Par un arrêt rendu le 4 décembre 2025, la Cour administrative d’appel de Marseille précise les modalités de régularisation d’un permis de construire initialement entaché d’illégalité. Un maire a autorisé la démolition et la reconstruction d’une maison individuelle sur une parcelle communale, décision contestée par des voisins devant la juridiction administrative. Le Tribunal administratif de Toulon a rejeté le recours dirigé contre cette autorisation d’urbanisme par un jugement rendu le 23 décembre 2022. Saisie de l’appel, la Cour administrative d’appel de Marseille a d’abord ordonné un sursis à statuer pour permettre la régularisation d’un vice de hauteur. Un permis modificatif a été délivré après que la commune a modifié les règles de calcul de hauteur au sein du plan local d’urbanisme. Les requérants contestent la légalité de cette modification réglementaire et maintiennent que le projet modifié ne respecte toujours pas les gabarits locaux. La juridiction doit donc apprécier si l’évolution de la règle de droit permet de purger le vice dont était entaché l’acte administratif initial. La Cour considère que l’illégalité « peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol a été entretemps modifiée ».
I. La régularisation de l’autorisation par l’évolution des normes d’urbanisme
A. Le mécanisme de la régularisation par l’application d’une règle nouvelle
La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle le principe selon lequel une autorisation modificative peut assurer la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme. Le juge précise que cette régularisation intervient lorsque la règle de fond méconnue « a été entretemps modifiée » ou si un changement de fait est survenu. Cette solution s’inscrit dans la volonté du législateur de favoriser la stabilité des autorisations d’urbanisme en permettant de corriger des vices en cours d’instance. L’arrêt souligne que la légalité du permis modificatif s’apprécie au regard des dispositions en vigueur à la date de sa propre délivrance par l’autorité. Ainsi, le changement de règlementation locale peut constituer une mesure de régularisation efficace pour un pétitionnaire dont le projet initial contrevenait aux normes antérieures.
B. La vérification de la conformité technique du projet modifié
La juridiction administrative examine ensuite l’application concrète des nouvelles modalités de calcul de hauteur définies par le plan local d’urbanisme récemment modifié. Les juges relèvent que « la hauteur de tout point du bâtiment doit être calculée du niveau du terrain naturel à l’aplomb du faitage » pour ce projet. Le dossier démontre que le second niveau de la construction présente désormais une hauteur de 6,40 mètres, respectant ainsi le plafond réglementaire de 7 mètres. La Cour rejette l’argument des requérants qui soutenaient que le nouveau règlement n’avait pas pour objet de modifier réellement les méthodes de mesure du bâti. En constatant le respect du nouveau cadre légal, le juge valide le permis modificatif et confirme que le vice initial a bien disparu.
II. La validation de la procédure de modification du règlement local
A. L’interprétation stricte des cas exigeant une révision du plan
Les requérants soutenaient que le changement des règles de calcul de hauteur imposait une procédure de révision plutôt qu’une simple modification du plan local. La Cour administrative d’appel de Marseille se réfère aux dispositions de l’article L. 153-31 du code de l’urbanisme pour écarter systématiquement ce moyen d’illégalité. Le juge administratif rappelle que la révision n’est obligatoire que pour des changements structurels touchant aux orientations du projet d’aménagement ou aux zones protégées. Il considère ici que la redéfinition des règles de mesure d’un gabarit ne constitue pas une évolution de nature à imposer cette procédure lourde. Par conséquent, la délibération approuvant la modification du plan est regardée comme régulière au regard des exigences posées par le code de l’urbanisme.
B. La consécration du pouvoir réglementaire de la collectivité
L’arrêt confirme que la commune peut légalement ajuster son règlement d’urbanisme par le biais d’une procédure de modification simplifiée pour des motifs techniques. La Cour souligne que les auteurs du plan ont explicitement entendu redéfinir les règles de calcul, comme l’indique d’ailleurs la note de présentation de la délibération. Cette modification du droit positif local permet alors de régulariser des projets qui ne s’inséraient pas dans l’ancien gabarit enveloppe défini par les annexes. Le juge administratif valide ainsi la stratégie de la commune consistant à adapter sa norme pour sécuriser les constructions autorisées sur son territoire communal. En conclusion, la requête d’appel est rejetée car le permis de construire modificatif a valablement régularisé l’illégalité qui entachait initialement l’arrêté attaqué.