Le 4 décembre 2025, la Cour administrative d’appel de Nancy a statué sur une tierce opposition relative à un crédit d’impôt pour un investissement réalisé en Corse.
Une société a sollicité la restitution d’une somme correspondant à un avantage fiscal pour l’acquisition d’un immeuble au titre de l’année 2019. Par un jugement du 16 septembre 2021, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a fait droit à cette demande de restitution. Saisie par le ministre, la Cour administrative d’appel de Nancy a annulé cette décision par un arrêt du 19 octobre 2023. La société a alors formé une tierce opposition contre cette seconde décision, invoquant un défaut de notification de la procédure d’appel à sa nouvelle adresse. Le Conseil d’État a renvoyé l’affaire à la juridiction d’appel pour qu’il soit statué sur le bien-fondé de cette contestation.
Le litige impose de déterminer si l’absence de notification régulière d’un appel autorise la tierce opposition et si une promesse unilatérale constitue un investissement éligible. La juridiction reconnaît la recevabilité du recours en raison d’un vice de procédure, mais rejette la demande de crédit d’impôt au regard de la nature de l’activité. L’analyse portera d’abord sur l’admission de la tierce opposition avant d’étudier le refus définitif de l’avantage fiscal sollicité par le contribuable.
I. L’admission de la tierce opposition pour défaut de mise en cause régulière
La cour vérifie les conditions de recevabilité de la voie de recours extraordinaire avant d’examiner le respect du principe du contradictoire durant l’instance d’appel précédente.
A. Le constat d’une irrégularité lors de la notification des actes de procédure
Le code de justice administrative dispose que toute personne peut former tierce opposition dès lors qu’elle n’a pas été « régulièrement appelée dans l’instance ». En l’espèce, la société avait informé le premier juge de son transfert de siège social, mais le ministre a conservé l’ancienne adresse lors de son appel. La juridiction note que « l’ensemble des pièces de la procédure suivie en appel ont néanmoins été communiquées à la société à son ancienne adresse ». Cette erreur matérielle a empêché le contribuable de produire des observations ou de se présenter à l’audience pour défendre ses intérêts financiers.
La notification régulière est une garantie fondamentale du procès équitable qui conditionne la validité des décisions rendues par les juridictions administratives. Le juge relève que la société « ne peut être regardée comme ayant été régulièrement mise en cause par la juridiction d’appel » en raison de ce manquement. Cette situation vicie l’arrêt rendu précédemment et justifie que l’affaire soit à nouveau débattue sur le fond pour garantir les droits de la défense. L’irrégularité procédurale étant établie, la cour examine alors si la décision attaquée porte atteinte aux intérêts juridiques et pécuniaires du requérant.
B. L’ouverture de la voie de recours par la preuve d’un préjudice aux droits
L’article R. 832-1 du code de justice administrative exige que la décision contestée préjudicie aux droits de la personne qui forme la tierce opposition. L’arrêt du 19 octobre 2023 avait remis à la charge du contribuable une somme importante dont le tribunal administratif avait pourtant ordonné la restitution. La cour estime que cette décision « est de nature à préjudicier aux droits » de la société puisque sa situation comptable s’en trouve lourdement dégradée. La recevabilité étant admise, le juge peut procéder à un nouvel examen intégral des moyens de droit initialement soulevés par les parties.
L’effet dévolutif impose à la juridiction de statuer sur le bien-fondé du crédit d’impôt au regard des dispositions du code général des impôts. Le débat se déplace de la forme vers le fond du droit pour vérifier si l’investissement répond aux critères stricts de la loi fiscale. La reconnaissance de la recevabilité ne préjuge pas de l’issue finale du litige, car le juge doit appliquer rigoureusement les exclusions prévues par le législateur. Cette transition vers l’analyse de l’investissement immobilier révèle la sévérité de la doctrine administrative concernant la date et la nature des opérations éligibles.
II. Le refus confirmé du crédit d’impôt pour les investissements immobiliers
Le juge écarte le bénéfice de l’avantage fiscal en se fondant sur l’absence d’engagement ferme avant la date limite et sur la qualification de l’activité.
A. L’inefficacité fiscale de la promesse unilatérale de vente
Pour bénéficier du dispositif, le contribuable doit justifier avoir pris l’engagement de réaliser l’investissement avant le 31 décembre 2018 selon la loi de finances. Le gérant avait signé une promesse unilatérale le 6 décembre 2018, laquelle prévoyait une simple faculté d’acquérir l’immeuble situé en Corse. La cour précise que « le bénéficiaire d’une telle promesse s’engage quant à lui à respecter des délais » mais n’a pas encore donné son consentement définitif. Le transfert de propriété ne s’est réalisé qu’en avril 2019, soit après l’expiration du délai légal permettant de revendiquer le crédit d’impôt.
Le droit civil distingue clairement la promesse unilatérale, qui n’engage que le promettant, de la promesse synallagmatique qui vaut vente entre les parties. Le juge de l’impôt souligne qu’une telle convention « ne saurait opérer le transfert de propriété » nécessaire à la caractérisation d’un investissement ferme et définitif. La société n’était d’ailleurs pas personnellement partie à l’acte initial, ce qui fragilise davantage sa prétention à bénéficier d’un avantage fiscal dérogatoire. Le refus de la décharge se fonde donc sur une application stricte de la chronologie des engagements contractuels par rapport aux exigences législatives.
B. La qualification de meublé de tourisme opposable aux activités de parahôtellerie
Le code général des impôts exclut expressément du crédit d’impôt corse les activités de gestion et de location de meublés de tourisme situés sur l’île. La société invoquait son code d’activité principale et la fourniture de prestations de conciergerie pour revendiquer une qualification de parahôtellerie éligible au dispositif. La cour écarte cet argument en rappelant que l’attribution d’un code statistique par l’administration « ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations ». L’examen des faits démontre que l’activité réelle consiste en la location de meublés avec des prestations accessoires fournies par un tiers.
Le législateur a entendu limiter les effets de la spéculation immobilière en excluant les hébergements touristiques qui renchérissent le coût du logement pour les résidents. La juridiction affirme que la loi ne fait aucune « distinction entre les meublés de tourisme » incluant des prestations hôtelières et ceux qui n’en comporteraient pas. Par conséquent, l’investissement litigieux entre dans le champ de l’exclusion, rendant la demande de restitution infondée malgré la régularité formelle de la tierce opposition. La cour rejette ainsi les requêtes de la société et confirme le rétablissement de la charge fiscale initialement contestée devant le premier juge.