement sur une maison d’habitation seulement hors d’eau et hors d’air, ce qui correspond juridiquement à la notion de terrain à bâtir. La revente d’une villa achevée comprenant une piscine et des aménagements extérieurs constitue une modification substantielle qui rompt la continuité de la nature du bien. Cette mutation physique interdit le recours à l’assiette dérogatoire et impose la taxation du prix total de vente selon les règles de droit commun.
II. Les conséquences irrémédiables des carences déclaratives du contribuable
A. La prescription du droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée
Le droit à déduction s’exerce par l’imputation de la taxe grevant les dépenses sur celle due par le redevable au titre du mois de l’exigibilité. L’article 208 de l’annexe II au code général des impôts autorise la régularisation des omissions jusqu’à la fin de la deuxième année suivant le manquement. La Cour administrative d’appel de Toulouse constate que l’intéressée n’a déposé aucune déclaration de chiffre d’affaires entre les années 2014 et 2018. Ce défaut persistant de formalisme entraîne la péremption définitive des droits dont se prévaut la société pour contester le montant des rappels de taxe. L’administration est donc fondée à rejeter toute demande de remboursement ou d’imputation formulée tardivement lors des opérations de vérification de la comptabilité.
B. La confirmation des sanctions administratives pour défaut de déclaration
L’absence de production des documents fiscaux obligatoires dans les délais impartis par la loi justifie le prononcé de majorations financières à l’encontre du contribuable défaillant. L’article 1728 du code général des impôts prévoit une augmentation automatique de dix pour cent sur les droits mis à la charge de la personne contrôlée. La juridiction souligne que le redevable n’a pas été en mesure de prouver le règlement effectif des factures dont il sollicitait la déduction fiscale. Le rejet de la demande de sursis de paiement s’inscrit également dans cette logique de rigueur puisque aucune disposition n’autorise une telle mesure devant le juge d’appel. La décision confirme ainsi que le non-respect des obligations déclaratives fondamentales prive l’assujetti des bénéfices liés à l’interprétation souple des règles de fond.